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一个最新完成的策划方案莒南已签订代理合同聚首裕隆推广思路策划总监：武子原一、引言凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘对代理公司而言：是如何以最快、最有效、最引发爱好与关注的方式，将产品推介给消费者对聚首裕隆而言：一张白纸，万事待书，能够讲有充分发挥的空间，也能够讲无凭可依，无落手之处关于光辉伟业而言：市场把握是体会，全面策划是能力，广告创意是专业而丰富的、超群的想象力，是自己最自豪的地点，也是同行最妒嫉的所在想象力不是仿照，不是迎合，而是独一无二的制造力关于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2007 年一个令莒南城震动的项目聚首裕隆需要专门讲明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往体会与对项目的有限懂得，展开不受限制的创意发想，以证明我司的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为进展商提供一个更新的视角，更宽敞的思路聚首裕隆，致力打造莒南高档公寓标志性建筑之一，将在莒南的建设与繁华的历程中写上浓墨重彩的一笔作为物业形状丰富多样的复合型地产项目，聚首裕隆是否能以一个有力（有劲、有吸引力、有新意）的声音唱出不同的变调？作为莒南高档公寓的标志之一，聚首裕隆是否能以全新的建设理念和非同一样的形象惊艳市场？这正是我们要考虑的核心。

聚首裕隆是一幢12 层小高层物业，面对如此一个新的推广课题，我们敏捷地意识到：整合是我们必须的方法，创新是我们策略的灵魂二、整合推广方向摸索（一）核心方向摸索从营销推广的角度来看，聚首裕隆有什么能够吸引足够多的眼球，在市场上掀起风潮？如果从单个产品的功能性角度来看，并不具有如此的力量也确实是讲如果把建筑、住宅、生活方式等拆开来，和我们的对手相比，专门难做到从本质上与它们有所区别并焕发新意我们如此考虑：聚首裕隆的差不多功能可分为两大块：生活与品位其中生活功能我们主张简约的生活态度，而品位包括精神与身份的炫耀不再像一样的项目中多种形状分开推广，我们换一种角度来看这两种功能结合在一起会有什么样的新事物产生？一种全新的、具有革命性意义的、能够制造一种导向性的都市物业形状聚首 在经济的持续进展下，“聚首”是现时期为部分“发达”起来的，并追求高舒服生活的“准普及型产物”；“聚首”，舒服的生活、居家的名片得以融会，形成生活与品位相对“类聚”的独立格局；“聚首”，把一种精神灌入住宅之中，通过工程技术、营销手段使两者有机联系，形成莒南专门的品质化物业“代表座”；“聚首”，一种新的物业模式，它使得生活与品位能够较好的融合，满足“三世”（差不多“发达”的、正在“发达”的、今后“发达”的）业主的居住需求，但又不是高不可攀、华而不实的“花瓶”物业； 这种新模式的差不多前提是处于在都市战略性进展的核心地段，在交通便利、 进展前景光明的都市新经济区域中，而使得消费者购买聚首裕隆时，产生出欲望满足的精神快感。

作为“欲 +住”双重模式的一种解决方式，相对一般住宅，聚首提出了一种更接近本质的途径一般住宅仅为可利用强大现代生活方式提供了一种栖居满足，而不能为更多的精神寄予、欲望奢求乃至品位彰显等“特定”群体提供一个“3D”出路“3D：立体在此寓意着生活的长度、精神的广度、品质的宽度”，而聚首则从全然上、人性化地解决了欲、住如何有机相融的咨询题二）延展性摸索A.关于聚首，我们有如此的摸索： 聚首是核心概念，在这一概念下能够做深度的延展； 聚首是聚首裕隆面对市场舞起的一面大旗，它具有极大的新意和被聚焦的可能，能够吸引到更多的市场关注和目标人群，实现产品知名度的迅速扩大； 除了项目本身已有的特性外，在建筑结构和营销策略方面，我们能够为聚首裕隆提供坚实的支撑点； 聚首裕隆，它将成为莒南物业中一个具有最鲜亮个性的产品在聚首的核心理念下，我们能够做如此的延展性阐发： 聚首强调空间的概念，各种空间的相对独立又有机融合才能成就聚首，包括生活空间、居住空间、精神空间、欲望空间； 聚首是科学的（有效融合商住并规避矛盾）； 聚首是人性的（完全符合目标消费群需要）； 聚首是自由的（商务与居住是自由调配的空间）； 聚首是全方位的（有全面的内部配套和服务）。

