新型养老地产开发模式与案例分析

新型养老地产开发模式新型养老地产开发模式与案例分析新型养老地产开发模式新型养老地产开发模式与案例分析-时间都去哪了20载青葱，40载事业，20载年迈，两小无猜情窦初开两情相悦时间都去哪了？落叶归根相敬如宾生死契阔门前老树长新芽院里枯木又开花半生存了好多话时间都去哪了还没好好感受年轻就老了生儿养女一辈子序：半生存了好多话藏进了满头白发记忆中的小脚丫肉嘟嘟的小嘴巴一生把爱交给他只为那一声爸妈生儿养女一辈子满脑子都是孩子哭了笑了时间都去哪了还没好好看看你眼睛就花了柴米油盐半辈子转眼就只剩下满脸的皱纹了时间都去哪了还没好好感受年轻就老了生儿养女一辈子生儿养女一辈子满脑子都是孩子哭了笑了时间都去哪了还没好好看看你眼睛就花了柴米油盐半辈子转眼就只剩下满脸的皱纹了当我们年迈，都会面临什么问题？当我们年迈，都会面临什么问题？当我们年迈，都会面临什么问题？当我们年迈，都会面临什么问题？孤独 农村留守了 子女出国了 子女工作忙 老年丧偶了病痛 高血压糖尿病 失去行动能力 成为医院常客失落 容颜不再了 退休离职了最后一通电话你会打给谁最后一通电话你会打给谁最后一通电话你会打给谁最后一通电话你会打给谁?衰老是个人生课题，但每个人都会衰老，则是一个人类问题，是全社会的痛点。如果企业能解决这个问题，将创造一个新的盈利爆点。来看看几个养老大数据来看看几个养老大数据老龄化2015年2.21亿，17.5%2030年2030年30%截至2015年底，全国60岁以上老年人口达到老年人口正在以每年超过5.4%的速度递增。预计国总人口的34%。我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家严重的国家，中国已经“未富先老”！岁以上老年人口达到2.21亿，占总人口17.5%。并且60岁以上的预计2050年，60岁以上人口将激增到4.4亿，占全亿的国家，是世界上老龄化速度最快、老龄化问题最抚养比2013年老年抚养比21.58%，床位比2012年养老院44304所养老床位416.5万张养老床位416.5万张占总人数2.15%资金缺口2012年养老保险个账亏空2.2万亿亏空比例88%亏空比例88%2010年中国养老缺口已达况下，假设GDP每年增长6%达到68万亿元；到2050年，职工养老金累计缺口将达到802万亿元，占2050年当年GDP年中国养老缺口已达16.48万亿元，在不改革情，到2033年时养老金缺口将职工养老金累计缺口将达到GDP的比例达到91%。政府在做什么政府在做什么政府定原则府出招立规范贴补助定原则立规范贴补助居家养老（上门服务）生活照料家政服务康复护理医疗保健精神慰藉定原则90、7政策来源：社会养老服务体系建设规划（机构养老社区养老设施建设为重点老年养护机构（失能、半失能）生活照料康复护理紧急救援医疗机构社区日间照料居家养老支持7、3政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设建配套实施方案立规范新建、扩建一方面建配套实施方案。鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源于养老服务。另一方面养老服务设施建设纳入公扩建、改建、购置等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 政府投资及政府补贴的养老机构建设标准1.床位建筑面积为25-42.5平方米。贴补助16万/床位1.床位建筑面积为25 42.5平方米。2.建设成本按照每床16万元（不含土地成本）核定，市级建设财力给予相应补贴政策来源：上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见政府投资及政府补贴的养老机构建设标准床位万元（不含土地成本）核定，市级建设财力给予政策来源：上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见除了体系内的养老，政府并没有到位。中国人的养老大业中国人的养老大业中国人的养老大业中国人的养老大业政府不靠谱，还得靠市场政府不靠谱，还得靠市场政府不靠谱，还得靠市场政府不靠谱，还得靠市场涉足房企是目前养老地产市场上的生力军截止2012年底投资超目前有大小20余家房企涉足养老地产是目前养老地产市场上的生力军，年底投资超500亿元中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币遍布区域京津冀都市圈北有太阳城北有太阳城长三角都市圈南有亲和源购买人群生在红旗下，恰逢改革开放，当下社会的中坚力量、财富人群，一部分人接受教育成为企业中高层一部分人下海从商生下了富二代一部分成为工人，最早享受福利分房一部分成为工人，最早享受福利分房最有钱的压力的80 这群人，为80、90后买房，为自己改善，未来十年后，步入老龄。也是养老地产的核心客户最有钱的60 70艰苦的50 也是养老地产的核心客户适老部件的研发【2004-2008】探索阶段（一）探索阶段（二）厨房智能化卫生间探索阶段（三）探索阶段（四）适老户型的设计【2009-2011】探索阶段（一）探索阶段（二）北京万科幸福汇青岛万科城老年公寓 类酒店公寓 首次双床设计 核心功能精细化 辅助空间公众化探索阶段（三）探索阶段（四）青岛万科城老年公寓杭州万科随园嘉树核心功能精细化辅助空间公众化 户型回归方正 双面宽阳台 