绿景白石洲旧改项目精简稿.pptx

本报告是严格保密的本报告是严格保密的2022/9/19白石洲旧改项目白石洲旧改项目整体定位及发展战略整体定位及发展战略 2011.5.72 21 12 23 34 4项目使命与发展条件项目使命与发展条件案例研究借鉴案例研究借鉴发展思路及整体定位发展思路及整体定位规划蓝图规划蓝图3 3项目重要属性：项目重要属性：n占地面积59.46公顷，现状建筑面积174.4万平方米，深圳中心城区目前可见的最大规模城市更新项目，大规模的城中村改造项目n位于深圳最重要的城市主轴线深南大道绝版城市界面n坐拥华侨城6平方公里生态版块，集高尔夫、地铁站、高档商圈、人气旅游景点等众多顶级资源于一身白石洲白石洲59.4659.46公顷区域作为深南大道沿线最后的、最大规模可公顷区域作为深南大道沿线最后的、最大规模可盘活用地盘活用地.4 4合理的思考维度应合理的思考维度应“立足自身、站位城市、大画面切入立足自身、站位城市、大画面切入”白石洲的转型方向和模白石洲的转型方向和模式该如何确定？式该如何确定？世联从以下两个角度对项目发展方向进行初判世联从以下两个角度对项目发展方向进行初判成功的城市大规模区域改造均基于以下几大方面对开发方向作出合理选择：n站位城市站位城市n立足自身立足自身n大画面切入大画面切入站位城市，大画面切入站位城市，大画面切入 对城市发展机会进行挖掘对城市发展机会进行挖掘立足本体立足本体 对项目自身特质进行挖掘对项目自身特质进行挖掘角度一：角度一：角度二：角度二：5 5带着思考，白石洲，全新待发带着思考，白石洲，全新待发 城市进化区域升级自我超越基于本项目所具备的影响力，为其制定制胜的发展战略和定位是实现项目成功开发的首要工作6 6城市进化水贝科技园经历了经历了3030年快速增长的深圳，跨越前两个城市年快速增长的深圳，跨越前两个城市发展阶段，开始向更高形态的第三阶段迈进发展阶段，开始向更高形态的第三阶段迈进前海罗湖传统中心区东门福田CBD？华强北？前海前海科技园科技园水贝水贝产业进化？华强北华强北东门东门城市名片？福田福田CBDCBD罗湖传统中心区罗湖传统中心区城市形态黄金珠宝首饰加工与交易基地 高新技术产业园深港现代服务业合作区市场、交易，城市原始聚集点，密集、嘈杂商务楼宇、大尺度空间、冰冷、硬线条的现代化紧凑、多样、高效、生态百年商贾集市，深圳商贸业的旗帜中国电子第一街国际名片20世纪8090年代20世纪90年代21世纪初21世纪初7 7随着随着GDPGDP进入万亿时代，城市战略定位提出进入万亿时代，城市战略定位提出“国际化城市国际化城市”目目标，开始实现从标，开始实现从“深圳速度深圳速度”向向“深圳质量深圳质量”的华丽转身的华丽转身深圳及时调整自身定位，明确了以深圳及时调整自身定位，明确了以“深深圳质量圳质量”为导向的为导向的“国际化城市国际化城市”目标目标深圳深圳GDPGDP总量进入万亿时代，人均总量进入万亿时代，人均GDPGDP从向从向2 2万美元迈进万美元迈进n19961996年总规年总规确立现代化国际性城市目标，“达到二十一世纪国际性城市相应的社会、经济与环境水平，建成高度发达的、融合中华与世界文明精华的现代化城市”n20102010年总规年总规再次强调“深圳是我国的经济特区，全国性经全国性经济中心城市和国际化城市济中心城市和国际化城市”，国务院批复国务院批复要求把深圳建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市 n“十二五十二五”规划纲要规划纲要明确提出了“深圳质量深圳质量”的发展理念，率先建成国家创新型城市，加快建设智慧深圳，推动低碳绿色发展 n深圳总体GDP即将突破万亿大关（单位：亿元）+25.8%n2010年深圳人均GDP接近1.5万美元，预计2014年将达2.1万美元（单位：美元）8 