三里屯太古里考察报告

1 1 微信微信号号: :道听道听屠说屠说（daotingtushuodaotingtushuo_ _）三里屯太古里商业考察报告三里屯太古里商业考察报告 三里屯太古里商业三里屯太古里商业考察考察报告报告 三里屯太古里成功的关键在于它读懂了商业/建筑与周边环境的互动关系，读懂了城市赋予这片土地的使命。商业与周边环境的互动性要远远超越 商业本身的设计；商业绝对不只是建筑形态上的创新，而是在能够充分理解“人”与“地”的关系之后，利用空间落地一个可操作的经营方案 一、一、 三里屯的历史变革三里屯的历史变革 三里屯位于北京朝阳区东部，因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。现因三里屯酒吧街而出名。2004 年，朝阳区政府启动拆迁工程，将整个区 域重新规划调整，引入太古集团，建立第一个商业综合体项目三里屯 Village，重新定义了三里屯这个区域 1.1. 从民宅、使馆到酒吧街从民宅、使馆到酒吧街区域功能的首次转变区域功能的首次转变 “大使馆”的聚集自然而然孕育出他们喜爱的消费方式， “酒吧”的出现便证明了这一点；酒吧不仅提供给三里屯地区一种全新的生活消遣方 式，同时潜移默化的改变了整个区域的生活状态，使原本单纯的“民宅+使馆”的功能组合发生改变， ，诱发和带动了其他零售、餐饮、娱乐 等相关行业，使得商业比重大大增加，从根本上影响了整个区域的功能结构。 2.2. 酒吧一条街升级到三里屯酒吧一条街升级到三里屯 villagevillage 的营业运营的营业运营区域功能的转型升级区域功能的转型升级 伴随北京城市化进程的加快， “市区”范围不断扩大，使得三里屯地区由近郊转变为城市新的“市区” 。城市发展模式使得商业效益急速上升， 商业的开发比重明显加强，加之原有酒吧物业形态面临的城市治理、建设问题，促使三里屯面临第二次的区域转型。三里屯区要转型成为娱 乐、零售、文化的综合性城区，三里屯 Village 成为实施这一转型的第一阶段 2 2 微信微信号号: :道听道听屠说屠说（daotingtushuodaotingtushuo_ _）三里屯太古里商业考察报告三里屯太古里商业考察报告 三里屯发展历史梳理三里屯发展历史梳理 阶段阶段 第一阶段第一阶段 百姓住区百姓住区+ +大使住区大使住区 第二阶段第二阶段 “酒吧街” ，北京夜生活代名词“酒吧街” ，北京夜生活代名词 第三阶段第三阶段 2424 小时娱乐中心小时娱乐中心 时间时间 19001900 年年 19581958 年年 19621962 年年 6060- -7070 年代年代 19891989 年年 19901990- -20022002 年年 20032003- -20042004 年年 2002007 7- -20082008 年年 20092009 年年 事件事件 八国联军侵华，此地 是通往东直门的进 京必经之地，后来成 为八国联军的驻军 地 建住宅区 建北使馆 区 建外交公寓 群 首家酒吧 开业 酒吧发展迅速， 三里 屯北侧形成酒吧一 条街。1998 年达到 巅峰； 后期由于多地 酒吧兴盛， 三里屯面 临改造升级的问题 三里屯旧区拆 迁改造，区域重 新定位为“国家 化商务核心”和 “24 小时娱乐 中心” 太古收购三 里屯 Village，三 里屯 Village 南 区开业 三里屯 SOHO 招商入住 三里屯 Village 北区开业 建筑建筑 类别类别 城郊驻军地 纯住宅区 住宅+使馆 住宅+使馆+以酒吧为主的娱乐 型商业模式 国际时尚、文化聚集区 3 3 微信微信号号: :道听道听屠说屠说（daotingtushuodaotingtushuo_ _）三里屯太古里商业考察报告三里屯太古里商业考察报告 二、二、 真正的院街围合体真正的院街围合体三里屯太古里三里屯太古里 三里屯太古里位于北京朝阳区三里屯路，占地 5.3 万平，建筑面积 17.2 万平，分为南、北两个区域；南面靠近酒吧街；北面临近使馆区。三里屯 太古里通过对三里屯区域的历史发展背景、现有情况和调节、未来发展预测等因素，摒弃了单纯的零售、娱乐商业综合体的模式，而是打造成为 可持续发展的、真正具有活力的城市区域；通过对“人”的研究，使得商户、访客、公众等最大限度地参与、投入和贡献，使各种运作和活动持 续兴旺，并通过“物”的设计，使其更好的服务于这些人。 1.1. 