【2019房企研究】融信中国投资开发模式研究

融信中国投资开发模式研究,2018年5月,融信发展战略简介,融信产品策略 融信投资开发策略与轻资产运营模式 研究结论与启示,PART 1,融信中国战略简介,公司简介,欧宗荣 正荣地产,欧宗洪 融信中国,融信中国控股有限公司（简称融信中国或融信），成立于2003年，是一家专注于中高端住宅开发的房地产企业。实际控制 人是欧宗洪，持有融信中国67.84%股份。欧氏三兄弟在福建本地享有一定的名气，三人分别执掌欧氏投资、正荣地产和融 信地产三家公司 表：融信中国主要股本、股东信息 欧宗金 欧氏投资,欧氏三兄弟,欧氏家族在福建比较知名，欧氏三兄弟出身贫寒，从建筑工人做起，后成 立自己的工程队，再到后来拥有自己的公司 2002年，欧家老大欧宗金组建福建欧氏投资集团，同时介入房地产开发 和教育产业 欧宗金与欧宗荣于1985年成立了江西正荣市政工程有限公司，1998年， 欧宗荣整合分布于福建、江西等地的家企业，在福州成立了正荣集团 2003年，欧宗洪成立融信集团,数据来源：wind资讯、同策研究院,业绩状况,融信中国具有闽系房企的典型特征，是高增长企业的代表。2016年2017年销售金额保持100%以上的增长，三年复合增 长率高达78%。2014年，融信中国进入内地房企销售50强，2017年，融信中国销售金额突破500亿元，排名全国房企第 28位,表：融信中国20142017年销售排名,数据来源：公开资料整理、同策研究院,图：融信中国20142017年销售金额及同比,数据来源：融信中国年报、同策研究院,90,119,246,502,33.15,106.43,104.21,0,20,40,60,80,100,120,0,100,200,300,400,500,600,2014年,2015年 销售金额（亿元）,2016年 2017年 销售金额同比（%）,主要发展历程,图：融信中国主要发展历程,公司战略,四大核心发展战略：融信中国坚持“拓展全国、紧密合作、创新产品、平衡发展”四大核心发展战略,1 拓展全国,3 创新产品,4 平衡发展,2 紧密合作,四大核心发展 战略,公司战略,拓展全国：以全国化战略为导向，深耕海峡西岸城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀、中原、成渝、西北7个核 心城市群，截至2017年底，已进入全国33个城市，持有133个项目,图：融信中国全国布局图,表：融信中国区域及项目分布情况,数据来源：上市公司年报、同策研究院,公司战略,紧密合作：中小型房企通过合作的方式实现规模增长及新城市进入，是近几年市场主流趋势。合作开发是融信中国的主要战 略，融信主要选择与万科、融创、绿地、保利等具有较强资金优势和品牌影响力的一线开发商合作，学习其项目开发管理能 力 合作开发是融信中国一向坚持的开发策略，2017年，融信合 作开发项目数量占比77%，合作开发的力度较大 项目并购、合作开发也是融信新进入城市的重 要策略。2013年，融信通过与绿地合作，成 功摘夺徐泾地块，进入上海市场 2017年，融信通过收购海亮地产55%股权，首次进入苏 州、合肥、西安、兰州等城市，进一步深化全国化布局,公司战略,高速成长：闽系房企是典型的高成长型企业，融信是其中的代表房企。从融信2012年2017年的数据来看，营业收入、总 资产5年复合增长率接近90%，净资产5年复合增长率高达98%，净利润5年复合增长率也高达55%，做到了高速成长,13,303,0,100,200,300,400,2012年 2013年,2014年 2015年 2016年,2017年,营业收入（亿元）,76,1702,2000 1500 1000 500 0,2012年,2016年,2017年,2013年 2014年 2015年 总资产（亿元）,1.9,16.8,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,2012年,2017年,2013年 2014年 2015年 2016年 净利润（亿元）,10,308,400 300 200 100 0,2012年,2013年 2014年 2015年 2016年 2017年,净资产（亿元）,图：融信中国2012年2017年营业收入,图：融信中国2012年2017年总资产,图：融信中国2012年2017年净资产,图：融信中国2012年2017年净利润,数据来源：wind资讯、同策研究院,复合增长率88%,复合增长率86%,复合增长率55%,复合增长率98%,公司战略,87,92,97,85,77,82,0,50,100,150,2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 总资产负债率（%）,平衡发展：平衡发展是平衡增长速度与稳健经营之间的关系。在这方面，融信中国与恒大地产有相似之处，在高负债扩张以 后，致力于稳健经营，降杠杆，降负债率，力争规模与稳健的平衡。在降负债方面，融信采取以售定投的方式，不依靠融资 性现金流来支撑投资 图：融信中国2012年2017年资产负债率,资产负债率=总负债/总资产,在高速扩张期，融信中国资产负债率在90%以上，2016 年开始，融信致力于优化负债，并成功在港上市，负债 水平得到明显下降,在降负债方面，融信中国表示，主要采取两方面措施， 一是“以售定投”，所有的投资款项，来源于销售回 款，销售回款扣除刚性费用的情况下，按40%-50%的比 例用于投资，不依靠融资性的现金流来支撑投资；其 次，控制拿地节奏，不盲目在市场上拿地，关注中小企 业的收并购机会，通过并购方式拿地，控制拿地成本,数据来源：上市公司年报、同策研究院,保障充足的现金流 平衡发展的另外一个方面是要保障充足的流 动性，融信内部现金流管理方面，要求最低 的现金流余额应保障足以满足未来12个月的 基本运营资金支付,PART 2,融信产品策略介绍,产品线及结构,融信产品类型涉及到住宅和商业两大类，住宅定位中高端，商业包含商业综合体、酒店、办公等多种类型的产品。