保利投顾-城市更新案例分析
27页1、,城市更新改造运营案例剖析及启示,发展研究中心 2017年10月,保利地产投资顾问有限公司,概念界定,什么是城市更新?,日前,由住建部与高和资本共同撰写的2017中国城市更新研究报告发布。 报告指出,城市更新分为两个阶段,第一阶段是拆除重建,第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更 新历程,均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例,泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区,如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造,城市更新是个持续的过程。 当前,核心城市纷纷步入存量时代,新增土地稀缺,城市更新走过“大拆大建”进入新阶段,对城市功能重 新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛,城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的 热点!其中,存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。,政府,投资 机构,开发 商,服务 商,本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨(拆旧建新传统形式未在探讨范围内) 主要参与者如投资机构(基金、金融机构等)、开发商、服务商介入城市更新改造,选择的资产标 的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。 本报告主要通过对不同主体典型案例剖析,
2、从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。,高和资本 (地产基金),万科,世联行 合富、同策,报告思路 主要参与者:,1,投资机构城市更新新阶段早期参与者 典型代表:高和资本,房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者,根据专业判断力寻找项目,引入资金方整体购入有增值 空间的物业后,引入跨界资源对其再定位、改造,以增加租金回报率、提升物业估值;部分物业运营成熟后, 将通过资产证券化或出售方式退出,获取资产增值收益。,图:高和城市更新主要模式流程,提供资金,退出,长期租赁,资产证券化,出售套利,资产证券化,硬件改造,软件改造,发行基金,私募REITs,品牌输出,联合成立公司,操作:购买价格相对较低的优质物业 类型:商办物业为主 城市:北京、上海等一线城市为主,操作:现状基础上进行提升 重新设计改造 室内精装修 提升外观及品质等,操作:持有出租及转售给第三方为主。 目前由于已投项目体量较小,证券化退出情况较少,16年和红星美 凯龙成立基金,1)城市更新介入模式和项目操作流程,数据来源:保顾研究院整理,高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造,其偏好价格合理、周期适中并具有稳
3、定现金流的成 熟资产,同时也对房地产运营公司进行股权投资,连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。,2)围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资,连锁公寓:新起点公寓,业 态 情 况,交易/投资,服务 产业链,运营,居住,办公,商业, ,企业:鲲程投资(上海),商办O2O平台:空间家,商办:丹阳大厦(北京),共享办公:Hi Work,装修配建:红星美凯龙,图:高和资本城市更新相关投资标的 别墅预订平台:第六感Sense Luxury 长租公寓租房平台:嗨住 商办:中华企业大厦(上海) 联合办公:优客工场 商业空间共享平台:铺天地,备注:坐标轴根据高和房地产价值链得出,3)改造运营后出售模式以静安高和大厦为例,乙级写字楼 平均租金 4.1元/天/平米 出租率66% 售价约3万/平米,甲级写字楼 平均租金 7元/天/平米 出租率超90% 售价约6万/平米,项目获取,运营后出售(带租约),高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦(现名静安高和大厦) 标的约2.6万,交易金额7.9亿元,由于写字楼年代较早,交易价格相对较低 项目改造后带租约散售,租金涨幅达70%,售价
4、每平米上涨100%,2年内完成退出。 图:静安高和大厦案例,买方:高和资本 卖方:中华企业股份有有限公司,标的:中华企业大厦(静安区),,写字楼年代较早,大部分租约即 将到期 建面:2.6万 金额:7.9亿元 募资:成立私募基金,产 品 定 位,硬 件 改 造,产品定位:中高端甲级写字楼 目标客群:金融、文化、服务业为主 耗时:约半年,收购前:年代久远、规划设计陈旧 大规模的硬件升级改造 改造后:甲级写字楼,项目IRR达到30% (买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿) 企业进驻:金赛药业 国都证券等,数据来源:保顾研究院整理,4)改造再运营、带资管协议出售模式以高和蓝峰大厦为例,高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦(现名高和蓝峰大厦) 改造中,引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼(共享办公雏形) 改造后再运营,租金涨幅高达75%,部分带资管协议实现出售,为15年北京高端写字楼销售冠军(成交8.5亿),图:高和蓝峰大厦案例,改造升级,软件配套,硬件改造,项目获取,买方:高和资本 卖方:北京丹阳房产开发有限 公司 标的:北京丹阳大厦(东南三 环)硬件尚可但
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