凤凰栖前期合同.doc

北城凤凰栖前期物业服务合同甲方：四川省兴鑫房地产有限公司三台分公司 乙方：绵阳市三江物业服务有限责任公司前期物业服务合同甲 方：四川省兴鑫房地产有限公司三台分公司法定代表人：谢书杰住 所 地：三台县明台小区乙 方：绵阳市三江物业服务有限责任公司法定代表人：李福刚住所地：绵阳市涪城区涪城路58号企业资质：三级证 号：【2004】038根据《合同法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理 暂行办法》以及相关的法律法规，经政府主管部门批准，双方在公平、自 愿、诚信的基础上，协商一致甲方选聘乙方，对北城凤凰栖的物业（附 件一：物业目录）实施前期物业服务，订立本合同，双方共同遵守物业基本情况：物业名称： 北城凤凰栖 物业类型： 多层、高层商住楼坐落位置： 三台县北坝镇樟树路 建筑面积约 83000 平方米其中：多层住宅.51000平方米;高层住宅31815平方米;商业用 房1116平方米；管理区域四至：南至： 东至：北至： 西至：合同期限：物业承接查验2010年4月1日至本小区业主大 会选聘物业服务企业第一条物业服务内容1、 物业共用部位的维修、养护；2、 物业共用设施的运行、维修、养护；3、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水 管道的畅通。

4、 公共绿化的养护；5、 公共秩序维护，安全防范事项的协助；6、 装饰装修的管理服务；7、 车辆停放场地环境卫生维护；8、 物业档案资料管理；9、为管理区域内的业主和物业使用人提供以下物业有偿服务：业主物业专有部位维护维修服务，业主物业专有设施的维护维修服务、 室内清洁卫生，家政服务，车辆停保管服务等有偿服务有偿服务的内容、 服务标准、收费标准，乙方与接受有偿服务人另行约定第二条物业服务质量与标准按绵阳市物价局《绵价费[2004]56号》物业管理服务质量标准及服务 内容三级 提供物业服务一、 基本要求1、 服务与被服务签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验， 验收手续齐全3、 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格 证书或者岗位证书4、 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健 全5、 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情6、 公示16小时服务急修1小时内、其它报修按双方约定时间 到达现场，有报修、维修和回访记录7、 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的， 公示服务项目与收费标准。

8、 按有关规定和合同约定公布物业服务费用9、 按合约定规范使用住房专项维修资金10、 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上二、 房屋1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐 全2、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要 维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制 维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出 报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修3、 每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门 窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护4、 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求, 建立完善的住宅装饰装修管理制度装修前，依规定审核业主（使用人） 的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项每日巡查1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危急房屋结构安全及拆改共用管线 损害公共利益现象的，及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门5、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告 有关主管部门6、 小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、 户有明显标志。

三、 公用设施设备维修养护1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责 的除外）2、 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维 修、保养等记录齐全3、 设施设备标志齐全、规范、责任人明确；操作维护人员严格执行设 施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常4、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小 修范围的，及时组织修复；属于大、小修范围或者需要更新改造的，及时 编制维修、更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委 员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造5、 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通6、 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象7、 小区主要道路及停车场交通标志齐全8、 路灯、楼道灯完好率不低于90%9、 容易危及人身安全的设施有明显警示标志和防范措施；对可能发生 的各种突发设施故障有应急方案四、 协助维护公共秩序1、 小区业主出入口 24小时值勤2、 对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次3、 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序进行、停放4、 对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、 对火灾、治安、公共卫生等突出事件有应急预案，事发时及时报告 业主委员会和有关部门，并协助采取措施五、 保洁服务1、 按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次2、 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每 日1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1 次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯、每月清洁1次及时清 除道路积水、积雪3、 区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次， 视检查情况及时清掏；化粪池每两月检查1次，每年清掏1次，发现异常 及时清掏4、 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害六、绿化养护1、 有专业人员实施绿化养护2、 对草坪、花贲、绿篱、树木应定期进行修剪、养护3、 定期清除绿地杂草、杂物4、 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、陈冻5、 定期喷洒药物，预防病虫害第三条专项维修资金专项维修资金的缴存按政府规定，缴存于专用帐户；专项维修资金的管理按政府规定程序有专门部门管理；专项维修资金的使用按政府规定程序报批后使用；专项维修资金的续筹由业主大会决定续筹办法第四条甲方的权利与义务1、 甲方在2010年12月］日提供能直接投入使用的位于本小区 物业管理办公用房，会所未交付物管使用前，甲方提供临时办公场所20皿, 位于本小区保安备勤用房30 nA位于本小区值班岗亭2间。

