研发大楼装修项目策划书（77页）

XX项目策划书,目录,结束语,目标策划,1、工程概况 2、质量目标 3、工期目标 4、安全目标 5、经营目标,工程概况,工程概况,项目总体目标,一、质量目标： 根据合同要求项目质量要按现行的国家相关行业及工程所在地的技术规范与质量验收评定标准，一次性验收达到优良等级。 但是由于吉利项目为总价包干且下浮的合同，在实际现场施工过程中对研发大楼大堂区域等我司施工范围内的重点特色分项严格按照业主对质量的要求进行把控，其他区域进场先进行样板房施工，降低施工质量要求，打探业主质量定位。如业主对样板房较认可，大面积施工作业将按照样板房质量标准进行施工、,项目总体目标,二、工期目标及保证措施 1.合同工期： 一标段：180天（2016年3月1日-2016年8月30日）； 二标段：150天（2016年3月30日-2016年8月30日）； 根据现场实际情况及土建等配套单位的施工进度，现场实际开工日期无法满足合同开工日期的要求，我项目部将积极协调业主催促土建单位的场地移交时间节点，计划于2016年4月1日场地初步具备施工条件后进场开工，2016年8月25日完工，2016年8月30日前竣工验收。 （目前由于土建单位场地移交的严重滞后及幕墙、空调等单位进度拖延，项目整体工期已经顺延。）,项目总体目标,2.保证工期的措施： （1）组织精干高效的现场管理班子，加强领导，强化管理；组织技术骨干，组织过硬的施工队伍进场施工。 （2）编制和完善以工期、劳动力分配、材料使用为主要经济指标的施工组织设计，合理统筹，科学管理，细心操作，杜绝浪费及重复施工，最大限度地提高工效。 （3）加强协调配合，积极与建设单位、设计单位、监理单位联系，协调好本单位各施工队伍之间的施工关系，创造良好的施工环境。,项目总体目标,（4）对施工人员进行详细的技术交底，使施工人员熟知工作内容及要求，提高工作效率。 （5）制定雨、夜施工措施，保证雨、夜施工质量和安全，若影响很大时，将适当增加施工能力，调整施工组织计划进行施工，确保总工期。 （6）抓好物资设备的管理，积极与建设单位配合，保证物资设备及时接收、检验、入库及进入施工现场。 （7）积极协调与其他配套单位交叉施工问题，必须时请建设单位进行施工配合。,项目总体目标,三、安全目标 杜绝特别重大事故、重大事故、较大事故和一般事故，不发生安全死亡事故，伤人事故降到最低限度。 事故受伤率0.3%，员工安全教育培训率达到100%，单项安全技术措施必须有针对性、施工用电达到规范及业主要求、三宝防护达标、各种脚手架搭设达标、施工机具防护齐全有效、施工现场安全达标率100%、施工现场文明施工达标率100%。,项目总体目标,四、经营目标 一标段的中标下浮率：21.08%； 二标段的中标下浮率：39.2% 1.通过项目的经营管理，努力扭转项目亏损的不利情况。 2.工程款回收比例：6月份回收合同价30%工程款，9月份回收合同价45%工程款。 3.通过吉利项目造就一支各项工作都十分过硬的项目管理团队。,项目总体目标,4.争取在扭转项目不利情况的前提下，顾客满意度调查达到公司的要求。 5.通过吉利项目的特殊性，总结在面对进场亏损项目经营及成本控制的管理经验。,效果图展示,研发大楼大厅（整个建筑空间的核心和特色）,效果图展示,研发大楼大厅右侧,效果图展示,研发大楼咖啡厅,效果图展示,研发大楼开放办公室,效果图展示,宿舍楼公共区域,效果图展示,宾馆楼套房,效果图展示,宾馆楼标准间,经营策划,1、合同履约分析 2、成本对比分析 3、施工方案分析 4、资金管理 5、分包管理 6、施工项目外部关系协调,合同履约对比分析,一、合同风险 合同形式：施工图纸总价包干（8880万） 合同总价应包括但不限于完成本合同全部内容的施工设备、制作、劳务、管理、材料、措施、保险、利润、税金、及各种分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费等所有费用。 