南开大学21春《房地产估价》离线作业一辅导答案82.docx

南开大学21春《房地产估价》离线作业一答案1. 划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段 )A.正确B.错误参考答案：B2. 选取可比实例时，应符合的要求包括( )等A.可比实例的交易方式应适合估价目的B.可比实例与估价对象的区位相近C.可比实例与估价对象的用途相同D.可比实例的成交日期应接近价值时点参考答案：ABCD3. 成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 )A.错误B.正确参考答案：B4. 工程量清单项目编码的第五级表示( )A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：D5. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积90m2，使用面积为80m2，每平方米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元A.4000B.5556C.5625D.6250参考答案：D6. 在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。

)A.错误B.正确参考答案：A7. 与非专业估价相比，专业估价的特点包括( )A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长参考答案：ACD8. 引起房地产价格上升的原因主要有( )A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考答案：ABCD9. 收益法适用的条件是房地产的( )A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化参考答案：D10. 施工机械在正常施工条件下完成单位合格产品所必需的工作时间是( )A.人工定额B.材料消耗定额C.机械台班使用定额D.施工定额参考答案：C11. ( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见A.估价假设B.估价目的C.价值类型D.估价结果参考答案：D12. 满堂脚手架的工程量，按( )计算A.建筑物的建筑面积B.搭设的水平投影面积C.建筑物的首层建筑面积D.搭设的脚手架面积参考答案：B13. 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。

)A.正确B.错误参考答案：B14. 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素 )A.错误B.正确参考答案：A15. 当整体楼梯与现浇楼板无梯梁连接时，以楼梯的最后一个踏步边缘加( )mm为界A.100B.200C.300D.400参考答案：C16. 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为40年，单价为4000元/m2，乙房地产的收益期限为50年，单价为4200元/m2假设报酬率均为8%，则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是( )A.甲高于乙B.甲低于乙C.甲等于乙D.不能确定参考答案：B17. 聚氯乙烯板面层的焊接工料消耗另行列项计算，不应包括在防腐面层的综合单价内 )A.正确B.错误参考答案：B18. 某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2，采用间接比较调整方法，可比实例房地产状况比标准房地产状况劣4%，估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%，则估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2A.4500B.3556C.4147D.3858参考答案：A19. 发包人应按照合同约定方式扣留保证金，保证金扣留比例不得高于工程价款结算总额的( )%。

A.1B.2C.3D.5参考答案：C20. 工程量清单项目编码的第三级表示( )A.专业工程代码B.附录分类顺序码C.分部工程顺序码D.分项工程项目名称顺序码参考答案：C21. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价 )A.错误B.正确参考答案：A22. 下列表述中，正确的有( )A.开发经营期可分为开发期和经营期B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C.开发期的起点与开发经营期的起点相同D.在有预售的情况下，销售期与开发期有重合参考答案：ABCD23. 运营费用与( )之比，称为运营费用率A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B24. 关于共同延误的处理，说法正确的有( )A.首先判断造成拖期的哪一种原因是最先发生的，即确定“初始延误”者，它应对工程拖期负责B.如果初始延误者是发包人原因，则在发包人原因造成的延误期内，承包人既可得到期延长，又可得到经济补偿C.如果初始延误者是客观原因，则在客观因素发生影响的延误期内，承包人可以得到期延长，但很难得到费用补偿D.如果初始延误者是承包人原因，则在承包人原因造成的延误期内，承包人既不能得到工期补偿，也不能得到费用补偿参考答案：ABCD25. 建设项目投资决策过程可分为( )几个阶段。

A.项目规划阶段B.项目建议书阶段C.项目后评价阶段D.可行性研究阶段E.项目评审阶段参考答案：ABDE26. 市场比较法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施 )A.错误B.正确参考答案：A27. 按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )A.现房B.销售C.出租D.自用参考答案：BCD28. 路线价法实质上是一种( )，是其的派生方法A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：A29. 在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润 )A.正确B.错误参考答案：B30. 关于设计概算的说法正确的有( )A.设计概算以初步设计文件为依据B.设计概算是对建设项目总投资及其构成进行的概略计算C.设计概算是初步设计文件的重要组成部分D.采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算参考答案：ABCD31. 以下属于中国现行增值税的征税对象的有( )A.销售的货物B.加工、修理修配劳务C.销售的服务、无形资产或者不动产D.进口的货物参考答案：ABCD32. 在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价。

)A.错误B.正确参考答案：B33. 通常把市场法求得的价值简称为市场价格 )A.错误B.正确参考答案：A34. 某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等该建筑物的经济寿命为( )年A.29B.39C.40D.45参考答案：B35. 生产费用价值论是( )估价方法的理论依据A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B36. 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有( )的可比实例来求取建筑物折旧的方法A.类似用途B.类似折旧程度C.相同建筑结构D.相同建成年代参考答案：B37. 预算定额基价包括( )A.人工费B.材料费C.施工机具使用费D.综合费用参考答案：ABC38. 一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是( )A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提参考答案：A39. 材料耗用量指标是以材料消耗定额为基础，按预算定额的定额项目，综合材料消耗定额的相关内容，经汇总后确定。

)A.正确B.错误参考答案：A40. 现浇混凝土墙按设计图示尺寸以体积计算，不扣除门窗洞口及单个面积大于0.3的孔洞所占体积，墙垛及突出墙面部分也不并入墙体体积内计算 )A.正确B.错误参考答案：B41. 对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集 )A.正确B.错误参考答案：A42. 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象 )A.错误B.正确参考答案：A43. 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率参考答案：D44. 对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正 )A.错误B.正确参考答案：B45. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A46. 计算模板时，柱、梁、墙、板相互连接的重叠部分说法正确的是( )。

A.均不计算模板面积B.计算一遍模板面积C.计算两遍模板面积D.按构件归属计算模板面积参考答案：A47. 一个单位工程，其工程量计算顺序一般有( )A.按图纸顺序B.按消耗量定额的分部分项顺序C.按工程量计算规范顺序D.按施工顺序参考答案：ABCD48. 除专用合同条款另有约定外，承包人应在工程竣工验收合格后( )天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单A.7B.14C.21D.28参考答案：D49. 建设单位为组织完成工程项目建设，在建设期内发生的各类管理性质费用是( )A.建设管理费B.可行性研究费C.研究试验费D.市政公用配套设施费参考答案：A50. 基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以( )为界A.设计室内地面B.设计室外地面C.设计室内地面+300mmD.设计室外地面+300mm参考答案：A。