【房地产上半年报】2019年济南市贝壳房地产市场半年报

1 WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,贝壳（济南）新房顾问部| 2019年7月,2019年，济南市上半年度市场报告,摘 要,政策分析 当前我国经济步入中低速增长阶段，叠加中美贸易冲突影 响，贸易逆差持续扩大，经济下行压力增大，房地产政策、 经济、货币政策均维稳。保持房地产市场平稳健康发展， 研究“一城一策”。,一级市场 上半年土地供销稳定，超额完成半年度供地计划；整 体地价高于去年同期，单价集中在400-800万/亩； 章丘、唐冶彩石为未来市场供货主战场；高价地集中 在历下区花园东路板块。,三级市场 二手成交下行，新房成交占主力；整体市场价格低位 徘徊，业主期望价走高，成交价下行；市场以降价定 调，客户持币观望，议价能力强；市场改善需求增大， 购买力集中在150-160万/套。,二级市场 新增小幅上升，成交稳定，供需基本平衡，市场热度稳定 ；19年上半年月度供销浮动较大，价格整体稳中有降；市 场较冷，新盘不断入市，库存走高；东部、工业北为供销 绝对主力区域，占整体市场总量的1/3。,2,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,本报告数据指标界定,3,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,数据采集时间：2019年1月1日2019年6月30日 数据来源：济南市自然资源和规划局、济南市住宅与房地产信息网、济南市统计局等官网及济南贝壳找房网、济南贝壳研究院等我司数据资源系统、 数据库，各大报刊、新闻网站等 数据统计口径： 土地数据：数据监测范围历城区、历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区、章丘区、长清区济南8区，不含两县和济阳，且2015年级以前土地不 含章丘区 ；土地板块划分与住宅一致。 住宅数据：数据监测范围历城区、历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区、章丘区、长清区，19年数据增加济阳区数据。 公寓/办公/商业数据：数据监测范围历城区、历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区、章丘区、长清区、商河县、平阴县、济阳区。 二手数据：数据检测范围包括历下区、历城区、市中区、天桥区、高新区、槐荫区6区。,4 WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,01宏观政策,观点一：国际环境下行压力下，政策维稳，经济货币政策稳健 观点二：土地，合理把握供地节奏和时序，保持土地市场稳定 观点三：住宅，坚持“房住不炒”；人口，全面取消城镇落户限制 观点四：教育，城镇小区配套幼儿园不得办成营利性幼儿园,图：美国对中国贸易逆差及同比增速,4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0,美国对中国贸易逆差（亿美元）,80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 -10.0 -20.0,图：不变价 GDP 当季同比,18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0,1992-03 1993-03 1994-03 1995-03 1996-03 1997-03 1998-03 1999-03 2000-03 2001-03 2002-03 2003-03 2004-03 2005-03 2006-03 2007-03 2008-03 2009-03 2010-03 2011-03 2012-03 2013-03 2014-03 2015-03 2016-03 2017-03 2018-03 2019-03,国际环境,来源：国家统计局,同比 来源：美国商务局,当前我国经济步入中低速增长阶段，GDP 同比增速降至历史最低位。再叠加中美贸易冲突影响，贸易逆差持续扩大，经济增长压 力进一步增大。宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”。但防范系统性金融风险已迫在眉睫，货币政策 须审慎稳健，财政政策可适度宽松。,5,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,全国宏观政策,落户政策 4月8日起,城区常住人口100万300万的型 大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300 万500万的型大城市要全面放开放宽落户条 件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城 市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、 精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分 数占主要比例。 6月17日，发改委表示允许租赁房屋常住人口 在城市公共户口落户。 房地产行业政策 1月22日，国务院办公厅印发通知规定，小区 配套幼儿园应办成普惠性民办园，不得办成营利 性幼儿园。 2月23日，住建部发布意见指出，住宅建筑应 以套内使用面积进行交易、城镇新建住宅建筑应 全装修交付（不同于精装房）。 2019年在房地产方面，中共中央政治局表示， 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落 实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的 长效调控机制。,金融税收政策 4月25日，央行表示，现阶段货币政策取向 是稳健，没有收紧货币政策的意图，也没有放 松货币政策的意图。 6月13日财政部、税务总局联合发布公告， 房产继承、赠与直系亲属不征收个人所得税。