双方约定，本合同价款为施工图纸包干总价，乙方在投标过程中已充分考虑包括但不限于本工程所有材料、人工、机械等在未来市场中的涨幅，任何因包括但不限于材料、人工、机械在未来施工过程的涨幅，一律不作调整。,合同履约对比分析,二、质量风险 按合同约定及现行的国家相关行业及工程所在地的技术规范与质量验收评定标准，一次性验收达到优良等级。 1.质量达不到要求必须拆除返工，在书面或口头整改通知的时间内未整改，每延误一天罚款500元项。 2.偷工减料、使用不合格材料罚款2000元次，经检查有明显质量问题的罚款5000元项。 3.对经过验收合格的隐蔽工程，在进行复检时，发现有不合格的，一律返工重做，一切损失由乙方承担，并承担20000元/次违约金。,合同履约对比分析,4.乙方承建工程范围内的产品发生重大质量事故或不能一次性通过合格验收的，甲方有权扣罚相应的履约保证金。同时，此种情形下，甲方有权暂停工程进度款支付直到乙方整改，且甲方有权视情况单方提出终止合同并要求乙方赔偿因此造成的一切损失。 5.对经过验收合格的隐蔽工程，在进行复检时，发现有不合格的，一律返工重做，一切损失由乙方承担，并承担20000元/次违约金。,合同履约对比分析,三、经营风险 1.工程款支付条款：水电隐蔽验收合格后，支付合同价款的30%；整体竣工验收合格后，支付合同价款的45%。 以上条款意味着整个项目前期需要垫资经营，中期30%的款项支付后，仍然存在很大的资金缺口需要垫资。 2.双方签订的合同是投标报价一标段下浮21.08%，二标段下浮39.3%，劳务和材料全部亏损，材料招标和品牌替换存在困难。 3.现场设计变更及签证的认价需要经过甲方集团公司的内审部门及第三方审计部门审核，流程复杂且时间很长，对我司的变更、二次经营存在较大影响。,合同履约对比分析,4.根据我司与甲方的结算的补充条款规定设计变更及现场签证按照不同的比例下浮，该条款意味着即使我司通过二次经营、设计变更后的项目也会出现亏损。 5.在装修施工过程中，施工界面可能会有土建、弱电、空调、消防、幕墙等施工单位同时在进行施工，装修承包人必须在投标价格中考虑交叉施工产生的费用，并负责最后收口和收尾工作，相关费用包含在投标总价中。,合同履约对比分析,6.乙方必须根据本工程的施工图纸、现有工程施工状况和装修图纸进行核对，并在投标时充分考虑到装饰设计的不足之处，以及现有施工现状与装修图纸的差异之处。（例如标高是否一致、实际施工需要对现有建筑局部拆除、剔凿、修补等，以及墙、地面是否平整而需要找平，水电位置是否有偏差而需要剔凿、移位及修补等），并将所有类似问题考虑到投标方案和投标报价中，相关费用包含在投标总价中，并在工程施工中发包人不会因为以上问题另行增加费用。,合同履约对比分析,四、工期风险 1.合同工期： 一标段：180天（2016年3月1日-2016年8月30日）； 二标段：150天（2016年3月30日-2016年8月30日）； 根据现场实际情况，土建、空调、消防、弱电、幕墙等配套单位的进度无法满足我司履行合同工期的需要。且根据合同逾期的处罚十分苛刻，项目部在施工过程中对可顺延工期的情形及配套单位影响我司施工进度的文字、照片等需要充分留底并及时反馈甲方。,合同履约对比分析,2.工期处罚条款 （1）在施工进度计划表中的一级节点每延期一天（含节点验收质量不达标导致延期的），施工单位自愿承担总造价0.5% /天的处罚，并在接到甲方书面处罚通知单后5天内上交处罚款项至甲方。施工单位在该延期节点（A节点）时间轴上的下序节点（B节点）按时保质完成节点目标的，在该延期节点（A节点）导致的处罚金额，甲方在下序节点（B节点）准时保质达成后的5个工作日内返还施工方上述处罚款项，否则不予返还。,合同履约对比分析,（2）工程竣工逾期在10天之内的（包括10天），则每延误一天乙方支付总造价0.5%的违约金。 （3）如逾期超过10天，除承担之前的延期违约金外，从逾期第十一天开始，每延误一天还需支付总造价1%的违约金。如逾期达20天或施工方拒不执行甲方上述决定的，甲方有权选择将此违约金从甲方向乙方的任何支付中扣留，或（和）甲方可以单方解除合同，并由乙方支付甲方总造价20%的违约金，同时乙方必须在5天内无条件退场，由此造成的一切损失由施工单位负责。,成本对比分析,项目二算成本对比分析,一、二算对比,施工成本管理,一、项目部全员交底 项目经理、核算员将本项目合同情况、业主情况会同施工员、质量员、安全员、深化设计、资料员、仓管员等开会交底。由于此项目为固定总价合同，而且在投标报价的基础上有大比例的下浮。项目部应做好事前的准备工作选定施工方案，选好合理的材料供应商，制定每期的项目成本计划，做到心中有数。,施工成本管理,二、控制成本的有效措施 1.项目部各管理岗位制定明确的现场职责和成本目标，让全体管理人员知道自己在成本管理中该做些什么；以及该负哪些责任和有哪些岗位目标。 2.明确成本控制计划和工作流程，内容包括成本管理方法、管理流程、工作细则、信息传递。（如对砖的损耗控制从前期的损耗的确定，过程中领料、铺贴，完工后的统计等）项目的组织措施一般不需要增加什么费用，但是它对施工成本的影响很大，运用得好可以取得很好的效果。,施工成本管理,3.合理的安排施工可以降低综合成本，不同的施工方案、施工工序、施工工期要求就有不同的成本。在施工前期要对投标方案等不同的施工方案进行技术比较分析，选择工期短，质量有保证，安全容易控制，施工成本低的最佳方案，在施工中贯彻执行各种低消耗、高功效的施工方法。 4.由于吉利项目为施工图纸总价包干的合同，进场后抓紧按照施工图结合现场实际情况核对清单与现场实际工程量的差，争取在前期差距过大的工程量能够做到心中有数。加强施工过程的索赔管理，要认真研究合同文件，注意施工过程中资料的积累和分析，及时进行签证索赔。,资金管理,结合吉利项目的特殊性（过程中只有30%的工程款可以回收），项目部要做到以下几点： 1.结合合同及进度计划测算出各阶段的资金收支情况：,资金管理,2.根据每月的进度计划、材料采购计划，劳务计划要求，编制详细的资金总计划和资金月收支计划，积极收款，保证收支平衡。 3.控制每月的劳务班组、材料商付款额度，争取尽最大可能的让材料商、双包单位、劳务班组帮助垫资。,分包管理,1.双包班组控制 针对外加工材料，分项工程做完就要量好确认，同时要搞清楚合同中约定的结算方式、工程量计量规则，合同约定做法和现场是否一致。 2.单包班组控制 针对劳务班组的单价确定，采用公司人力管理部的集中劳务招标方式，选择价优活好，口碑好的班组。同时对班组领用材料的损耗采用定额损耗包干模式，降低材料浪费。 3.零星点工管理 实际施工过程中的点工包含在班组的招标价当中，采用总面积人工包干形式，规避项目部自带点工模式。,施工项目外部关系协调,施工组织策划,1、施工部署 2、进度计划 3、主要材料配置方案 4、劳务使用计划 5、技术方案 6、质量控制 7、职业安全健康控制 8、资料管理 9、其他,施工部署,1.项目组织架构图,项目经理：王福军,区域负责人： 沈宇 龚亚明 李永坤,核算员： 曹智洋,资料员：郑飞洋 马烨锋,安全员：施健卫 吴前进,深化设计：郑伟 王春发,仓管员：林建明 张智超,材料员：朱仲明,放线放样 施工进度 基层把控 技术交底 大小样制作,基层自检 产品化检验 材料质量跟踪 工程资料管理,材料进场跟踪 材料合同签订 材料询价,全员安全交底 现场安全维护 现场安全文明标化,现场文明规范施工 材料损耗控制 产品化保护,图纸收发 关键节点 图纸深化,项目节流 两算对比 成本策划,项目进度、质量、安全文明总把控 协调项目部人员及配合单位关系 产品化组织实施 对主材进行质量、进度跟踪 对外沟通协调,一、项目组织架构,生产经理：吴茂康,施工部署,2.各施工区域组织架构图