产品战略 以中高端和高端住宅为主，辅以核心城市的商业项目,融信产品类型,住宅,高端公寓,别墅,商业,酒店式公寓,商业综合体,办公写字楼,在产品方面，融信追求创新，追求产品品质。在项目动工前，融 信会反复调研当地的人文、地理环境，通过对城市文化的解读和 探索，设计并规划出符合当地业主生活要求的作品，也会根据地 块特点，寻找富有经验的一流建筑师、设计师团队及知名承建 商，打造具有融信特色的标杆项目,产品线,融信以住宅产品为主，定位中高端和高端市场，产品包含高端公寓、别墅等，有公馆系列、世纪系、铂系等产品系列。融信 在产品方面追求品质，不追求高标准化，更注重地域和人文特色，打造符合当地人需求的本土化产品,表：融信住宅产品系列,产品线及结构,融信商业地产项目占比很少，目前没有形成体系化的产品，主要是与住宅配套的社区商业以及酒店等。纯商业的代表项目有 与绿地合作的上海虹桥世界中心、厦门的融信·海上城等少数几个项目,融信·海上城,虹桥世界中心,项目业态包括办公及酒店，为总建筑面积80万平方米的商办 综合体，该项目与绿地合作，汲取未来办公理念，虹桥世界 中心汇集甲级总部办公、甲级创意办公、生态商务办公、四 星级铂骊酒店、五星级铂瑞酒店、11.5万平方米自持商业中 心、娱乐中心等，打造以商务为主的城市生态系统,融信·海上城主要业态是商业和办公楼，是一个总建筑面积 约45万平方米，总投资50亿元的商办综合项目。该项目坐 拥一线海景，将SOHO、酒店及滨海区串联起来，成为生 活、工作、娱乐三皆相宜的环境,PART 3,融信投资策略与轻资产模式,土储策略,融信中国实行较激进的土储策略。截至2017年底，融信中国土地储备2310万平方米，按照2017年239万平方米的销售面 积计算，预计能满足未来9年多时间的土地需求，土地储备存量较大。从历年新增土地情况来看，2016年新增拿地金额339 亿元，全年销售金额仅为246亿元，拿地金额占销售金额比例高达138%，拿地策略相当激进 图：融信20152017年土地储备、销售面积及土地储备存续比 表：融信20162017年新增土地面积、金额及新增土地金额/销售金额 2500 2310,数据来源：上市公司年报、同策研究院,高负债撬动高增长,高增长房企必不可少的两个方面是土地和资金。融信通过大规模举债来支持土地扩张，2014年，融信净负债率高达 1541%，2016年上市融资后，负债比率下降明显，到2017年，由于大规模拿地，该比率再度攀升，至159%。与此相对 应的是较高的融资成本，2014年-2015年融信中国加权融资成本都在10%以上，2017年为6.9%，同比上升0.1个百分点,数据来源：上市公司年报、同策研究院,1541%,247%,98%,159%,1800% 1600% 1400% 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0%,2014年,2016年,2017年,2015年 净负债比率,图：融信20142017年净负债比率,10.88%,10.50%,6.80%,6.90%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,12.00%,2014年,2017年,2015年 2016年 加权平均融资成本,图：融信20142017年加权平均融资成本,备注：净负债比率=（有息负债-现金）/净资产,降杠杆计划,降杠杆是目前市场的主旋律，对于背负较重债务的融信来说，降杠杆的任务较重。在降杠杆的计划方面，融信预计2018年 将净负债率降低到100%以内，到2019年，降低到65%左右。融信将降低负债的方法，分解成增加现金和增厚权益两个方 面,增厚权 益,增加现 金,融资无 法减少,净负债率= (有息负债-现金)/净 资产,2018年2019年利润率会有明显提升，会适当 增加权益；未来将引进战略投资者，增厚核心资 本；坚持轻资产战略，引进更多的资源，用更多 的其他股东来补充权益,增加现金也是降低负债率的有效方式，融信主要 采取减少拿地的方式来增加现金,为了保障公司的正常增长和项目的正常开发，需 要增加开发贷款，所以无法从减少债务的角度去 降低负债率，只能适当地控制负债增长,当前投资策略,坚守利润底线,激进拿地,高增长,高增长意味着对土地的大量需求，2016年和 2017年新增土地权益金额分别339亿元是和359 亿元，分别占销售金额的比例是138%和72%，尤 其是2016年，拿地相当激进 为了完成投资任务，2017年，融信深度介入的 公开市场项目有约800个，并购项目约500个,利润和规模双管齐下，是融信中国的经营目标。在规模上，2018年，融信销售目标1200亿元，预计同比增长将近140%， 销售规模的大跃进意味着对土地的大量需求。在投资方面，融信不得不尽可能多地参与各类项目出让，表现出了比较激进的 拿地策略，但由于当前市场环境不明朗，以及金融政策的不确定性，融信投资策略稍作调整，设置利润指标，不盲目拿地 融信2018年销售目标1200亿 元，同比2017年的502亿元，增长 139%,大规模拿地也要坚守利润底线，融 信在项目投资方面，设置利润红线。 2018年，融信要求新增项目的盈利预 期不能低于12%，并力争做到15%， 只允许少数城市可以降到10%,当前投资策略,事实上，同时兼顾规模和利润的难度较大，2016年2017年，融信中国均实现了销售金额同比超过100%