8物质和经济硬实力是打造国际化城市的基础，而以精神文化和创物质和经济硬实力是打造国际化城市的基础，而以精神文化和创造力为代表的软实力是决定城市全球控制力和影响力的关键因素造力为代表的软实力是决定城市全球控制力和影响力的关键因素建设国际化城市需在以下两大层面建设国际化城市需在以下两大层面建立国际影响力建立国际影响力n物质层面：主要指经济硬实力，物质层面：主要指经济硬实力，核心指标包括GDP、经济密度、产业结构（研发、金融、现代服务业）、经济国际化程度（国际贸易）等n非物质层面：包括社会、政治、非物质层面：包括社会、政治、文化软实力等，文化软实力等，文化感召力（精神文化符号、信息传播与交流）科教创造力（城市创造力、商务吸引、科技创新、教育、商务吸引）城市凝聚力（活力、和谐，服务与体验，先进生活方式，政府执政力）形象传播力（高级城市形态、建筑魅力）国际影响力（国际组织、重大活动场所，政治影响）城市软实力城市硬实力n国际化城市竞争力的构建要素整体可分为硬实力和软实力两个层面n硬实力只是建设世界城市的基础，软实力才是软实力才是制制胜的关键胜的关键，是，是最坚实、最持久最坚实、最持久的竞争力的竞争力内核内核！n尤其是文化影响力，文化永远都是文化永远都是不可复制不可复制的核的核心竞争力！所有的世界城市都是心竞争力！所有的世界城市都是文化城市文化城市！制胜关键制胜关键精神文化、创造力、科技创新、城市活力、先进生活方式、高级城市形态、建筑魅力、国际影响基础层面基础层面经济、交通、信息、城市建设.9 9注：注：2010年8月15日，全球管理咨询公司科尔尼公司、芝加哥全球事务委员会以及外交政策杂志日前联合推出了第二届全球城市指数，对全世界65个大城市进行了排名。

衡量标准包括影响力、全球市场、文化以及革新等综合实力纽约纽约伦敦伦敦东京东京巴黎巴黎香港香港新加坡新加坡北京北京上海上海深圳深圳1 12 23 34 45 57 7121220205454欧洲最大都会区世界之都，文化多样性亚太地区金融中心艺术和建筑之都，时尚浪漫之都世界文化遗产最多的城市，中华文化近代文明底蕴，海派文化城市城市排名排名城市硬实力城市硬实力城市软实力城市软实力中西合璧文化，自由与秩序人口最多的城市，中国首都中国最大城市，金融、经济、贸易和航运中心中国第一个经济特区，“深圳速度”？工业文明，创意之都，多元文化全球金融经济中心，最大城市和港口全球经济中心之一，亚洲最大城市日本教育和文化中心，大和文化亚洲最重要的金融、服务和航运城市花园城市欧洲最大都会区之一因此城市软实力的提升才是深圳下一个阶段的发展重点，这直接因此城市软实力的提升才是深圳下一个阶段的发展重点，这直接决定了向真正国际化大都市迈进目标的成败决定了向真正国际化大都市迈进目标的成败1010那么，提升深圳城市创造能力和文化影响力的那么，提升深圳城市创造能力和文化影响力的动力引擎动力引擎何在？何在？哪个区域能够担当哪个区域能够担当城市软实力的制动核心城市软实力的制动核心，与前海金融服，与前海金融服务中心、罗湖时尚消费中心并驾齐驱，务中心、罗湖时尚消费中心并驾齐驱，引领引领深圳大步迈向真正的国际化深圳大步迈向真正的国际化城市城市基于以上分析，提升城市软实力成为深圳步入真正意义上的“国际化城市”行列的必然选择；其中战略资源的国际价格形成中心、国际政治的影响中心与国家整体国力、经济实力密不可分，是城市发展自然演化的结果。

而创造力和文化影响力的提升便成为深圳市国际化城市建设而创造力和文化影响力的提升便成为深圳市国际化城市建设的必然之举的必然之举!1111城市进化深圳，软实力的国际化深圳，软实力的国际化深圳是一座年轻的移民城市另一方面有着很强的开创性和包容性城市创造力的激发要从最先进的生产力入手本土的，就是世界的一方面城市软实力的文化基因要从深圳本土文化的根部去寻找国际化的共识是1212区域升级有着悠久深厚的历史文脉的南山区，是有着悠久深厚的历史文脉的南山区，是“深港深港历史之根历史之根”，本土文化的源头，本土文化的源头n月亮湾新石器时代人类遗址证明，至少在6000年前深圳已有先民繁衍生息；n曾入选“中国考古十大新