住宅产品库标准手册-技术篇

首创置业产品标准手册-技术篇 改善型产品线 2019.01-户型平面图 户型分析 户型指标分析表 核心筒模块化 核心筒模块分析 侯梯厅分析 楼梯间分析 入户大堂分析 入户流线分析 单元模块化 户型模块与核心筒模块拼接为单元模块 单元分析 单元拼接分析 电梯选型、机电可选配置及层高控制 电梯选型表 机电可选配置表 层高控制 PC及绿建设计 PC设计 绿色建筑设计 -总则 一、概述 二、产品定位 首创B3产品线设计思路 土地特性分析 客户特性分析 客户敏感点分析 楼盘分析 产品分析成果形成控制要点 首创区域改善产品线（B3）设计内容 建筑篇 一、规划与户型模块化设计 规划实例分析及设计原则 各功能空间模块化 模块化设计原则 各功能空间模块化特点 各功能模块分析 溢价分析 户型模块化 功能模块拼接为户型模块 目 录 04 07 08 09 10 11 12 18 19 20 21 30 31 33 34 48 52 53 55 56 57 61 62 65 67 69 71 73 74 76 80 82 83 84 85 86 87 92 首层大堂及电梯厅 标准层电梯厅 轿厢二次装修 楼梯间 机电设计 标识系统 三、户型模块 户型SC-95 基本信息 流线分析 收纳分析 户型设计 软装布置 效果图 用材配置 空间模块 玄关+客厅+餐厅 主卧 次卧 厨房 卫生间 -二、立面模块设计 立面风格说明 立面设计原则 立面研究 细部设计 一、产品定位 二、公共空间 多层公共空间 功能分析 流线分析 首层大堂及电梯厅 标准层电梯厅 轿厢二次装修 楼梯间 机电设计 标识系统 高层公共空间 功能分析 流线分析 目 录 197206 214 215 216 217 221 222 223 224 225 226 229 230 232 242 243 259 272 285 303 室内篇-93 94 103 107 120 140 142 143 144 156 158 167 175 176 177 181 186 187 195 户型SC-130 基本信息 流线分析 收纳分析 户型设计 软装布置 效果图 用材配置 空间模块 玄关+客厅+餐厅 主卧 次卧 书房 厨房 主卫生间 客卫生间 目 录-319 320 321 322 323 326 327 329 341 342 358 371 384 397 415 431 景观篇 一、产品定位分析 产品定位 二、景观分级原则 三、景观要素控制导则 主入口 次入口 中心景观 单元入户 宅间景观 儿童活动区 商业活动区 四、布品家具 选型 -447 448 450 456 458 468 474 484 494 502 507 511 第一章 概述 总则 PAGE 5 概 述 产品库数据整理模板的内容贯穿了产品示范线从投资、营销、设计、成本、采购和工程质量控制的全过程，能让使用者快速掌握该产品标准的关注重点，将新项目与产品线标准进行对比，从而对该产品标准在新项目中的适用性进行决策，并最终实现产品标准在新项目中的合理应用。一、编制目的 1.缩短项目应用产品标准的设计周期，提高设计品质；2.提高新项目的产品设计和工程施工质量，降低平均项目设计变更率和返率；3.控制项目建安费敏感性成本，提升成本限额标准的执行力；4.统一投资、营销、设计、采购、成本和工程的内部操控语言，提高产品标准在项目中的落地实施效率。二、模板的适用范围 1.适用于集团或下属项目公司、区域公司、城市公司开发运行的住宅项目。2.适用于在集团项目开发过程中，指导项目可研、拿地、定位、设计、采购、成本、施工、营销、物管等环节的工作。3.适用于改善型住宅产品，立面推荐ART DECO风格。4.提供6层、11层、18层建筑单体作为参考标准。三、模板的基本内容 1.产品系列：B3产品示范线建筑、室内、景观。2.标准组成：涵盖投资、营销、设计、采购、成本和工程等部门的产品标准要求。