房地产开发企业建安成本会计核算分析.doc

房地产开发企业建安成本会计核算分析　 　　摘　要] 　房地产开发企业建安成本核算与税务检查是一个全国性的难题通过对房地产开发企业建安成本会计核算进行基本分析,考察并归纳房地产开发企业建安成本存在八个普遍性的问题,在此基础上研讨并阐述房地产开发企业建安成本税务检查方法和技巧　　[关键词] 　房企; 建安成本;税务检查　　　建安成本是建筑和安装成本的简称,包括建筑工程费和安装工程费两大部分,是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费) 、设备采购费用和安装工程费用建筑工程按功能分为住宅建筑和公共建筑住宅建筑主要是指提供家庭和集体生活起居用的建筑物,如住宅、公寓、别墅、宿舍公共建筑:主要是指提供人们进行各种社会活动的建筑物,其中包括: 机关、企事业单位的办公楼行政办公建筑和学校、图书馆、文化宫、托儿所、幼儿园等等托教建筑、文教建筑;商店、商场、购物中心等商业建筑,航空港、水路客运站、火车站、汽车站、地铁站等交通建筑,电信楼、广播电视台、邮电局等通讯广播建筑;公园、动物园、植物园、亭台楼榭等园林建筑;旅馆、宾馆、招待所等旅馆建筑;医院、门诊部、疗养院等医疗建筑;体育馆、体育场、健身房、游泳池等体育建筑;电影院、剧院、购物中心等观览建筑;纪念堂、纪念碑、陵园等纪念性的建筑:如监狱、派出所、消防站其他建筑类。

安装工程包括:工程建筑通用机械设备安装工程,建筑电气安装工程, 建筑管道安装工程,建筑通风空调安装工程,建筑自控仪表安装工程与此相对应,建安成本也就包括住宅建筑成本公建成本和安装成本本文在分析住宅建筑中商品房成本、经营房成本、周转房成本、代建房成本会计核算的一般原理的基础上,重点阐述房地产企业建安成本存在问题与检查方法与技巧　　一　房地产企业建安成本会计核算分析房地产开发企业建筑安装等工程的施工可以采用自营方式也可以采用发包方式进行采用自营方式的建筑安装如果工程规模不大,在施工工程中发生的各项工程费用可直接计入开发成本的核算对象　　借:开发成本———房屋开发成本贷:原材料或库存材料银行存款应付工资或应付职工薪酬如果工程规模较大,由企业所属施工单位进行内部核算的可根据需要设置“工程施工”科目,用来核算和归集自营工程费用并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算建筑安装等工程的施工属于单件生产,在对工程组织成本核算时,必须采用定单成本核算法,即按照各项工程的生产费用,应直接计入各项工程成本;凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用,要先按照发生地点先行归集,然后按照一定标准,定期分配计入有关工程成本。

　　发生材料费、人工费、机械使用费和其他直接费由于直接耗用于施工工程叫直接费,可以直接计入“工程施工”和各项工程成本　　借:工程施工———151出租房建筑工程———152商品房建筑工程———153代建房建筑工程———机械使用费贷:原材料或银行存款贷:材料成本差异贷:应付工资或应付职工薪酬贷:累计折旧贷:周转材料施工单位因采用机械化施工使用铲车、压路机、挖掘机等施工机械而发生的各项费用,一般另行组织核算因为使用施工机械而发生的机械使用费,是单独计入工程成本的“机械使用费”项目的施工单位发生的间接费用,在总分类核算上,是在“施工间接费用”科目进行发生各项施工间接费用,都要自“库存材料或原材料、低值易耗品、材料成本差异、应付工资、应付福利费(新准则合并为应付职工薪酬) 、银行存款、现金、累计折旧、待摊费用(新准则取消该科目) ”　　等科目的贷方转入“施工间接费用”科目的借方如施工单位搭建有为进行施工所必须的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施,应将其搭建支出先计入“递延资产”(行业会计制度使用)或“长期待摊费用”科目,然后分月摊销计入“施工间接费用”科目　　施工间接费用的明细分类核算,一般按施工单位设置施工间接费用明细分类帐,将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。

每月终了,应对施工间接费用进行分配为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较,以考核施工间接费用的节约或超支情况,施工间接费用的各项建筑安装工程之间的分配,可按照各项工程的施工间接费用定额(即为直接费或人工费的百分比,建筑工程一般按直接费的百分比,水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比)所计算的施工间接费的比例进行分配　　如某施工单位在2007年7月份计发生施工间接费用20538元,各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下:　　101 商品房建筑工程直接费141000元施工间接费用定额为直接费的6%102商品房建筑工程直接费126000元施工间接费用定额为直接费的6%151出租房建筑工程直接费59000元施工间接费用定额为直接费的6%则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下:　　101商品房建筑工程:　　141000元×6% ×20538 元/141000 元×6% +126000元×6% + 59000元×6%= 8460元×20538元/19560元= 8460元×105%= 8883元102商品房建筑工程:　　126000元×6% ×20538元/19560元= 7560元×105% = 7938元151出租房建筑工程:　　59000元×6% ×20538 元/19560 元= 3540 元×105% = 3717元根据上列计算,就可编制有如图表所示的施工间接费用分配表。

