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【2019房企研究】融信中国投资开发模式研究

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    • 1、融信中国投资开发模式研究,2018年5月,融信发展战略简介,融信产品策略 融信投资开发策略与轻资产运营模式 研究结论与启示,PART 1,融信中国战略简介,公司简介,欧宗荣 正荣地产,欧宗洪 融信中国,融信中国控股有限公司(简称融信中国或融信),成立于2003年,是一家专注于中高端住宅开发的房地产企业。实际控制 人是欧宗洪,持有融信中国67.84%股份。欧氏三兄弟在福建本地享有一定的名气,三人分别执掌欧氏投资、正荣地产和融 信地产三家公司 表:融信中国主要股本、股东信息 欧宗金 欧氏投资,欧氏三兄弟,欧氏家族在福建比较知名,欧氏三兄弟出身贫寒,从建筑工人做起,后成 立自己的工程队,再到后来拥有自己的公司 2002年,欧家老大欧宗金组建福建欧氏投资集团,同时介入房地产开发 和教育产业 欧宗金与欧宗荣于1985年成立了江西正荣市政工程有限公司,1998年, 欧宗荣整合分布于福建、江西等地的家企业,在福州成立了正荣集团 2003年,欧宗洪成立融信集团,数据来源:wind资讯、同策研究院,业绩状况,融信中国具有闽系房企的典型特征,是高增长企业的代表。2016年2017年销售金额保持100%以上

      2、的增长,三年复合增 长率高达78%。2014年,融信中国进入内地房企销售50强,2017年,融信中国销售金额突破500亿元,排名全国房企第 28位,表:融信中国20142017年销售排名,数据来源:公开资料整理、同策研究院,图:融信中国20142017年销售金额及同比,数据来源:融信中国年报、同策研究院,90,119,246,502,33.15,106.43,104.21,0,20,40,60,80,100,120,0,100,200,300,400,500,600,2014年,2015年 销售金额(亿元),2016年 2017年 销售金额同比(%),主要发展历程,图:融信中国主要发展历程,公司战略,四大核心发展战略:融信中国坚持“拓展全国、紧密合作、创新产品、平衡发展”四大核心发展战略,1 拓展全国,3 创新产品,4 平衡发展,2 紧密合作,四大核心发展 战略,公司战略,拓展全国:以全国化战略为导向,深耕海峡西岸城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀、中原、成渝、西北7个核 心城市群,截至2017年底,已进入全国33个城市,持有133个项目,图:融信中国全国布局图,表:融信中国区

      3、域及项目分布情况,数据来源:上市公司年报、同策研究院,公司战略,紧密合作:中小型房企通过合作的方式实现规模增长及新城市进入,是近几年市场主流趋势。合作开发是融信中国的主要战 略,融信主要选择与万科、融创、绿地、保利等具有较强资金优势和品牌影响力的一线开发商合作,学习其项目开发管理能 力 合作开发是融信中国一向坚持的开发策略,2017年,融信合 作开发项目数量占比77%,合作开发的力度较大 项目并购、合作开发也是融信新进入城市的重 要策略。2013年,融信通过与绿地合作,成 功摘夺徐泾地块,进入上海市场 2017年,融信通过收购海亮地产55%股权,首次进入苏 州、合肥、西安、兰州等城市,进一步深化全国化布局,公司战略,高速成长:闽系房企是典型的高成长型企业,融信是其中的代表房企。从融信2012年2017年的数据来看,营业收入、总 资产5年复合增长率接近90%,净资产5年复合增长率高达98%,净利润5年复合增长率也高达55%,做到了高速成长,13,303,0,100,200,300,400,2012年 2013年,2014年 2015年 2016年,2017年,营业收入(亿元),76,17

      4、02,2000 1500 1000 500 0,2012年,2016年,2017年,2013年 2014年 2015年 总资产(亿元),1.9,16.8,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,2012年,2017年,2013年 2014年 2015年 2016年 净利润(亿元),10,308,400 300 200 100 0,2012年,2013年 2014年 2015年 2016年 2017年,净资产(亿元),图:融信中国2012年2017年营业收入,图:融信中国2012年2017年总资产,图:融信中国2012年2017年净资产,图:融信中国2012年2017年净利润,数据来源:wind资讯、同策研究院,复合增长率88%,复合增长率86%,复合增长率55%,复合增长率98%,公司战略,87,92,97,85,77,82,0,50,100,150,2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 总资产负债率(%),平衡发展:平衡发展是平衡增长速度与稳健经营之间的关系。在这方面,融信中国与恒大地产有相似之处,在高负债扩张以 后,致力于稳健经营,降杠杆,降

      5、负债率,力争规模与稳健的平衡。在降负债方面,融信采取以售定投的方式,不依靠融资 性现金流来支撑投资 图:融信中国2012年2017年资产负债率,资产负债率=总负债/总资产,在高速扩张期,融信中国资产负债率在90%以上,2016 年开始,融信致力于优化负债,并成功在港上市,负债 水平得到明显下降,在降负债方面,融信中国表示,主要采取两方面措施, 一是“以售定投”,所有的投资款项,来源于销售回 款,销售回款扣除刚性费用的情况下,按40%-50%的比 例用于投资,不依靠融资性的现金流来支撑投资;其 次,控制拿地节奏,不盲目在市场上拿地,关注中小企 业的收并购机会,通过并购方式拿地,控制拿地成本,数据来源:上市公司年报、同策研究院,保障充足的现金流 平衡发展的另外一个方面是要保障充足的流 动性,融信内部现金流管理方面,要求最低 的现金流余额应保障足以满足未来12个月的 基本运营资金支付,PART 2,融信产品策略介绍,产品线及结构,融信产品类型涉及到住宅和商业两大类,住宅定位中高端,商业包含商业综合体、酒店、办公等多种类型的产品。产品战略 以中高端和高端住宅为主,辅以核心城市的商业项目,融信产