三）整合推广结构图聚首裕隆聚首生活优越精神支柱聚首裕隆生活空间精神空间欲望空间配套服务建筑结构欲+住新空间三、案名设计聚首裕隆之因此以此命名，要紧立意有三点：1）该物业定位为莒南高端物业形状，那么在“聚首”的意义范畴上讲，“聚首”是最为直截了当点题的，蕴藏“汇聚莒南首富”之意，是每一个“有资本、有条件”的从业住内心必求的占有和向往，尽管藏而不露，但从内心本质上讲，占有“裕隆”能带来“精神享受上的满足”、 “聚首”能衍生“身份的尊贵”、 “裕隆”能诱发“事业、生活双向的飞黄腾达”聚首裕隆”是从生活者富有满足的精神追求与膜拜2）从项目上讲，该物业属于莒南高端形象，寓意着“全莒南的富有者集合在本项目”的一个“集中”体3）从整体字面的相互联系上讲，一语双关，既有形象又有召集的双重含义，且上口易记，传播力度强，直截了当点题，形象上乘四、项目分析【莒南县简况】莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接全县辖18 处乡镇（ 16 镇 2 乡），759 个行政村， 99 万人口；总面积1752 平方公里， 109 万亩耕地， 其中丘陵、山地占71%，平原占29%。

兖石铁路横贯东西，境内公路覆盖全县，运输便利；距青岛港200 公里，距岚山港30 公里，日照港50 公里，连云港90公里，临沂机场40 公里，青岛机场200 公里，海陆空运输方便莒南县工业生产进展迅速，对外经贸势头强劲现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干，以福瑞集团、宇达集团、路克士集团、春园集团等十二家省以上大中型企业为代表的门类比较齐全的工业体系全县各类企业进展到2000 多家，有60 多种产品分别获市、省、部、国优称号，其中路克士牌运动鞋、福瑞牌味精、宇达牌墙地砖、玉皇牌花生油等获省、市名牌产品称号肉类加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳编、纺织服装、磨料磨具、五金工具、制鞋等15 大类 300 多种系列产品已打入国际市场，春园集团、雪凤集团、同泰食品、金胜粮油、绿润食品、外贸公司、青云服装等出口创汇骨干企业群体进一步扩大，并重点培植了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具备全国最大的花生贸易集散地的规模目前，我县已与40 多个国家和地区建立了稳固的经贸关系，拥有自营进出口权的企业达到59 家莒南县基础设施建设日趋完善，商贸服务业繁荣活跃。

莒南县地处交通要冲兖（州）石（臼）铁路、岚（山）济（宁）公路横穿东西，莒（县）新（浦）、莒（县）阿（湖）公路纵贯南北，206 国道在境内西北部穿过，全县公路通车里程达1143.3 公里，实现了乡乡通油路，形成了四通八达的交通网络；距石臼港50 公里，岚山港25 公里，距连云港及其机场各60 公里，临沂机场40 公里，海陆空运输十分方便通讯条件专门优越，全县程控交换机总容量达到11 万门，建成了莒南信息港水、电资源充足，发电装机总容量达到25 万千伏安城乡建设起点高、进展快，县容、县貌整洁美观，服务功能齐全，连续五年通过省级卫生都市考核，建有全国最大的县级公园和宾馆、饭店、歌舞厅、影剧院等服务娱乐设施，其中高、中档宾馆可为国内外客商在食宿、购物、旅行、洽谈业务、会议接待等方面提供一流的服务基础设施条件的改善，有力地拉动了商贸流通业的快速进展目前，全县共有各类商业网点15714 个，集贸市场102 个，专业批发市场7 处，年完成城乡集市贸易成交额10 亿元左右一、对产品内容的分析1、地理位置比较优越，属于“待进展的升级板块”区域确切地讲，此地域的生活居住功能比较强大，而富有形象代表意义上的物业尚无形成，再加上“同质化”的形象均衡阻碍，在此区域开发具有代表性的的高档物业，是有着极大的进展前景的。

