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2022房地产政策预测 篇一：2022年上半年房地产市场分析及下半年展望 2022年上半年房地产市场分析及下半年展望 2022-08-09 中心吹响全面去库存号角后，2022年上半年房地产市场成为拉动经济增长的重要力气，也是经济增速放缓下的一抹亮点但是，随着局部城市房价飙升，房地产市场再次成为市场担忧的敏感点和经济及金融市场的风险点，调控的相机选择和相地选择变得更为重要一、上半年房地产市场特点 2006年上半年，从中心到地方调控政策不断放松、去库存政策不断加码背景下，国房景气指数(即“全国房地产开发业综合景气指数”简称，反映房地产业开展改变趋势和改变程度的综合量化指数体系)节节攀升，房地产市场一改2022年同期颓势，销售面积及销售额同比大幅上升，尤其是房地产开发投资增速一改2022年节节下滑趋势，出现“V”型反转 1. 国房景气指数上升趋势明显 经验2022年9月至12月的平稳状态后，2022年国房景气指数起先出现显著上升趋势从2022年的12月的93.34上升到2022年5月的94.8，6月小幅下滑，但仍旧是近一年来的景气指数次高点。

2.房地产开发投资前期增速较快 一季度受政策利好影响，刚需、改善型需求乃至投资性需求踊跃入市，导致房地产销售高位运行，房地产开发投资一改2022年增速连续回落状态，投资同比并未出现市场所担忧的负增长，1-2月投资同比增速为3%;1-3月快速上升了3.2个百分点，到达 6.2%;4月增速到达7.2%，与全国固定资产投资增速差距缩小到3.2个百分点，但是自5月起先增速小幅回落0.2个百分点，到6月回落趋势更加明显，下滑了0.9百分点，降至6.1%住宅投资增速低于房地产市场，但是1-5月始终呈上升趋势，从2月的1.8%上升到5月的6.8%不过，6月投资增速陡降1.2个百分点，降至5.6%1-6月房地产开发投资总额到达46631亿元，其中住宅投资总额31149亿元，分别比同期高2676亿元和1643亿元 3.房价增长由一线切换到二线 随着年初中心信贷财政政策调整，2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点财政政策也踊跃调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放同时，住房制度改革稳步推动，“”及“十三五”规划纲要均提出鼓舞刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度，长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”等长效机制的不断完善，促进区域性房地产市场火爆。

销售的炽热带动全国房价攀升，但是区域差异较大，一线城市深圳涨幅最大，半年上涨16.8%，广州最低4.2%，北京、上海分别为7%和9.6%，房价整体上呈现上涨趋势二线城市房价分化格局明显，局部政策宽松和人口流入明显的重点二线城市房价涨幅超过一线城市，如合肥、苏州、南京、厦门上半年房价分别上涨16% 、20.3%、18.8%及16.7%，但其他二线城市并没有受到火爆市场的影响，重庆上半年房价仅上涨 2.9%除了接近一、二线城市的三、四线城市，广阔三四线城市房地产库存仍旧紧要，销售仍旧未见火爆，房价也仍旧平稳 4.房地产库存压力仍旧严峻 1-6月全国商品房待售面积呈现逐月削减趋势，截至6月底，全国商品房待售面积71416万平方米，比最高的2月底削减2515万平方米，商品房待售面积同比从去年同期的20.8%降到8.6%尤其是住宅去库存速度更快，6月底住宅待售面积为435101万平方米，比最高的2月底削减3037万平方米，住宅待售面积同比从去年同期的19.3%下降到1.8%办公楼去库存趋势也比去年同期良好，待售面积从去年同期的39.7%下降到12.5%但是，商业营用房成为去库存中最为特别的品种，待售面积不降反升，截至6月底，商业营用房待售面积为15263万平方米，比去年同期增加了2859万平方米，占待售商品房面积的50%，待售面积同比也是三类商品房中唯一比去年同期还高出2.2个百分点的类型。

