能力检测试卷B卷附答案房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷B卷附答案.doc

能力检测试卷能力检测试卷 B B 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷与方法能力检测试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因A.内部经营管理 B.通货膨胀 C.外部经济 D.需求增加导致稀缺性增加【答案】A 2、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00【答案】B 3、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元A.800 B.878 C.896 D.1129【答案】A 4、某房地产每年净收益为 20 万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为 25 万元，空调系统需在 10 年后以 15 万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为 260 万元，偿债基金储蓄的年利率为 4%，贷款年利率为 7%，报酬率为 10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。

A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86【答案】B 5、某办公楼的建筑面积为 1500m2，土地面积为 1000m2，目前的房地产市场价值为 5000 元/m2，同类土地的市场单价为 2200 元/m2在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达 6500 元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元/m2，旧建筑物残值为 50 元/m2，新建筑物重置价格为 3800 元/m2，新建后的房地产市场价值可达 8000 元/m2该房地产的最高最佳利用方式为（）A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼【答案】B 6、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗地价值为 50 万元合并后的房地产价值为 150 万元若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元A.70 B.80 C.90 D.100【答案】C 7、某住宅的建筑面积为 120m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。

已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元A.90.19 B.95.85 C.113.77 D.124.15【答案】C 8、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.土地用途管制 D.国家的价格政策【答案】C 9、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D 10、“主胞胎”的经脉是 A.冲脉 B.任脉 C.督脉 D.带脉【答案】B 11、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】A 12、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿 D.房屋火灾保险【答案】D 13、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。

A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值【答案】D 14、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】B 15、在房地产估价中，将农地视为（）A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】A 16、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 17、下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑【答案】D 18、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A 19、通常把比较法测算出的价值称为（）。

A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值【答案】C 20、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系【答案】D 21、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值A.综合资本化率 B.土地资本化率 C.报酬率 D.建筑物资本化率【答案】B 22、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】D 23、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法【答案】B 24、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】A 25、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】B 26、某宗房地产某年 1 月 1 日的成交价格为 1000 美元/m2，同年 1 月 1 日至 9月 1 日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加 80 元/m2，该年9 月 1 日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该 1 月 1 日的汇率为 1 美元兑换 6.7 元人民币，9 月 1 日的汇率为 1 美元兑换 6.4 元人民币）。

A.1051 B.1096 C.1100 D.1147【答案】D 27、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D 28、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】B 29、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元该商品住宅项目的成本利润率为（）A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B 30、下列表述中不正确的是（）A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】D 31、胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热【答案】D 32、认识的最终目的是 A.指导实践、改造世界 B.达到理性认识 C.认识事物的本质和规律 D.抓住矛盾的主要方面【答案】A 33、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】D 34、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。

A.估价原则 B.价值规律 C.市场情况 D.估价方法【答案】A 35、真实假虚证治则 A.扶正兼祛邪 B.祛邪兼扶正 C.祛邪 D.扶正【答案】C 36、下列除哪项外均是气和津液的关系 A.气能载津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津【答案】A 37、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务【答案】C 38、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是 A.人自身是一个统一的整体 B.人与自然环境是一个统一整体 C.自然环境是一个有机整体 D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C 39、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500 万元（建设期内均匀投入）建设期为 1 年，建成后可全部租出，每年可获得净利润 600 万元（未扣除应支付的土地租金）若承租人要求的年报酬率为 10%，则可支付的土地租金为（）万元/年A.146 B.105 C.144 D.227【答案】C 40、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。

A.区分实际成本和客观成本 B.正确估计正常花费和实际花费 C.同时考虑升值与贬值因素 D.考虑功能折旧【答案】A 41、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定A.实物状况 B.基本状况 C.权属状况 D.区位状况【答案】B 42、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 43、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩按照规定，B 房地产开发公司应安置 C 村（）个农民A.30 B.60 C.100 D.180【答案】C 44、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】C 45、在估价相关国际组织中，FIG 是指（）A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会【答案】C 46、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。

A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】D 47、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房。