发现”的屋背岭墓葬群，表明商时期的与中原文化同样辉煌的岭南文化；n自公元331年东晋在南头古城一带设立东官郡以来，至上世纪50年代，这里长期作为历代郡治或县治所在地，被誉为“深港历史之根”；n1979年，蛇口的第一声开山炮响，拉开了中国改革开放的序幕n历史文化底蕴深厚的南山区历史文化底蕴深厚的南山区1313建区于建区于19901990年的现代南山是深圳与世界对接的前沿，培育最先进年的现代南山是深圳与世界对接的前沿，培育最先进生产力的基地生产力的基地高新技术产业基地现代物流基地旅游基地教育科研基地科技园，留仙洞工业园 蛇口、赤湾、妈湾、东角头四大码头，深港西部通道 华侨城，中山公园，海上世界，新安古城，青青世界深圳大学，华南科技大学，深圳虚拟大学园，深圳高职院，深港产学研基地，深圳大学城 1414但但“业强城弱业强城弱”的发展格局使南山区的的发展格局使南山区的“城市城市”属性相对弱于罗属性相对弱于罗湖和福田，对全市的引领作用并未完全突显湖和福田，对全市的引领作用并未完全突显罗湖中心：罗湖中心：地王、国贸、京基金融中心福田中心：福田中心：市民中心、13朵金花、新证券交易所大楼、卓越中心、平安银行大厦（待建）南山：南山：？1515分析南山区现有功能布局和用地空间，白石洲华侨城片区或是分析南山区现有功能布局和用地空间，白石洲华侨城片区或是盘活全局的一子，成为城市软实力的突破口盘活全局的一子，成为城市软实力的突破口后海中心区蛇口工业区南油工业区华侨城科技园深圳大学城西丽平山工业区南头古城宝安中心区前海深港现代服务业合作区 深圳大学前海中心前海中心华侨城白石洲：生态、文化、创造力科技园：科技创新深圳大学：人才基地南头古城：历史之根双核驱动双核驱动粤海门村南苑新村大冲村白石洲水湾村南山区作为全市节约集约利用土地典范，坚持在有限的土地上“精耕细作”，核心城区开发建设用地以城市更新供地为主。

目前除填海区外白石洲和大冲村是核心区域仅存的2处大规模用地大冲村改造：大冲村改造：占地68.4公顷，现状建面103万平方米，规划建面300万平方米，容积率4.39，定位为高新产业后勤基地，新型现代化高尚居住社区1616华侨城只是社区，而白石洲作为大华侨城片区唯一仅存的大规模华侨城只是社区，而白石洲作为大华侨城片区唯一仅存的大规模可开发用地，理应主动补缺城市功能聚核，担当城市发展先锋可开发用地，理应主动补缺城市功能聚核，担当城市发展先锋华侨城已将旅游地产“旅游居住”的模式发展到终极阶段，并不能再承担城市功能的高度聚集，且再无可开发用地作为生长空间以华侨城为主体价值的大片区内，旅游、居住、绿地、单体MALL均不足以成为城市功能硬核，区域再升级需要制造一个新的生长极益田假日广场京基百纳广场沙河世纪广场1717立足先进生产力基础，制动创新引擎立足先进生产力基础，制动创新引擎挖掘本土文化，放大文化的国际影响力挖掘本土文化，放大文化的国际影响力提升城市软实力提升城市软实力打造世界级城市名片打造世界级城市名片推动区域再升级推动区域再升级开创南山区的引领地位开创南山区的引领地位补缺城市功能聚核补缺城市功能聚核城市进化区域升级制动城市创造能力和文化的国际影响力，打造世界级的城市名片，制动城市创造能力和文化的国际影响力，打造世界级的城市名片，推动城市软实力的进化和区域再升级推动城市软实力的进化和区域再升级1818区域升级南山，领跑深圳下一个南山，领跑深圳下一个3030年年从水平低效到垂直高效从封闭的到开放的“旅游+居住”的简单组合到城市功能的聚集与复合从南山的到深圳的从中国的到世界的理念升级功能升级地位升级那么，白石洲自身条件是否足以承担这样的使命呢？那么，白石洲自身条件是否足以承担这样的使命呢？制动城市软实力的制动城市软实力的世界级世界级都市示范区都市示范区1919自我超越不是所有区域都能打造为制动城市软实力的世不是所有区域都能打造为制动城市软实力的世界级都市示范区界级都市示范区 ，首先需具齐众多先天特质，首先需具齐众多先天特质核心区位核心区位大。