物业服务办 公用房、值班岗亭属全体业主所有，乙方无偿使用，但不得改变其使用性 质；2、 甲方交付的建设工程质量符合国家规定的标准，并按照建设部《房 屋建设工程质量保修办法》的规定承担保修责任，履行保修义务；3、 甲方交付的设施设备质量和安装质量符合国家有关规定及标准，其 质量保修期自竣工验收合格之日起计算，保修期限和保修范围不低于国家 相关规定；4、 未进行竣工验收或竣工验收不合格的项目，但又必须进行物业服务, 经协商乙方承接此项目，但甲方应在约定的期限内尽快完善，此期间的责 任人为甲方，乙方不承担责任造成损失甲方负责并承担责任；5、 因维修物业或公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域 内场地、道路，应征得相关业主和乙方的同意；临时占用、挖掘物业服务 区域的场地、道路的，应在约定的时间内恢复原状；6、 制定《业主临时管理规约》，在售房前将《业主临时管理规约》向 购房人明示，并予以说明；第五条乙方的权利和义务1、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用 部位和共用设施设备的使用、维护维修，公共秩序、环境卫生等方面的规 章制度乙方根据规章制度服务时，甲方、业主和物业使用人应予必要的 配合；2、 准确转达小区业主关于物业的意见和建议，及时向甲方反馈信息；3、 乙方应及时向业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事 项，及时处理物业使用人的投诉。

对物业使用人违反法规及规章使用物业 的行为，有权制止或提请有关政府部门处理；4、 乙方按本合同约定，对业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》、 违规违章使用物业及本合同的行为进行制止处理；5、 乙方可以选聘专营公司承担本物业的专项服务，但不得将本物业的 全部服务责任和义务转让给第三方；6、 编制房屋建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计 划和大、中修方案，报请相关部门批准后组织实施；7、 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定及禁止行为；当业主 和物业使用人装修物业时，依法告知有关禁止、限制条件、订立书面协议, 并依法监督执行；8、 乙方可以采取劝阻、警告、停水、停电、停止服务、要求停工等措 施制止业主（住户）违规使用物业、违规违约装饰装修行为可以提请有 关部门对于严重损害其他业主和物业使用人利益，危及楼宇安全的行为进 行处理；9、 因维修物业或公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域 内场地、道路，应征得相关业主和甲方的同意；临时占用、挖掘物业服务 区域的场地、道路的，应在约定的时间内恢复原状；第六条以下情况，乙方不承担责任1、 因不可抗力导致物业服务中断的；2、 因业主或物业使用人对自己的财产保管不当、造成财产损失的；因 第三方的原因造成业主和物业使用人财产损失的；3、 乙方已履行本合同的约定，因其他原因造成业主财产损失、人身伤 害的；4、 因维修养护物业共同部位、共用设施设备需要，且事先已通知业主 和物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止设施设备使用等造成损失的;5、 非乙方的原因出现供水、供电、供气、供热（供冷）、通讯、有线 电视及其他共用设施设备运行故障造成损失、人身伤害的；6、 因紧急避险造成损失的。

第七条物业的承接查验1、在物业承接查验前十日，甲方向乙方移交全套工程竣工图纸、小区（大厦）平面图、水、电、气管网图、隐蔽资料、技术资料、质量保修文 件、开发文件、业主资料等与物业服务有关的资料：对于物业的共用部位，公共场地、共用设施设备，甲、乙方应进行查 验并签订确认书，作为界定各自在开发建设，物业服务方面承担责任的依 据2、 在物业承接查验前十日，由甲方、建筑工程承包商、乙方三方组成 移交验收小组对承接查验的具体事项进行磋商；3、 建筑工程、设施设备存在的问题，由甲方责成工程承包商整改完善 整改完善后移交，质量保修期自验收合格开始计算；4、 供电、供气、供水设备的试运行（调试）阶段产生的费用由甲方负 责承接前发生的水、电、气等费用由甲方负责；5、 移交验收过程中形成的文件为本合同的补充文件，具有本合同的同 等效力；6、 服务区域内绿化成活后符合移交条件再移交，移交前的养护费用（用 水、劳务、补苗、除草、施肥、杀虫等费用）由甲方承担第八条物业服务费用根据《绵价费[2004]56号》收费指导标准三级，按物业建筑面积向业 主或物业使用人收取物业服务费物业服务费不包括物业共有部位、共用 设施设备的大修、中修、设备更新费用，不包括业主物业专有部位、专有 设施的维修维护费；不包括业主或物业使用人的人身、财产安全保护、保 管费用。

物业服务费自物业移交（入住通知生效次日）开始计费，每半年 首月首日交费1、 住宅多层：0. 35元/平方米•月；高层0. 70元/平方米.月 营业用物业：0.8元/平方米•月；办公用物业：0.8元/平方米•月；住宅改商用（办公）多层：0.8元/平方米•月;高层1.2元/ 平方。