房地产估价案例与分析试卷与标准答案.doc

÷３=３４２０８〔元／平方〕二层比准价格为：〔２０９７＋２１６４５＋２１５６３〕÷３=２１３９６〔元／平方〕第一、二层价值为：〔３４２０８＋２１３９６〕ｘ２８３０=１５７，３５９，３２０〔元〕〔二〕酒店第１０-１３层估价酒店第１０-１３层为客房，建筑面积为４５００平方米因属于收益性房地产，故采用收益法进展估价选用收益法公式：Ｖ＝a/r × [1-1/(1+r)n]式中：Ｖ为房地产价格；ａ为年净收益；ｒ为资本化率；ｎ为尚可使用年限１．尚可使用年限ｎ确实定该酒店建筑物耐用年限为对年，已使用８年，故尚可使用年限为４２年，即ｎ-４２年２．年净收益ａ确实定酒店第１０-１３层共有客房１０４间根据该公司提供的１９９６至１９９８年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币４００元，一年３６５天，则：年总收入=１０４×４００×３６５=１５，１８４，０００〔元〕酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费保险费等总支出占４５％年净收益=１５，１８４，０００×〔１-４５％〕=８，３５１，２００〔元〕３．资本化率ｒ确实定以平安利率加风险调整值作为资本化率，平安利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定ｒ-８％。

酒店第１０-１３层价值V=8,351,200/8% × [1-1/(1+8%)42]=100,270,342(元〕〔三〕酒店第２０层估价酒店第２０层为卡拉ＯＫ室、酒吧，建筑面积为１１２５平方米，现已出租经营，租期尚余５年因属于收益性房地产，故采用收益法进展估价按税约规定，第２０层的年租金收入在尚余的５年租期内分别为１００万元、１１０万元、１２０万元、１３０万元、１４０万元，租赁税费占租金收入的２０％计算年净收益：年净收益ａ一［１００／〔1＋８％〕＋１１０／〔１＋８％〕2＋１２０／〔１＋８％〕3＋１３０／〔＋８％〕4＋１４０／〔１＋８％〕5]５×〔１－２０％〕=７５６，７９２〔元〕酒店第２０层价值V=756792/8% × [1-1/(1+8%)5]＝３，０２１，６５１〔元〕〔四〕估价对象的总价值157，359+100，270，342+3，021，651=260，651，313〔元〕〔五〕应扣折；口额确实定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：２６０，６５１，３１３Ｘ８０％=２０８，５２１，０５０〔元〕七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币２０８，５２１，０５０元〔大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹任零伍拾元整〕。

答：１、缺少房地产权属状况描述２、缺少价值定义３、酒店大堂采用市场比较法不当七一层酒楼用市场比较法时选用商场作可比实例不当５、酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错年第二层估价交易案例一综合修正超过30%７．第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法８．第１０-１３层尚可使用年限ｎ应为土地使用权剩余年限，即为２９年9.第１０-１３层估价时未采用客观的、未来的收益水平１０．对酒店大堂的估价有重复计算11、第１０-１３层估价农收益时未考虑入住率12.确定资本化率时平安利率选用不当１３、第２０层估价时年净收益求取方法错误１４、第２０层估价时未考虑５年以后的收益１５、总价不应再扣除折旧１６、缺少估价作业日期１７、缺少确定估价结果的理由１８、第２０层的资本化率应与第１０-１３层有所不同１９、应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响２０、结果报告中和技术报告的建筑面积不吻合四、指出并改正以下估价报告片断中的错误〔不得在试题上改，在答题处指出错处并改正错处不超过４个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误如将正确的内容改错，则每改措一处倒扣２．５分，水题总分最多扣至零分。

〕〔此题１０分〕*开发工程，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为１９９７年３月１日至２０６７年２月用日，土地使用权出让金已全部交清规划建筑面积５０００平方米，预计售价３０００元／平方米该工程于１９９７年７月１日开工，原定工期９个月，建筑费为１２００元怦方米，管理费为建筑费的５％建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入对％，第二季度投入础％，第三季度投入３０％假定都在每季度中间投入，年利率６．６６％，销售税率和销售费用分别为售价的６％和３％开工后第一季度完毕时，已有１０００平方米建筑面积按３０００元好方米预售开工后第二季度结束时，工程的原开发商拟将工程以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的１０００平方米的净销售收入在销售完毕时由原开发商返还给合作方现合作方委托估算该工程在１９９８年１月１日的价格采用假设开发法估价预计工程在完工时可全部售出，投资利润率取２０％，季度利率为１．６６５％设工程在１９９８年１月三日的价格为Ｖ，估算如下：１．计算开发完成后的价值３０００ｘ５０００÷〔１＋１．６６５％〕=１４，７５４，３４０〔元〕２．计算建筑费１２００ｘ５０００ｘ３０％÷〔１十１．６６５％〕0.5=２，６４１，１０２〔元〕３．计算管理费２，６４１，１０２ｘ５％÷〔１＋１．６６５％〕0.5=１３０，９６９〔元〕４．计算销售税和销售费用１４，７５４，３４０ｘ〔6％＋３％〕÷〔１＋１．６６５％〕=１，３０６，１４３〔元〕５．计算利润〔Ｖ＋２，６４１，１０２＋１３０，９６９＋１，３０６，１４３〕ｘ２０％＝0.2V＋８１５，６４３〔元〕６．计算工程价格Ｖ=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润=１４，７５４，３４０-２，６４１，１０２-１３０，９６９-１，３０６，１４３-0.2Ｖ-８１５，６４３Ｖ=８，２１７，０６９〔元〕答：１，计算管理资借，应为２，６４１，１０２Ｘ５％=１３２，０５５〔元〕２、计算销售税费和销售费用错，应为14，７５４，３４０＋〔6％＋３％〕=１，３２７，８９１〔元〕３、计算利润错，应为：〔Ｐ＋２，６４１，１０２＋１３２，０５５〕ｘ２０％=0.2Ｐ＋５４９，２３１〔元〕. z.。