房地产开发成本估算及计算.doc

房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本 土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示B 楼面地价＝每亩单价/(666.67x 容积率)...例如 100 万一亩...1.5 容积率...楼面地价就是 1000 元/平方米6 U/ q& n0 \/ ?( g% a2、前期工程费 0 C9 v& Q A0 N3 D2 V项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为 30-50/平方米(一线城市 70-120) 3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等一般按楼层和结构进行估算此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内3 x: A/ d; U! V% f9 ?& ~8 Z4、基础设施建设费建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、等等）和道路工程。

一般按实际工程量估算，通常占建安费的 15%左右5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的 3%—5%估算 O' v. a( _$ c( F2 w( J6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同一般按建安费的 8%—15%估算6 V. t3 [; [5 m6 }1 D2 K0 c4 a7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的 3%也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算 p" r6 h3 X0 e, E6 m( [# F8、不可预见费 4 d) d& N" V) T1 U1 g/ b0 X一般取 1—7 项之和的 1%—3%，或建安费的 2%-5%二、开发费用9、管理费用开发成本的 2%-3% Z9 D/ i0 v1 k: u" @10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息 P! n# P6 z5 r; ?11、销售费用; \8 G$ ?7 O% s$ g. V& |: @一般取销售收入的 3%—5%。