3涉及专业：建筑、结构、室内、暖通、电气（不含弱电）、给排水、消防。4.参考项目：上海松江首创锦悦项目。5.编制内容：本产品库数据包括以下几部分内容：建筑篇：产品定位、规划设计、户型设计及详细分析、立面模块、门窗模块、栏杆模块、雨篷模块、室内篇：产品定位、公共空间、户型模块、空间模块 景观篇：产品定位、景观分级原则、景观要素控制 四、定义 1.产品标准：产品标准是基于企业的产品战略定位方向，形成相对固化的、可复制的产品组合。产品标准的建设内容包括产品战略定位、产品线标准、模块标准、部品部件标准等四个层面。2.产品线：产品线是指出售给同样的客户群，或者通过同样的渠道销售的多方面密切相关的一组产品，是企业经过产品战略定位分析后总结研发出来的、相对固化的、可复制开发的、某一产品品牌的产品标准组合。3.模块标准：模块标准是企业基于产品线，将易于形成标准产品且目标客户重点关注的产品功能或组成部位进行专项标准固化，模块形成了客户体验产品时的一系列路径，其品质和客户体验度直接决定了客户购买产品时的产品品质评价度。PAGE 6 概 述 4.部品、部件标准：部品、部件标准是基于产品线设计要求，在成本控制原则内，借鉴以往成熟项目经验，提炼有关设计要求、技术规格、施工要点、节点详图、综合单价参考信息。有利于项目设计阶段的选型定样、采购阶段技术定标、施工阶段的封样定板，以及从事地产业务各环节人员对设计成果达成共识。它作为产品标准建设的基础，即使在产品线标准尚未成熟完善时，仍可得到有效应用。5.相关标准化文件 本标准化文件使用过程需同相应专项标准化文件相对应 六、模板的发布 本次产品库数据整理模板由集团标准化部审核发布。七、模板的调整和修订 集团标准化部应根据集团发展战略规划和内外部环境变化要求，每年对模板的适用性和有效性做出评价，并跟进首创置业标准化产品线的使用情况以及市场变化适时提出调整方案并修订。当集团本部各部门或下属项目公司、区域公司、城市公司在具体使用过程中，发现有必要对首创置业标准化部分内容进行修订时，需将意见汇总并上报集团标准化部，由集团标准化部进行统一调整和修订。第二章 产品定位 首创B3产品线设计思路 土地特性分析 客户特性分析 客户敏感点分析 楼盘分析 产品分析成果形成控制要点 首创区域改善产品线（B3）设计内容 PAGE 8 产 品 定 位 PAGE 8 首创B3产品线设计思路 设计目标 设计内容 标准化根本目的 建立模块 制定标准 土地特性分析 客户特性分析 客户敏感点分析 规划设计 户型设计 户型模块 景观分级原则 景观要素控制导则 布品家具选型 竞品特性分析 立面模块 公共空间 建筑 建立产品线研究框架 标准化技术手册 标准化控制手册 提高效率 降低成本 快速获得效益 串联其他标准化模块 其他产品线标准化基础 车库、户型库、公区精装等 青浦20-04地块使用本标准化成果 上海松江项目首创锦悦为原点 搜集项目设计资料及原型 设计成果 成果落地 实现标准化目标 未来研发 室内 景观 设计逻辑 PAGE 9 产 品 定 位 PAGE 9 土地特性分析土地特性分析 B3B3（区域改区域改善）产品线善）产品线 一线城市 二线城市 一线城市边缘区 二线城市近城区 一线城市 二线城市 一线城市 二线城市 城市区域划分 区域属性 交通情况 配套情况 容积率 北京、上海、深圳 成都、重庆、天津等 城市 人口密度相对较低，距市中心较远 人口密度较低，收入较低,处于城乡结合地带 主力交通便利，拥有地铁、公交、城市干道 具备主力交通，如公交、城市干道等 生活配套已基本完善或规划有完善的生活配套条件 一线城市 二线城市 用地强度 土地资源稀缺 配置要求高 土地资源较宽松 配置要求高 产品核心价值 土地属性 通过交通配套等的完善，可以吸引大量改善、养老或购二套房群体 1.0，2.0 虽不在市区却也能享受到生活的便利，感受品质型的生活 PAGE 10 产 品 定 位 PAGE 10 客户特性分析客户特性分析 