      6、品类型,住宅,高端公寓,别墅,商业,酒店式公寓,商业综合体,办公写字楼,在产品方面,融信追求创新,追求产品品质。在项目动工前,融 信会反复调研当地的人文、地理环境,通过对城市文化的解读和 探索,设计并规划出符合当地业主生活要求的作品,也会根据地 块特点,寻找富有经验的一流建筑师、设计师团队及知名承建 商,打造具有融信特色的标杆项目,产品线,融信以住宅产品为主,定位中高端和高端市场,产品包含高端公寓、别墅等,有公馆系列、世纪系、铂系等产品系列。融信 在产品方面追求品质,不追求高标准化,更注重地域和人文特色,打造符合当地人需求的本土化产品,表:融信住宅产品系列,产品线及结构,融信商业地产项目占比很少,目前没有形成体系化的产品,主要是与住宅配套的社区商业以及酒店等。纯商业的代表项目有 与绿地合作的上海虹桥世界中心、厦门的融信海上城等少数几个项目,融信海上城,虹桥世界中心,项目业态包括办公及酒店,为总建筑面积80万平方米的商办 综合体,该项目与绿地合作,汲取未来办公理念,虹桥世界 中心汇集甲级总部办公、甲级创意办公、生态商务办公、四 星级铂骊酒店、五星级铂瑞酒店、11.5万平方米自持商业中 心

      7、、娱乐中心等,打造以商务为主的城市生态系统,融信海上城主要业态是商业和办公楼,是一个总建筑面积 约45万平方米,总投资50亿元的商办综合项目。该项目坐 拥一线海景,将SOHO、酒店及滨海区串联起来,成为生 活、工作、娱乐三皆相宜的环境,PART 3,融信投资策略与轻资产模式,土储策略,融信中国实行较激进的土储策略。截至2017年底,融信中国土地储备2310万平方米,按照2017年239万平方米的销售面 积计算,预计能满足未来9年多时间的土地需求,土地储备存量较大。从历年新增土地情况来看,2016年新增拿地金额339 亿元,全年销售金额仅为246亿元,拿地金额占销售金额比例高达138%,拿地策略相当激进 图:融信20152017年土地储备、销售面积及土地储备存续比 表:融信20162017年新增土地面积、金额及新增土地金额/销售金额 2500 2310,数据来源:上市公司年报、同策研究院,高负债撬动高增长,高增长房企必不可少的两个方面是土地和资金。融信通过大规模举债来支持土地扩张,2014年,融信净负债率高达 1541%,2016年上市融资后,负债比率下降明显,到2017年,由于大规模拿

      8、地,该比率再度攀升,至159%。与此相对 应的是较高的融资成本,2014年-2015年融信中国加权融资成本都在10%以上,2017年为6.9%,同比上升0.1个百分点,数据来源:上市公司年报、同策研究院,1541%,247%,98%,159%,1800% 1600% 1400% 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0%,2014年,2016年,2017年,2015年 净负债比率,图:融信20142017年净负债比率,10.88%,10.50%,6.80%,6.90%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,12.00%,2014年,2017年,2015年 2016年 加权平均融资成本,图:融信20142017年加权平均融资成本,备注:净负债比率=(有息负债-现金)/净资产,降杠杆计划,降杠杆是目前市场的主旋律,对于背负较重债务的融信来说,降杠杆的任务较重。在降杠杆的计划方面,融信预计2018年 将净负债率降低到100%以内,到2019年,降低到65%左右。融信将降低负债的方法,分解成增加现金和增厚权益两个方 面,增厚权 益,

      9、增加现 金,融资无 法减少,净负债率= (有息负债-现金)/净 资产,2018年2019年利润率会有明显提升,会适当 增加权益;未来将引进战略投资者,增厚核心资 本;坚持轻资产战略,引进更多的资源,用更多 的其他股东来补充权益,增加现金也是降低负债率的有效方式,融信主要 采取减少拿地的方式来增加现金,为了保障公司的正常增长和项目的正常开发,需 要增加开发贷款,所以无法从减少债务的角度去 降低负债率,只能适当地控制负债增长,当前投资策略,坚守利润底线,激进拿地,高增长,高增长意味着对土地的大量需求,2016年和 2017年新增土地权益金额分别339亿元是和359 亿元,分别占销售金额的比例是138%和72%,尤 其是2016年,拿地相当激进 为了完成投资任务,2017年,融信深度介入的 公开市场项目有约800个,并购项目约500个,利润和规模双管齐下,是融信中国的经营目标。在规模上,2018年,融信销售目标1200亿元,预计同比增长将近140%, 销售规模的大跃进意味着对土地的大量需求。在投资方面,融信不得不尽可能多地参与各类项目出让,表现出了比较激进的 拿地策略,但由于当前市场环境不明朗,以及金融政策的不确定性,融信投资策略稍作调整,设置利润指标,不盲目拿地 融信2018年销售目标1200亿 元,同比2017年的502亿元,增长 139%,大规模拿地也要坚守利润底线,融 信在项目投资方面,设置利润红线。 2018年,融信要求新增项目的盈利预 期不能低于12%,并力争做到15%, 只允许少数城市可以降到10%,当前投资策略,事实上,同时兼顾规模和利润的难度较大,2016年2017年,融信中国均实现了销售金额同比超过100%

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