做“透”做“透”通过对周边“人”和自身用“地”的理解，通过对周边“人”和自身用“地”的理解，通过一个可经营的物业完成为各类人群的融合通过一个可经营的物业完成为各类人群的融合 区域区域 南区南区 北区北区 南区地下一层南区地下一层 主力购买人主力购买人 群群 办公区小白领 使馆区大使 办公区管理层 周边市民及以家庭为单位的购物消 费 周边住宅区有一定经济基础的居民 由于历史原因，导致三里屯地区的人口结构较为复杂，但大致可分为以下三类： 使馆区使馆区 国外驻中国大使，有一定经济基础，喜欢充满阳光的户外空间，经济收入水平较高 办公区办公区 CBD 办公人群，有一定知识的小资一族，较为年轻，追求新潮个性化产品，喜爱奢侈品 牌，经济收入水平中等 住宅区住宅区 区域原住民及周边租房人群，居住人群较为复杂，经济收入水平参差不齐 三里屯太古里通过对周边三种主要购物人群的理解，通过两个区域的业态划分及立体交通的组织， 将三类人群自然区隔开来 南区南区 通过立体交通导入，将不利因素向下导入，使得两类购物人群自然区隔 北区北区 独立设计，针对具有一定目的性的奢侈品消费人群 4 4 微信微信号号: :道听道听屠说屠说（daotingtushuodaotingtushuo_ _）三里屯太古里商业考察报告三里屯太古里商业考察报告 2.2. 做“断”做“断” “模数”“模数”化的建筑概念化的建筑概念 南区南区：在设计上以创造“开放的城市空间”延续区域脉络，满足“：在设计上以创造“开放的城市空间”延续区域脉络，满足“2424 小时娱乐中心”的区域定位小时娱乐中心”的区域定位 “开放式”的街区设计“开放式”的街区设计 将 19 栋低层建筑组合起来，通过不同高度、形态的设计，形成不同的空间和视觉感受，同时保持适宜的空间尺度；而整个南区是完全开放式 的设计，让尽可能多的“人”和“建筑”参与环境的建成，使空间、环境、设施、经营、管理等各种因素具有灵活性和适应性，相互作用， 引入多元化的功能和活动，加强地块的公共城市空间和公共交通空间，鼓励和引导人们使用更多的场所 “可渗透“可渗透”的城市空间”的城市空间 城市主要空间由街道和街区组成，街区内部有较大的面积和空间。 “可渗透”意味着街区的内部空间是可以穿行的。三里屯太古里有别于其它 商业街区外围封闭式的开发模式，三里屯太古里通过一条纵向主街道及若干条横向街道独立的建筑拼凑连接成若干个小街区，各个小街区又 通过一个中心庭院重新的组织在一起，看似独立，实则相互联系。通过城市街区的营造，使消费者产生游逛的感觉，通过视觉的变换，增大 体验价值 “模数化”的商铺分割“模数化”的商铺分割 三里屯太古里所有建筑都是以透明玻璃拼凑而成，因而整个区域在规划物业面积划分时，以“一块玻璃长度作为基本尺寸”,通过一定的定比 数列的收放，调整各商铺的展示面积，符合人眼对不同距离的事物的认知，创造建筑和谐感 以项目尺寸的玻璃为度量基准，简化建筑设计过程，使其设计标准化，节约整体施工成本 通过建筑物之间的等比例收缩，降低单调的商铺排列带来的枯燥感，增大体验价值 北区：北区：由由经营业态决定建筑的设计能够最大限度体现租户的独立性，经营业态决定建筑的设计能够最大限度体现租户的独立性，客户购物目的性强于游逛感，因此仅客户购物目的性强于游逛感，因此仅通过内外两个大围合，将独立的通过内外两个大围合，将独立的 个体串联起来个体串联起来 5 5 微信微信号号: :道听道听屠说屠说（daotingtushuodaotingtushuo_ _）三里屯太古里商业考察报告三里屯太古里商业考察报告 3.3. 做“面”做“面”中心品牌集中化，大量使用斜面切割，使品牌展示最大化中心品牌集中化，大量使用斜面切割，使品牌展示最大化 展示面展示面 通过斜面与平面的交替设计，使块商与块商之间产生“喇叭型”的街道，使原本不临街的商铺拥有更多的临街展示面，从而使整个商 业产生更多的二级街铺。 建筑立面建筑立面 在各商铺的内外装修没有严格的界定标准，而是顺应需要而变化调整。一方面，各品牌获得了一定的自由度和控制权，充分展现个 性；另一方面，也促使建筑外观丰富多变，增强环境的形象的吸引力。 南区北侧采用错落式的凹凸设计，增大各品牌的橱窗展示空间，展示品牌个性 南区平面图南区平面图 北北区平面图区平面图 6 6 微信微信号号: :道听道听屠说屠说（daotingtushuodaotingtushuo_ _）三里屯太古里商业考察报告三里屯太古里商业考察报告 结束语结束语 三里屯太古里通过对“人”的研究，落地一个可以持续经营的空间形态，而伴随消费时代体验经济兴起，体验无疑将会成为社会消费的重点，在这一背 景下，城市商业综合体由单体逐渐转向区域性组群建筑，在用地方式上转变为跨街区的联合开发，在功能组织上表现为高度聚集的功能群落，在空间组 织上表现为城市空间最大限度的立体综合开发。 7 7 微信微信号号: :道听道听屠说屠说（daotingtushuodaotingtushuo_ _）三里屯太古里商业考察报告三里屯太古里商业考察报告 扫我扫我，了解了解更多更多商业商业案例案例！