B3B3（区域改区域改善）产品线善）产品线 一线城市 二线城市 一线城市 二线城市 新婚家庭：26-30岁 三口之家：31-39岁 父母同住：40-45岁 总价：总价控制 户型：多功能设计 物业：品牌服务 装修与否：精装修，省时省心 一线城市 二线城市 新婚家庭：24-29岁 三口之家：30-39岁 父母同住：40-45岁 总价：总价控制 户型：多空间设计 物业：品牌服务 装修与否：精装修，省时省心 新婚家庭与三口之家：伴随经济条件改善，有二次选择区域居住倾向，换房可能性大 父母同住：稳定 新婚家庭与三口之家：伴随经济条件改善，有二次选择区域居住倾向，换房可能性大 父母同住：稳定 家庭构成及年龄分段 客户关注点 置换可能性 PAGE 11 产 品 定 位 PAGE 11 客户敏感点分析客户敏感点分析 客户敏感点分析客户敏感点分析 户间数量 通风采光 户型实用性 面积赠送 私密性 厨房设计 功能空间 出入口景观 便利店 超市 餐饮 大堂 电梯厅 服务类 地下车库 整体美观度 核心景观 组图景观 人车分流 停车位 楼间距 出入口 立面美观 立面细节 物业服务 户型设计 商业及配套 室内公共空间 服务 建筑立面 销售展示 规划布局 材料档次 会所活动场所 景观外部空间 PAGE 12 产 品 定 位 楼盘分析：上海首创锦悦 该楼盘位于松江人民路与广富林路交汇处 向北500米。组成：6栋高层住宅、19栋多层花园洋房 容积率：1.8 绿化率：35%占地面积：65239 建筑面积：120000 均价:22800元/四室两厅两卫 125 三室两厅两卫 91 布局特点：拉高排低，尽可能多做高溢价率的洋房产品 立面风格：通过现代的手法加古典线脚点缀，简洁大方，美观经济 产品特点：单梯入户，南北直通或宽厅设计，房型规整，动静分区合理,，高赠送率 待改进：卫生间未做到全明设计 PAGE 13 产 品 定 位 该楼盘位于青浦淀山湖大道丁家港路路口（万达茂西侧）组成：6栋8层小高层住宅、6栋18层高层住宅 容积率：1.8 绿化率：35%占地面积：38444 建筑面积：93246 均价:25000元/四室两厅两卫 127 四室两厅两卫 127 两室两厅一卫 91 楼盘分析：上海首创禧悦 布局特点：L型布置，将高溢价率的洋房产品排布在景观河周边 立面风格：新古典风，典雅庄重，经济性好 产品特点：房型规整，动静分区合理 待改进：交通流线曲折，厨房门正对着走廊和餐厅关系不紧密 PAGE 14 产 品 定 位 该楼盘位于滨海新区中新生态城中生大道与和韵路交口 组成：11层小高层住宅、多层花园洋房 容积率：1.1 绿化率：40%占地面积：117165.6 建筑面积：134400 均价:9800元/三室两厅两卫 120 三室两厅一卫 103 两室两厅一卫 90 楼盘分析：天津首创康桥郡 布局特点：小高层和洋房产品分区排布，尽可能多做高溢价率的洋房产品 立面风格：尖顶英伦风，立面简洁大气，美观经济 产品特点：南北直通设计，房型规整，动静分区较合理 待改进：卫生间未做到全明设计，90平米户型餐厅正对卫生间门，空间组织不合理，厨房不规整；120平米户型客厅没有阳台，使用不方便 PAGE 15 产 品 定 位 该楼盘位于新区长江北路（欧尚东南300米）组成：高层住宅、多层花园洋房 容积率：2.1 绿化率：46.5%占地面积：100000 建筑面积：235079 均价:8500元/布局特点：高低分区布置，高溢价率的洋房产品排布在景观河周边，沿街排布高层产品 立面风格：现代风格，简洁大气，美观经济 产品特点：南北直通设计，房型规整紧凑，动静分区较合理，高赠送率 待改进：130平米户型仅两面宽朝南 两室两厅一卫 87 三室两厅两卫 134 两室两厅一卫 88 楼盘分析：无锡首创悦府 PAGE 16 产 品 定 位 该楼盘位于上海市真陈路市台路 组成：高层住宅、多层花园洋房 容积率：2.0 绿化率：40%占地面积：91359 建筑面积：1