收纳功能进一步强化服务的建设【2012-2013】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）完整的解决方案【2014】探索阶段（一）探索阶段（二）提供完整的养老生活解决方案探索阶段（三）探索阶段（四）提供完整的养老生活解决方案让我们了解下开发模式与案例让我们了解下开发模式与案例让我们了解下开发模式与案例让我们了解下开发模式与案例养老地产的三大类型类型1：城市模式类型2：社区模式养老地产的三大类型社区模式类型3：度假模式医养结合型养老公寓（养护院类型1：城市模式起源日本（1）盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理（2）用地性质：商服（3）养老配套：提供介助和介护养老服务（4）目标客群：可以离开家但不想离开城市环境的老人，需要专门的照护（5）典型案例：日本木下丰州设施、香港彩颐居、双井恭和苑医养结合型养老公寓（养护院/护理院）起源日本（木下介护）CCRC/CCC类型2：社区模式起源美国（1）盈利模式：销售产权+会员卡（租金）+月费（2）用地性质：住宅+商服+公建（3）养老配套：老人与用活动设施+提供介助和介护养老服务施+提供介助和介护养老服务（4）目标客群：摆脱了工作和家庭的束缚、喜欢不其他老人群居活动的健康老人；需要上门服务，或日托、短期寄养服务，需要在社区内得到与业护理的半自理、全自理老人；希望一站式养老、不希望再搬家；第二代、第三代周末来看望或一起居住两天（5）典型案例：美国凤凰城太阳城、北京太阳城、上海亲和源、邢台悦檀台、宜兴九如城CCRC/CCC租售结合型居住区起源美国（太阳城）旅游度假型养老酒店类型3：度假模式（1）盈利模式：产权酒店+分时度假+异地连锁互换（2）用地性质：商服/旅游结合旅游地产（3）养老配套：温泉+康复+理疗+营养膳食+文体活劢（4）目标客群：健康活跃老人和部分需要介助的老人，爱好旅游（5）典型案例：今典红树林（一卡在手、全国度假）、悦榕庄旅游度假型养老酒店/生态旅游康养新城结合旅游地产案例1：绿城蓝庭颐养公寓绿城蓝庭颐养公寓项目位置：平茅山脚下650亩大生活社区，一栋西区别墅中区小高层 花园洋房别墅中区小高层+花园洋房 项目位置：位于临平茅山脚下项目规模：总占地面积 项目规划：东区为818层景观电梯公寓，约220亩。项目东区引入老年地产概念，设置了老年大学、老年公寓、老年护理院等配套设施一栋7层小高层，原规划为酒店东区颐养公寓：总占地面积640亩，总建筑面积70万平方米，医疗配套：1200 社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，康服务中心。会所及颐养院接待处园区食堂社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健各类活动及保健室老年配套：设置方便老人的社区老年大学、老年活动中心中医保健室棋牌室老年活动中心、社区食堂等，关注老人生活乒乓球室学习书屋9090高龄打乒乓球高龄打乒乓球高龄打乒乓球高龄打乒乓球服务体系：为每位社区居民建立健康档案，关注业主健康关注业主健康，提供保健咨询颐养设施：标准化颐养公寓配置，适合不同家庭结构适合不同家庭结构，专属护士及护工负责制收费体系：完善的入住老人能力评估体系，合理的护理收费标准 评估体系：由绿城自己研究的老人行动能力评估体系；收费标准：针对不同老人的行动能力设置针对性的收费标准；客群特征：本社区家庭中的老人占较大比例；客群阶层：由于收费体系较为合理，客群阶层从中端的工薪阶层至高级干部等高端阶层均有一定比例；级干部等高端阶层均有一定比例；盈利状况：经过数年运营，目前收支平衡且略有盈余；合理的护理收费标准：由绿城自己研究的老人行动能力评估体系；：针对不同老人的行动能力设置针对性的收费标准；：本社区家庭中的老人占较大比例；：由于收费体系较为合理，客群阶层从中端的工薪阶层至高级干部等高端阶层均有一定比例；级干部等高端阶层均有一定比例；：经过数年运营，目前收支平衡且略有盈余；社区养老模式的代表作，开山鼻祖。也是以会员制模式开发的最成功项目。07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。社区养老模式的代表作，开山鼻祖。也是以会员制模式开发的最成功项目。年开始盈利，至今终于实现收支平衡。亲和源宣传片亲和源宣传片亲和源宣传片亲和源宣传片背景资源：上海南汇区康桥镇，属城市近郊，占地面积：83680平米 总建筑面积：10万平米老年公寓:72355.3平米健康会所:8000平米颐养院:9736.1平米颐养院:9736.1平米配餐中心:2574.6平米土地成本低廉，规模体量适中颐养院：大楼分布：医院、临终关怀、护理中心索迪斯餐厅：法国著名餐饮公司医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起功能构成：法国著名餐饮公司老年度假酒店：客户人群：试住老人、短期度假、探亲子女事务中心：老年公寓：共12栋楼配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起事务中心：销售大厅美格菲健康会所：专业的管理团队先进的设备器材特设的疗养、康复区 由12幢多层电梯住宅楼组成 老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中 居室建筑面积约58到119 室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线基本服务老年公寓(生活可自理)老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人入住人群：室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应特色服务贴心服务颐养院(需专人照料,全护理型)生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心理、生理特点的康乐活动。颐养院针对失能老人理、生理特点的康乐活动。安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险预防措施并落实在日常服务的具体方案中。先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介护计划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时调整介护方案。定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）；委托代发口服药、服药介助服务；老人贵重物品及钱财的保管的服务；代买代办：定期为老人外出购买物品为入住老人提供年度体检的服务。一楼引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系配套机构：二楼三楼四楼五楼美格菲健身会所一楼接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港