物业项目管理现场控制要点

项目管理现场控制要点 讲师：李志渝 项目管理职业经理人培训系列教程 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 本课程适用于对招商局物业管理有限公司及其属下公司的项目管理人员进行业务培训。 本课程教案属于企业内部受控资料，未经许可，不得向本企业以外的任何组织和个人提供。 本教程内容 第一章：招商局物业品质管理网络 第二章：项目经理人的职责和使命 第三章：内部管理控制要点 第四章：现场服务控制要点 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 第一章 招商局物业品质管理网络 品质管理专业技术委员会 总部品质培训部 体系小组 客服小组 工程小组 环境小组 安防小组 各属下公司管理者代表 各属下公司品质管理部门 委员 委员 物业管理项目 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 第二章 项目经理人的职责和使命 一、向客户提供优质的服务，树立企业品牌 “招商局物业品牌”、“招商局地产品牌”。 二、实现预期利润目标，为企业提供利润贡献 追求利润是企业的最终目标。 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 第三章 内部管理控制要点 一、财务状况 （一）收入 1、物业管理服务费收入 2、停车费收入 3、有偿服务收入 4、其他收入 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （二）成本 1、人力成本 2、采购成本 （ 1）物料采购成本 （ 2）服务采购成本 3、运行成本 4、租金、税金及其他 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 二、资源配置 （一）人力资源 1、数量 2、质量 （二）基础设施提供 1、工作场所 2、工作硬件和软件 3、通讯交通 4、其他 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 三、采购、供方选择和管理、库存管理 1、采购 采购申请 核实采购需求 选择供方 采购实施 验收入库 货款结算 库存管理 领用出库 2、供方选择 （ 1）价格 （ 2）产品质量和售后服务 （ 3）特许服务的专业资质 （ 4）市场份额 （ 5）市场信誉 （ 6）技术力量 （ 7）现场服务效果 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 3、供方管理 （ 1）现场服务人员是否具备相应的专业资质 （ 2）是否按照约定的频次和时间要求提供服务 （ 3）产品或服务的质量是否达到合同的约定标准 （ 4）是否存在因服务不到位（如服务质量、及时性等）而导致客户投诉 （ 5）服务过程中是否有其它不良行为（如侵犯顾客或我方财产） 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 4、物料库存管理 （ 1）验收入库（数量、型号 /规格 /品牌、质量抽检） （ 2）贮存保管 分类分区保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊贮存环境（如温度、湿度、隔离火源磁场等）。 （ 3）领用出库 按照“先老后新”的原则办理物料领用出库，并对领用数量和用途进行严格控制，使用剩余物料应重新入库。 （ 4）库存盘点 定期清查各类物料的库存，做到“帐实相符”。 根据实际需要对大量使用的低值易耗品设定库存底限，实际库存接近或越过库存底限时，及时采购。 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 四、 1、建立 （ 1）覆盖影响服务质量的全部过程和活动。 （ 2）“ 的闭循环管理。 （ 3）程序设计体现“有效控制、简化手续、提高效率、方便员工和客户”的原则。 2、运行 （ 1）不允许“两张皮”。 （ 2）文件的预期使用。 （ 3）必需的培训。 （ 4）记录控制与管理。 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 3、持续改进 （ 1）内部审核 （ 2）日常检查 （ 3）“日讲评” （ 4）管理评审 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 第四章 现场服务控制要点 一、客户服务 （一）客户满意度调查 1、哪个部门组织？职责是否清晰？ 2、怎么做？ （ 1）抽样比例、频次设置 （ 2）调查内容（项目）是否包括现场服务的全部活动 （ 3）发放和回收问卷是否关注客户感受 （ 4）是否基于数据的客观分析，调查结果是否真实 （ 5）是否分析和研究调查报告 （ 6）对满意率较低的服务项目是否采取改进措施 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 3、注意避免： （ 1）生硬的问卷发放 /回收方式，导致客户反感 （ 2）对客户在问卷上签署的投诉视而不见 （ 3）调查结果不真实，提供达到预期目标的虚假信息 （ 4）不分析调查报告，调查报告一出来就成为档案 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （二）客户投诉处理 1、人人都是客户服务员 2、客户投诉渠道的顺畅（电话、来访、来函、网站） 3、客户投诉的识别（不满、抱怨、责令） 4、客户投诉信息登记（无遗漏） 5、快速沟通和反应，调查处理 6、处理信息反馈，因故不能及时处理的及时沟通 7、注意避免： （ 1）客户投诉信息登记遗漏 （ 