　　施工间接费用分配表2007年7月本月实际发生数20538元实际数为按定额计算数的%20538元/19560 ×100%= 105%工程编号名称直接费(或人工费)定额(% )按定额计算数分配数101商品房建筑工程102商品房建筑工程151出租房建筑工程90006%6%6%合计19560 20538记账:　　对于分配于各项工程成本的施工间接费用,应自“施工间接费用”科目的贷方转入“工程施工”科目的借方,并记入各项工程成本的“施工间接费”项目:　　借:工程施工20538贷:施工间接费20538对于分配于各项工程成本的施工间接费用,应自“施工间接费用”科目的贷方转入“工程施工”科目的借方,并计入各项工程成本的“施工间接费“项目　　借:工程施工———151出租房建筑工程———152商品房建筑工程———153代建房建筑工程贷:施工间接费用工程施工成本明细分类帐中各成本项目的实际成本,根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入对于月份内各项工程发生的实际成本,应在月终将它自“工程施工”科目的贷方转入“开发成本”或“生产成本”科目的借方。

　　借:开发成本贷:工程施工———151出租房建筑工程———152商品房建筑工程———153代建房建筑工程自营工程成本核算程序归纳如下:　　(1)根据开工报告,确定工程成本核算对象,开设工程施工成本明细分类帐;(2)按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、拆旧等费用;(3)分配机械使用费、其他直接费和施工间接费;(4)计算各月施工工程实际成本;(5) 根据完工报告,结算工程施工成本明细分类帐中的实际总成本,并与预算成本对比分析　　对发包的基础设施和建筑安装工程,一般采用招标、议标方式,通过工程公开招标或邀请施工企业议标,将工程发包给施工企业的,按工程标价进行结算　　开发企业要根据工程承包合同条例的规定,同承包工程擅长工企业签订工程承包合同承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程,根据批准的设计文件和中标标函内容所签订,明确双方相互权利、义务关系的协议　　工程价款结算的办法开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算,应根据国家有关工程价款结算办法,结合当地的有关规定具体确定,从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看,归纳起来,主要有如下三种　　1、按月结算:就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。

因为建筑安装工程等具有个体性的特点,但不同的工程都是由一定的分部分项工程构成的　　每一个分部分项工程,都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位,并在短期内可以完成国家为了管理工程造价而定的工程预算定额和地区预算造价,都是以分部分项工程为基础的因此,根据验收合格的月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价,就是各该月份应结算和支付的工程款如果招标发包工程,工程标价与工程造价不同时,应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算在具体做法上,各个地区也不尽相同,目前一般都实行月中预付、月终结算,即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付,月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算　　2、分段结算:就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位) ,如基础、结构、装饰、竣工等;按照完成阶段,分段验收结算工程价款分段结算也可按月预付工程款,即在月中按照当月施工计划工作量预付,于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价预付款后进行结算　　3、竣工一次结算:开发项目或单项工程施工工期在12个月以内,或者工程承包合同价值较小的,可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。

即在工程开工后,每月按当月施工计划所列工作量预付工程款,于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算　　不论采用何种结算办法,施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例,并在工程承包合同中订明尾款应专户存入银行,等工程竣工验收后清算但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的,可以不留工程尾款　　又由承包施工企业在开工前储备工程施工所需主要建筑材料、结构件的,发包开发企业可根据承包施工企业的要求在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款,于后期以抵充工程价款的形式陆续扣回　　在实际工作中,预付备料款的额度和扣回办法,在各个地区并不完全相同,当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75%的情况下,预付备料款的额度就为当年工程价值的25%在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50%时,就可将超过发包工程价值50%部分的工程价款的50% ,抵作预付备料款扣回这样,到工程完工,扣回相当于发包工程价值的25% (50% ×50% )的全部预付备料款不过随着生产资料的开发,施工所需的建筑材料、结构件一般均可从当地市场随时采购,今后也就没有必要再预付备料款了。

　　应付工程款和预付备料款、工程款的核算开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算,应在“应付账款———应付工程款”和“预付账款———预付承包单位款”两个科目进行开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款,应记入“预付账款———预付承包单位款”科目的借方;按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款,应记入“开发成本或生产成本———房屋开发成本”等科目的借方和“应付账款———应付工程款”科目的贷方如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时,应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款———预付承包单位款”科目的贷方,“应付账款———应付工程款”科目的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款支付工程款时,记入“应付账款———应付工程款”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方　　如某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元,按照合同规定开工前应付预付备料款 150000元, 则在用银行存款支付时, 应作如下分录入账:　　借:预付账款———预付承包单位款　　150000贷:银行存款　　1500009月份根据施工企业当月施工计算所列工作量的二分之一即35000 元,用银行存款预付工程款时,应作:　　借:预付账款———预付承包单位款35000贷:银行。