2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库及答案【网校专用】

2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库及答案【网校专用】 第一部分 单选题(50题) 1、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 【答案】： B 2、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。 A.某标准厂房 B.某体育场馆 C.某待出让土地 D.某写字楼 【答案】： B 3、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。 A.销售费用 B.销售税费 C.开发利润和销售税费 D.销售费用和销售税费 【答案】： C 4、 “决渎之官，水道出焉”指的是 A.肾 B.膀胱 C.三焦 D.小肠 【答案】： C 5、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。 A.1200 B.1150 C.1100 D.1050 【答案】： D 6、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 【答案】： C 7、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（　）。 A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 【答案】： C 8、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。 A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度 【答案】： B 9、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。 A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质 【答案】： C 10、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。 A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6% B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6% C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 【答案】： C 11、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。 A.办公 B.商业 C.居住 D.工业 【答案】： C 12、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】： A 13、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用 A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴 B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴 C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳 D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒” 【答案】： D 14、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是 A.冲脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉 【答案】： C 15、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33 【答案】： A 16、估价上的折旧注重的是（ ）。 A.原始取得价值的减价调整 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价调整 【答案】： D 17、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 【答案】： C 18、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【答案】： A 19、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。 A.1994 B.1995 C.2001 D.2003 【答案】： B 20、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。 A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价 【答案】： D 21、下列哪项不是十二经别的生理功能 A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系 B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系 C.加强了十二经脉对四肢的联系 D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系 【答案】： C 22、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 【答案】： A 23、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。 A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数 【答案】： B 24、正常成交价格的形成条件不包括（　）。 A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息 【答案】： C 25、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。 A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期 【答案】： A 26、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位 【答案】： D 27、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。 A.4653 B.5347 C.5352 D.5366 【答案】： D 28、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。 A.半年 B.一年 C.两年 D.三年 【答案】： B 29、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28 【答案】： D 30、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】： A 31、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之 【答案】： B 32、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。 A.78 B.882 C.1210 D.1272 【答案】： D 33、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】： D 34、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则 【答案】： C 35、关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）。 A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构 【答案】： C 36、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）。 A.现在按9.5折一次性支付 B.一年后一次性支付 C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付 D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付 【答案】： D 37、成本法中一般不计息的项目是（　）。 A.土地成本 B.销售费用 C.建