周边供应的多是一般商品房（少许中档次，目前直截了当竞争者没有），区域的整体形象不是专门理想，高端商品房开发的基础仍在薄弱中，项目高端社区形象塑造的难度较大，但机遇大于风险2、产品定位为高档建筑，并凸显事业场、居住雅、 休闲优等关键元素，与区域内其他项目差异化优势明显项目力求通过对事业与生活现代居住观的演绎，以简洁、明快的现代建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求“事业与生活”，是把原生莒南风韵的生活美感汇聚成为高尚的工作、居住、休闲为一体的社区，这是具有明显优势的，区域内的竞争个案并不具有这些特点3、总体规模为12 层小高层“莒南首府”物业，物业形状高雅、时尚、品质杰出现区域内尽管目前没有直截了当的强劲竞争对手存在，但由于本案其所针对的客户群体的专门性，故日后即便是产生其他对手，也构不成对本项目的直截了当竞争与威逼本项目中的高层住宅的功能定位差异化明显，其所针对的目标消费群体是“全莒南”范畴内的中高端客户二、对市场环境的分析1、富有特色的高端物业有着专门大的市场进展空间尽管近来莒南的房地产市场缓步进展，物业开发的主攻目标由于受市场的“综合素养”阻碍，朝着“工薪族、有用经济型”路线进展，真正的高端产品并没有显现，也确实是讲目前市场上并没有真正的“豪宅产品”。

在供给面向大众的同时，中高端市场进展缓慢，看似萧条，但也最有可能成为进展前途最为看好的一个形状在市中心显现真正意义上的豪宅产品，我们推测正是机遇2、将出现出板块竞争猛烈、品质竞争猛烈、莒南“高端物业革命”能够改变本形状物业升温等特点 版块之争将更加明显：高档物业的竞争更多的不是地段之争，而是该区位的竞争，哪个区域的政府运营都市的能力越强，哪个区域的高档物业升值潜力就越大本地域并没有叫响的高档物业集聚区，多是项目内部搭配少量的中高档产品，相对来讲，目前处于都市大进展的领先地位，高档物业的成型指日可待 品质竞争更加突现：随着市场的进展，整个高档物业市场的细节品质将出现出杰出纷呈的态势，各类风格的高档物业将会纷纷显现，景观、配套也做得越来越到位，消费者对高档物业的风格、户型布局等差不多要求越来越高，高档品质的竞争将会愈演愈烈 高端公寓的消费观：随着莒南都市化进程的推进，莒南都市圈进一步形成、扩大，在莒南与各个城区内选择高档次的“一房多用的复合型生活”将是一种潮流尽管莒南市域的自然资源相对偏少，但本项目是象征着莒南的高档次生活是现代都市化进程的代表，追求高档次生活的消费必将充分体现马太效应，富足的人群与客户的消费观也将越来越泛都市化。

3、目前区域内产品竞争层次较低，而且高档消费市场对真正需求的“现实与适用的高档次生活”认同程度还不够目前该区域内有代表性的商品房供应比较滞后，差不多上一般的多层，真正意义上的而且是“贴合实际”的高档产品但供应量为零，在该区位看不到从产品定位上看，差不多上都围绕“生活、“生态”、 “健康”等空泛概念进行延展，同质化现象专门明显另外，从高档消费市场的反应来看，有关于高档物业，客户对进展型板块尚未建立足够的认同印象三、对项目所在区域的分析1、市场现状分析(1)供需市场，潜力十足对住宅位置的选择，莒南西部的跨过式进展，形成消费者的首选而该区域也有新盘持续推出，供需市场比较平稳2）区域配套较完善区域内综合质素良好，多年的开发积存差不多形成了完善的生活配套，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等都具一定规模居民生活十分方便2、市场产品分析(1)楼盘要紧以中低档为主本区域是进展比较快速的区域，但该区域楼盘的开发要紧以中低档为主楼盘在规划设计上也仅注重社区内小环境作为主体，而且采纳现代设计，在大环境中穿插一些小景和娱乐设施充分考虑业主的社区文化活动，建立。