2）置之不理或敷衍、搪塞、推诿 （ 3）指责客户 （ 4）内部沟通不畅，造成“管理环”断链 （ 5）将内部问题转嫁给客户 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （三）客户管理 1、建立客户档案资料（入伙时填写，及时更新） 2、项目主要管理人员和客户服务人员熟悉客户情况 3、注意避免：将客户个人资料对外泄露 （四）客户沟通 1、客户沟通方式（电话、走访、座谈会、社区文化等） 2、定期或不定期沟通，有意识地开展情感服务 3、客户反馈信息的利用（作为改进工作的输入） 4、注意避免：在客户不方便的时候打扰，漠视客户感受 （五）服务态度和礼仪 1、要点：覆盖全员，具体内容见 礼仪手册 2、注意避免：过于夸张，引起反感 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 二、工程 （一）电梯 1、现场运行效果 （ 1）运行是否平稳，有无异响 （ 2）平层是否准确 （ 3）门开门合是否正常 （ 4）对讲系统是否正常 2、导向、警示标识和环境（卫生、通风、照明等） （ 1）门厅（ 2）轿厢（ 3）机房（ 4）层站（ 5）井道（ 6）地坑 3、紧急预案 （ 1）火灾（ 2）跑水（ 3）困人（ 4）故障 （ 5）注意避免：紧急预案成为摆设，紧急情况发生时无法快速启动。 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （二）消防系统 1、消防设备设施必须处于完好、随时可启动状态： （ 1）消防自动控制和报警系统 （ 2）气体灭火系统 （ 3）防火卷帘 （ 4）喷淋灭火系统 （ 5）消防泵、消防水池水位正常、消防水阀门开启 （ 6）烟感 （ 7）消防栓（箱）、水带及接头 （ 8）灭火器 （ 9）应急灯 （ 10）防火门闭合，严禁上锁 2、注意避免：发生火灾时，消防系统整体或部分不能正常运行。 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （三）供配电系统 1、供配电系统处于正常运行状态 2、作业人员必须接受过专业培训，具备上岗资格 3、紧急预案：跳闸、停电等 4、发电机组 （ 1）定期空载试运行 （ 2）随时可紧急启动（油位、水位、自动 /手动状态） （ 3）维修保养，供方监管 （四）给排水系统 1、供水泵、潜水泵及其电气控制系统是否运行正常 2、水池高、低水位和溢水报警装置是否运行正常 3、二次供水水池 /水箱 /泳池是否定期进行清洗消毒 4、水质清洗消毒供方监管 5、水质化验报告 6、二次供水水池 /水箱是否加盖上锁 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （五）空调暖通系统 1、确保以下设备处于正常运行状态： （ 1）空调机组 （ 2）热力系统 （ 3）送排风设备 （ 4）防火排烟设备 （ 5）水泵、冷却塔、末端风柜、新风机、风机盘管 2、供暖、供冷时间控制 3、空调机组维修保养和供方监管 4、空调水质处理和供方监管 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （六）弱电系统 1、楼宇门禁 2、电子监控和防范报警 3、通讯和网络（适用时） 4、火灾自动报警 5、气体 /喷淋灭火 6、燃气泄露报警 7、停车场管理系统 8、电、水、气自动抄录系统（适用时） 9、巡更、广播系统和其它 （七）公共设施 1、建筑本体 （ 1）天面 （ 2）外墙 （ 3）楼梯 （ 4）走廊 （ 5）地下室 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 2、建筑外观 （ 1）外墙砖 （ 2）外墙涂料 （ 3）外墙玻璃或玻璃幕墙 3、公共设施 （ 1）公共道路 （ 2）公共照明 （ 3）停车场 （ 4）康乐器材和场所 （ 5）会所 （ 6）泳池 （ 7）各类标识。 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （八）装修管理 1、施工方案审批备案 2、施工人员和时间段控制 3、施工现场巡查 4、动火作业控制 5、装修垃圾清运 6、装修竣工验收 7、注意避免： （ 1）破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体等） （ 2）不做防水或防水质量差导致渗漏 （ 3）施工噪音扰民 （ 4）建材和装修垃圾不按规定时间和路线运送，乱堆放，挤占、争用、刮坏电梯 （ 5）违章装修乱搭建，侵占公共部位 （ 6）施工人员留宿 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 （九）维修服务 1、明码标价 2、设计并控制好服务流程 客户需求受理 告之收费标准 开单派工 现场服务 客户验收 收取服务费 服务费入帐 3、注意避免：服务费收入流失 （十）综合管理 1、机房管理 （ 1）环境（卫生、照明、通风、温度、湿度、防护等） （ 2）工具配备 （ 3）无人值守必须加锁，严格控制外来人员 （ 4）液体流向、设备状态、安全警告等各类标识齐全 2、钥匙管理和控制 （ 1）登记归类（ 2）复制控制（ 3）更换（ 4）借用 （ 5）归还 3、注意避免：个人保管各类钥匙，钥匙管理失控 项目管理职业经理人系列培训教程 项目管理现场控制要点 三、环境 （一）绿化园艺 1、按流程： （ 1）浇灌（ 2）松土（ 3）施肥（ 4）修剪整型（ 5）病虫害防治 （ 6）防护（如防台风） 2、按作物： （ 1）草坪（ 2）灌木（ 3）乔木（ 4）花卉（ 5）盆栽与土植（ 6）水景 3、注意避免： （ 1）人流高峰期施药，产生异味 （ 2）肥料、药物安全管理失控 项目管理职业经理人系列培训教程 -