2022年陕西省房地产估价师之估价原理与方法提升试题库加解析答案.docx

《房地产估价师之估价原理与方法》题库一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等该建筑物的经济寿命为（　）年A.29B.39C.40D.45【答案】 B2、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】 B3、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开A.利润B.利息C.收入D.收益【答案】 A4、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论【答案】 B5、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 C6、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。

则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】 C7、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】 C8、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】 C9、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】 A10、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】 B11、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】 C12、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】 A13、收益法的雏形是（ ）。

A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【答案】 C14、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】 C15、比较法中交易情况修正是对（ ）价格本身是否正常的修正A.交易实例B.可比实例C.估价对象D.类似房地产【答案】 B16、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 D17、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】 D18、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。

A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】 C19、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 C20、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（ ）A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】 B21、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 D22、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是【答案】 D23、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】 C24、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。

A.600B.900C.1500D.1800【答案】 C25、( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】 A26、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A27、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 B28、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】 B29、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 C30、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D31、（　）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策【答案】 A32、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。

A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】 B33、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 D34、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】 D35、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年A.34B.35C.36D.37【答案】 C36、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。

A.311B.435C.322D.200【答案】 B37、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 B38、（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 A39、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元A.280B.285C.290D.295【答案】 A40、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 C41、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%【答案】 D42、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】 D43、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 D44、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 C45、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案】 A46、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。

首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。