虽然去库存整体数据好转，但是从全国整体状况看，去库存仍旧任重道远，尤其是广阔三四线城市去库存难度加大，商业营用房在去库存政策上没有住宅实惠，加上互联网商业的冲击和经济下行的压力加大，民营投资的大幅下降，使得商业营用房去库存压力比住宅去库存压力更大 5.房屋和住宅新开工面积同步由负转正，土地购置面积同步大幅上升 随着房地产市场宽松的去库存政策和前期刚需的积压等多重因素激发了房地产销售回暖，促进了房地产企业的投资热忱，1-6月房屋和住宅新开工面积大幅攀升，开工面积同比由负转正，其中房屋和住宅新开工面积分别比去年同期上升了10158万平方米和6542万平方米，房屋和住宅新开工面积同比分别由去年的-15.8%和-17.3%上升到14.9%和14%，凸显房地产企业抓紧时间去土地库存同时，随着房地产销售在一、二线城市的回暖，有实力的房地产企业起先加快购地步伐，土地购置面积虽然比去年同期降低2101万平方米，但土地购置面积同比从-33.8%上升到-3%但是土地购置也呈现明显的区域差异，一些二线城市在国家三大战略和城市化等因素的推动下，销售的炽热带动土地购置热忱的高涨，地王频现，而一线城市由于前期地价的透支、人口流入限制及限购等因素影响，土地购置面积占比下降到20%以下，广阔库存紧要的三四线城市土地市场仍趋于平淡。

6.房地产企业“销”“拿”两旺 2022年上半年，多数房企创下了历史最好成果1-6月，前20家房企销售额达13135.3亿元，同比大幅上升59.1%;销售面积11124.4万平方米，同比增长35.6%销售额超过千亿房企有5家，去年同期仅1家;2022年上半年销售额超百亿的房企35家，今年上半年正好是去年2倍，70家1-6月销售面积超过千万平方米的有3家，去年同期仅1家，销售面积超过101万平方米的有51家，去年同期仅27家，也近乎2倍同时，国有房地产企业势不行挡，踊跃挺进前50强，与2022年上半年销售金额比照，百强房企中的国有房地产企业的数量从24家上升到29家，同比增加了20.8% 市场的热销激发房地产企业补库存意识，拥有丰富资金渠道的大型房地产房企，尤其国有房地产企业拿地规模大幅提升2022年上半年，20家品牌房企共拿地4883万平方米/2260亿元，面积同比增长39.3%，金额同比增长33.6%拿地重心向二线城市转移，拿地金额占比超60%，而一线城市的拿地占比明显下降，占比缺乏20%各地地王频现，统计数据显示，今年截至5月31日，全国土地市场合计有105宗高总价地块，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额为1785.8亿，占比为54%左右。

相 对于民企来说，这些国有房地产企业由于特别的身份和厚实的背景，与银行的亲疏程度也远远不同于一般中小企业，更简单获得资金 二、下半年房地产市场形势研判 面对商品房库存总量大、构造失衡的特点，下半年房地产去库存仍是主基调，三四线城市踊跃去库存与热点地区防范资产泡沫风险并存随着局部热点城市调控政策的收紧，下半年房地产市场将会逐步由上半年的非理性行为回来理性，随着地方政策的收紧，商品房成交量将会进一步回落，成交均价上升趋势将会放缓，库存紧要地区会出现下行趋势前期价格增长过快的一二线城市风险积聚，楼市调整压力加大房地产投资在销售回落的影响下增速也将出现明显回落 1. 中心政策仍旧保持平稳，地方因城施策更加明显 当前，从全国商品房销售来看，库存的肯定值虽然在降低，但是降速出现减缓，加上上半年新开工面积增速较快，而销售已经起先出现回调，因此，将来去库存压力仍旧较大，中心层面的房地产去库存政策仍旧会较为稳定从货币政策来看，国内中长期贷款基准利率低至4.90%，为近20年来最低水平，全国首套房平均利率已降至4.48%，到达历史最低，预料将来降息空间有限。