,土地政策 自然部强调严禁以政府储备土地违规融资， 妥善处理存量土地储备贷款，促进依法解押 并合理供应。 4月17日起，土地消化周期在36个月以上 的，应停止供地；36-18个月的，要适当减 少供地；18-12个月的，维持供地持平水平； 12-6个月的，要增加供地；6 个月以下的， 要显著增加并加快供地。 4月3日起，立即暂停办理别墅项目建设审 批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅 项目进行梳理。,6,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,济南市房地产政策,1月22日,2月28日,3月8日,3月20日,山东省发布了山东 省绿色建筑促进办 法，鼓励绿色建筑 采用装配式方式建造、 鼓励推广装配式建筑 全装修，自3月1日起 正式施行。,济南市出台意见指出，新型 产业用地中产业用房设计不 得采用住宅、公寓类建筑的 套型平面、建筑布局和外观 形态；除通过招拍挂方式出 让，新型产业用地还可通过 弹性出让、先租后让、租让 结合等方式供应，不得和住 宅用地捆绑出让。,2019年，山东将重点 聚焦“房子是用来住 的，不是用来炒的” 定位，以稳地价稳房 价稳预期为目标，加 强和改进房地产市场 调控，支持合理自住， 遏制投机炒房，确保 市场稳定。,济南限价取消，限购 仍然进行，但并无明 文规定！,4月25日,7,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,5月14日 5月27日,6月19日,山东要求幼儿园与楼盘要 同步施工+竣工，分期建 设的与首期同步验收，否 则无法通过综合验收；配 套幼儿园不得举办为营利 性民办幼儿园。,、,商品房预售许可证明核发 商品房现售备案、开发项 目竣工综合验收备案、房 地产开发企业资质审批事 项改由济南市行政审批服 务局承接。,济南新政： 开发项目未取得商品房预售许可 或商品房现售备案证明，不得发布 商品房销售广告； 商品房项目的广告宣传名称应与 商品房预售许可证或现售备案证标 注的名称一致，不得随意使用其它 名称； 广告中应当清楚表示实际销售价 格； 商品房取得预售许可后，应在销 售现场一次性公开房源信息并于10 日内开盘销售。,济南拟出台住宅物业 管理收费新政，普通 住宅交付后空置6个月 以上的物业费按标准 的60%交纳；车位超 过1个月未停放机动车 的，免收停车服务费。,8 WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,02城市发展,观点一：行政区调整，莱芜并入济南，优化城市空间布局，推进省会城市发展 观点二：城市改造及路网发展稳步进行，为建成“大强美富通”现代化国际大都 市的目标奋力前行 观点三：新旧动能转换先行区发展，构建”一轴两核三廊六片区”规划结构,行政区划 1月9日，国务院批复同意撤销莱芜市，设立济南市莱芜区、钢城区。原莱芜市市民将其户口更新后 即可在济南购房，执行济南市限购政策；并于7月1日起，执行济南市公积金政策。 城市规划 济南最新城市发展战略规划提出，建设“大强美富通”现代化国际大都市的规划目标，创建国家中 心城市和美丽宜居泉城的发展定位。 土地 2019年度济南市市本级计划供地总量为 2114.53 万。其中城镇住宅用地 554.92 万，占供 地总量的 26.24%；商业服务用地 221.29 万，占供地总量的 10.46%。 2019 年第一、二批棚户区改造计划，包括莱芜区、钢城区在内共有 52 个棚改项目，年内开工建 设 44397 套安置房，主要集中于章丘区、莱芜区两区。,9,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,济南市城市发展,长清区平安/小刘片区征收,美里东路道路建设工程 国有土地上房屋征收,魏家村城中村改造项目,英雄山路七里山路房屋征收项目,片区内济南东高新区 39个村被冻结,济钢主厂区拆迁,历城区飞跃大道建设工程,龙湖清科基金小镇拆迁项目,济泺路穿黄隧道征收,金牛公园东门南侧项目,水屯北路道路征收,万紫巷宿舍地块改造项目,汽车厂东路4号院平房项目,青年居易东侧平房项目,黄屯三区、六区平房征收项目,河套庄西片区项目征收,后陈家楼路北地块,济南明府城113户房屋征收,历下区小南营片区及棋 盘街42号院旧改,格兰百克生物制药地块征收,全福河河道改造征迁,10,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,济南市城市发展,截至6月底，济南市棚改安置房已开工31644套，占全年计划的71.28%，基本建成13716套、占全年计划的112.99%，提 前完成年度任务；2019年上半年共计约21个项目进行改造、征迁，济南东高新区39个村被冻结。,济南市城市发展- 交通,，,1.轨道交通 （1）R1号线4月1日正式通车，预计R3号线将于10月1日正式通车； （2）5月21日，轨交二期第二轮线路图公示，M4号线东半段重新现身 从华山到新东站、到郭店；新增邢村李家至章丘、章丘至莱芜线路段； （3）6月4日，横贯东西的的济南地铁R2号线全面开工。,2.济南路网建设 （1）上半年济南市全市共有凤鸣路南延、次六路、腊山西路、新泺大街、响泉街、科远路将同步通车。 除此之外，港九路、华能路、玉兴路、佛山街四条道路也已于上半年完成通车。 （2）济南市“三环十二射”高快一体路网外环线建设加快进行中 大北环(含黄河大桥)起自滨州市邹平市，经济阳北，止于二环线西环段，6月3日招标启动。 大南环段路线起自曹范枢纽立交，下穿京沪铁路,止于京台高速，6月3日招标启动。 大西环首次环评于6月24 日公开，将走齐河长清，2020年开建！ 大东环已于2017年12月29日正式动工，项目计划工期36个月，2020年12月建成通车。,11,WE ARE BEIKE, 2018 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED,济南新旧动能转换先行区崔寨片区31、32、34、35街区控制性详细规划 规划显示街区位于崔寨片区中部，北临青银高速，南至程袁村，东至史家坞村，西至青宁沟。 4个街区以会展