保利投顾-城市更新案例分析

,城市更新改造运营案例剖析及启示,发展研究中心 2017年10月,保利地产投资顾问有限公司,概念界定,什么是城市更新？,日前，由住建部与高和资本共同撰写的2017中国城市更新研究报告发布。 报告指出，城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更 新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。 当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重 新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的 热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。,政府,投资 机构,开发 商,服务 商,本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内） 主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标 的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。 本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。,高和资本 （地产基金),万科,世联行 合富、同策,报告思路 主要参与者：,1,投资机构城市更新新阶段早期参与者 典型代表：高和资本,房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值 空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后， 将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。,图：高和城市更新主要模式流程,提供资金,退出,长期租赁,资产证券化,出售套利,资产证券化,硬件改造,软件改造,发行基金,私募REITs,品牌输出,联合成立公司,操作：购买价格相对较低的优质物业 类型：商办物业为主 城市：北京、上海等一线城市为主,操作：现状基础上进行提升 重新设计改造 室内精装修 提升外观及品质等,操作：持有出租及转售给第三方为主。 目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少,16年和红星美 凯龙成立基金,1）城市更新介入模式和项目操作流程,数据来源：保顾研究院整理,高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成 熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。,2）围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资,连锁公寓：新起点公寓,业 态 情 况,交易/投资,服务 产业链,运营,居住,办公,商业, ,企业：鲲程投资（上海）,商办O2O平台：空间家,商办：丹阳大厦（北京）,共享办公：Hi Work,装修配建：红星美凯龙,图：高和资本城市更新相关投资标的 别墅预订平台：第六感Sense Luxury 长租公寓租房平台：嗨住 商办：中华企业大厦（上海） 联合办公：优客工场 商业空间共享平台：铺天地,备注：坐标轴根据高和房地产价值链得出,3）改造运营后出售模式以静安高和大厦为例,乙级写字楼 平均租金 4.1元/天/平米 出租率66% 售价约3万/平米,甲级写字楼 平均租金 7元/天/平米 出租率超90% 售价约6万/平米,项目获取,运营后出售（带租约）,高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦） 标的约2.6万，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低 项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。 图：静安高和大厦案例,买方：高和资本 卖方：中华企业股份有有限公司,标的：中华企业大厦（静安区），,写字楼年代较早，大部分租约即 将到期 建面：2.6万 金额：7.9亿元 募资：成立私募基金,产 品 定 位,硬 件 改 造,产品定位：中高端甲级写字楼 目标客群：金融、文化、服务业为主 耗时：约半年,收购前：年代久远、规划设计陈旧 大规模的硬件升级改造 改造后：甲级写字楼,项目IRR达到30% （买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿） 企业进驻：金赛药业 国都证券等,数据来源：保顾研究院整理,4）改造再运营、带资管协议出售模式以高和蓝峰大厦为例,高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦） 改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形） 改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）,图：高和蓝峰大厦案例,改造升级,软件配套,硬件改造,项目获取,买方：高和资本 卖方：北京丹阳房产开发有限 公司 标的：北京丹阳大厦（东南三 环）硬件尚可但运营较差 建面：4.36万 金额：估算约15亿元左右 募资：成立私募基金,持有运营（部分带资管协议出售）,产品定位,产品定位： 艺术写字楼,目标客群： 传媒产业相关的 TMT类企业 (科技/传媒/IT),耗时：约半年,引入资源： 房地产行业 设计师,改造特点：,增设阅读公共区； 改造整体景观； 净化PM2.5设备 ,引入资源： 互联网行业 新媒体行业等 服务提供：,对接资源 创新指导 办公配套 VIP接待 ,签订资管协议，,保留一定年限 资产出租权， 方便统一招租 和物业管理。,给企业内部活 动提供服务， 促进本楼企业 之间沟通。