土地价格评估方法.ppt

怠价格的形成与变动一、马克思主义地租地价形成理论1.以劳动价值论为基础;2.土地价格的实质是地租的资本化3.未开垦的土地“没有价值“4土地具有特殊的使用价值,在一定的土地关系下产生地租,产生土地价格5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断6.土地资本的利息、折旧和地租一样都构成了土地所有者的收入二、西方经济学地价形成理论1.土地收益理论土地价格是土地收益即地租的资本化,地租是指经济地租,即土地总收益扣除总成本的余额土地收益是指:(1)正常情况下的土地收益2)处于最佳利用方向的土地收益3)是指土地纯收益价格的形成与变动把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金,称为土地的资本价值或称为土地的售价h式中:V为土地价格;T二一一,a为出地纯收益;万r为土地还原利率2土地供求理论土地价格的决定因素是土地的供给和需求国$一1士捷无踏下的根定fj霹嗨形成与支蓦SS为无弹性的土地供给曲线,DiID1、D,D,为需求曲线,E、E,为用场均衍点,Pi、Pa为不同需求下的土地价格该图表明,在某一时期树一土地市场,土地供给不变,土地需求则随价格高低而变化假定D1D曲线表示一航市场条件下的土地雨升,它与SS相交于E点,决定价格P点达到市场均衡。

但当市场条件发生了变化,如政府放宽土地投资的贵款限制,或减免房地产交易税费,从而刺激需求,使需求曲线由DID,移至DD,,并与SS相交于E点,即在F点取得均衡,此阡的市场价裁便升至P国$一1士捷无踏下的根定a国L刑d玖颠二节王业价枢的形成与京动如果政府同时采取刺激需求的政策,需求量增大,曲线D101倭移至D202并与S2S2均衡于E2点,确定了新的土地价格,此阡Pz>P1【国5一2士地侩绑有跷性下的价榔决定假定在需求不变的情况下,政府采取措施增大土地供给,如取消农用地保护制度,供给曲线便向右移动至$25a,并与D1D1重新均衡到Eo点,并决定了此时的市场价,PokP1价格的形成与变动(一)土地价格的内淼土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值,是土地未来地租的资本化地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断(二)土地价格的特点1土地价格是土地的权益价格2,土地价格不是土地价值的责币表现,一般不依生产成本定价3土地价格主要由土地需求决定4土地价格呈总体上升趋势5.土地价格具有强烈的地域性。

H第一节土她价格的形成与支动三、影响土地价格变动的因素(一一般因素(二)区域因素丫位置|2.基础设3,规划限4环境质吊0人P心。