下半年假如经济企稳回温，那么房贷实惠幅度极有可能收窄另外，受国际经济影响，国内货币效率逐年下降，预料难有大幅宽松地方政策受到上半年局部区域过热的影响，热点地区的政策会接着收紧，库存紧要的地区去库存政策有望踊跃落实，因城施策将会更加明显 2.商品房销售量价增速回落，全年呈拱形曲线走势 上半年在货币信贷宽松、调控政策环境影响下，市场预期显著改善，消费者集中入市，加上实体经济的困顿，局部投资者甚至投机者涌入市场，导致以深圳为首的一线城市房价上升快速，局部像合肥这样的二线城市房地产市场也起先高热，房价涨幅远超市场承受实力与此同时，新的地王不断涌现，面对疯狂的楼市和地市，合肥领先公布了新一轮的限购政策，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策从目前市场情形来看，或许还会有更多二线城市收紧政策，下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，这将对炽热的房价起到降温作用事实上，相对于一线城市而言，二线城市缺乏持续上涨的动力，所以下半年成交量将会先行下降，房价上涨也将日趋放缓全年全国房地产市场将会呈现量价平稳增长，肯定水平将创新高，同比增速曲线呈拱形曲线走势。

3.下半年投资增速将放缓，全年投资增速会低于5% 2022年上半年房地产投资随着销售的不断炽热，一改去年投资增速同比不断下滑的趋势，一路高歌猛进，但5月受到局部城市政策收紧的影响，销售增速回落，开发投资也起先受到影响，6月影响更为明显，比5月扩大0.7个百分点鉴于房地产开发投资一般滞后销售约6个月的规律，下半年房地产开发投资的增速会进一步放缓，而且在10月左右将会出现增速放慢的拐点，全年房地产投资增速同比将可能低于5% 4.市场回调加剧去库存压力，库存的地域性与构造性差异会接着加大 上半年一局部刚性需求和改善型需求的释放，经济增速下滑带来人们预期的变更，下半年随着中心对于资产性泡沫的担忧，热点地区的政策会进一步收紧，房地产市场温度回落是也许率事务受到去年基数较低的影响，加上中心去库存基调不会变更，下半 年房地产市场回调的深度有限，但去库存压力会比上半年加大从区域上看三四线城市整体压力仍旧会大于一二线城市，而许多三四线城市的房地产整体去库存压力仍旧较为紧要从构造上看，商业营用房的去库存压力接着大于住宅，尤其是商业营用房面积占比拟大的一线城市和一些热点二线城市去库存压力会接着加大。

5.房地产企业强者恒强，行业集中度会接着提高今年以来，以中海、保利、中粮为代表的大型房企通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，将来行业竞争格局将持续升级展望下半年，随着之前热点城市市场需求的释放，房地产企业销售业绩增长速度都将有所放缓，但强势品牌企业放缓速度会慢于一般企业，销售规模仍将处于较高水平，而且，规模越大的房地产企业成交增速越快，企业也更注意效率，行业集中度会进一步加强，前101强房企销售金额占比将会突破50%在拿地布局方面，由于上半年一些强势大企业，尤其是一些国有房地产企业拿地较多，使得行业将来整合压力较大，集中度将持续提高，拥有更多土地储藏的大企业将在将来整合竞争格局中驾驭更多话语权，一些优势品牌企业也将会加快在各自领域内的强强联合，土地市场的竞争将会加剧房地产市场资源向强势企业的集中从前期拿地状况看，房地产企业开展呈现出必须程度的国进民退的趋势，这将很大程度上影响将来房地产市场供应主体格局 三、政策建议 针对当前房地产市场出现的局部过热和去库存压力仍旧紧要的现实，房地产市场须要接着落实差异化的去库存政策，地方政府要逐步摆脱对房地产经济的。