,2013年租金：4元/ 2014年租金：7.2元/,项目资产回报率为5% 当年度北京租金上涨最快的写字楼,增幅75%,品牌进驻(部分)：,喜马拉雅 长盛工作室,平安保险 中投基金,数据来源：保顾研究院整理,2,开发商城市更新新阶段全面参与者 典型代表：万科,万科从多种方式积极切入城市更新，总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与： 一、设立专门基金万丈资本寻求一线城市的存量物业改造，主要是寻求旧商业体改造为新型商业体 二、各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓,库等进行更新改造。,1）万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色,图：万科城市更新参与模式 万科,基金,地方公司,万丈资本,北京,上海,深圳,地产基金模式 寻求一线城市存量物业 增值型投资改造,曼哈顿计划 寻求核心地段的高品质 的商改办等物业作为标 的,产业地产战略 工改工/商为主 寻求优质工业物业改造,村改、工改住为主 参与旧村改造、寻求存 量工业地改造成租住地,城市更新 介入模式,上海企业天地3号 上海人民中区广场,北京西单商场,上海张江国创中心 上海哥伦比亚公园,深圳万科公园里 深圳万科大厦 深圳万科南苑新村,典型项目,万科旗下定位于资产 管理的基金平台,万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资 目前已收购两个上海项目，企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目 由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理,项目获取,改造升级,收购有潜质的存量资产 核心城市核心区域；存量商业资产,重新定位、重新设计、 再建改造,持有运营,退出,万丈作为运营方切入资产管理， 获取资管费用,实现资产增值后，通过资 产证券化等退出,标的情况： 位于黄浦区，为瑞安旗下新天地商业项目 中一部分 瑞安资产，2015年中建成，未运营，但已 有部分商家预入驻 收购方式 万丈（10%）联合李锦记（90%）57.9亿元 获取99%权益,万丈全权负责操盘，和万科物业共 同进行运营管理（招商、运营等） 无极限大厦甲级写字楼出租率已达 99% 瑞安原签约商家由万丈转手负责签约， 并拓展新的商家 入驻商家：普华永道、麦肯锡、保乐 力加等国际知名企业,以万丈小股操盘收购上海企业天地3号为例,收购后对该项目进行重新定位 为集合商业、办公、居住的混合 型市场消费地 重新进行设计，对公共区域等 进行改造，装修，调整业态分布,2）万丈资本地产基金运作模式：以上海企业天地3号项目为例,改造升级,项目获取,买方：北京万科 卖方：香港力天置业有限公司 标的：北京十里堡西单商场项目 建面：3.15万 金额：10.2亿元（82.5%权益）,持有运营,产品定位 精品酒店写字楼，客群为传媒、文创产业相关公司 软件配套（生态互联） 业态互动社区、企业能源管理、景观艺术融合 硬件改造 引入资源：房地产行业、设计师 改造特点：LEED绿色建筑；立面升级；平层高效 灵活；三大互动中庭,项目资产回报率为6% （估计） 预计三年培育期后可 获6亿元/年租金,资产获取来源：传业主因资金链问题寻求 华融AMC介入（未正式认定为不良资产）， 后万科再从华融方获取该项目。,退出,筛选并获取优质资产,整合万科内部资源进行装修改造 如：成立万链家装公司嵌入装修中,商改办 商改商住 ,整体出售 资产证券化 ,以北京万科收购北京西单商场改造为写字楼为例,仍在改造中，预计 18年完工,北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，旨在以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价 北京西单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%,3）北京万科“曼哈顿计划” ：以北京西单商场改造为写字楼为例,改造方式：部分改造 保留原有结构、敲掉外墙和顶棚对内外部进 行改造 改造时长：2015年10月动工，历经8个月 产品定位 依托周边高校与科研机构，定位为科技创新 中心，进驻公司须是“新金融、智能装备、 人工智能、文化创意” 改造后业态 改造成新型创新产业园，配套商业、公寓 （泊寓）等,4）上海万科产业地产改造战略（重资产模式）：以张江国创中心为例,改造升级,项目获取,持有运营,退出,买方：上海万科 卖方：张江集团旗下子公司张 江文控 标的：液晶显示器厂房 建面：主楼+辅楼，约10万 收购时间：2015年 收购方式：收购标的50%股权,运营方： 由上海万科产城发展负责产业园物业 管理； 星商汇（上海万科专门成立）负责提 供企业孵化、投融资指导、贷款担保、 商旅服务、产业集群等企业服务 运营现状： 目前出租率约40% 出租均价为120元/月,2017年初开业运营， 仍在持有，尚未退 出,在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆 有尝试，设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业 提供服务，其中典型案例有张江国际中心，采取的是重资产模式。,重资产模式部分股权收购,图：张江国创中心改造前后对比,改造前项目外观,改造后楼顶活动中心,改造前项目内部,改造后项目内部,改造后办公区,改造后项目外观,4）上海万科产业地产改造战略（重资产模式）：以张江国创中心为例,4）上海万科产业地产改造战略（轻资产模式）： 以哥伦比亚公园为例,改造升级,项目获取,持有运营,退出,、,承租方：上海万科 出租方：上海生物制药研究所 标的：原为历史建筑，后由上海 生物制品研究所接管，用作生产 实验、办公和仓储 面积：占地4.8万，建面5万 租赁方式：2016年6月与上海生 物制品研究所签订20年租赁开 发协议,改造方式 项目留存建筑包括历史建筑及工业建筑两类； 历史建筑：保护性改造为主，植入新的业态和 功能；工业建筑：保留原有大楼，通过结构和 功能的调整，满足现在办公和商业的需要 产品定位 商办综合体，要求入驻企业为金融、文化、多 媒体行业 改造后业态 74%办公；18%餐饮娱乐健身；8%文创艺术,运营