【房地产城市进入】郑州城市进入研究

,策研院-刘霄独立工作室,郑州地块可进入评估报告 Land development assessment report of Zhengzhou,01,02,03,目 录,郑州市城市综合价值评估 交通/经济/产业/人口,区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度 区域地块优劣势评估,地块综合价值估算 地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估,郑州市城市综合价值评估,01,交通 + 经济 + 产业,+ 人 口,四 个 维 度 分 析 郑 州 发 展 存 在 的 机 遇 区域发展潜力,郑州国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、 珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。,国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通 达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。,2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线,6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线,72条BRT线路,21条轨道交通,11条过境高速公路,交通,经济,产业,人口,郑州,铁路（高铁）网是郑州发展的生命网,郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的,郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。 郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合 高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。 郑州北站：亚洲最大的火车编组站。 郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由 辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。 郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。 郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。,两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原， 三小时：北京、武汉、青岛、天津， 四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆， 六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都 八小时：哈尔滨、长春。,从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市,6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系,交通,经济,产业,人口,郑州站,郑州东站,郑州西站,郑州北站,郑州南站,圃田西站,按照中原经济区规划、中原城市群城际轨道交通网规划 已经建成运营郑州焦作（30分）、郑州新郑机场（19分）许昌 （22分）、郑州开封（30分）、 规划建设郑州新乡、新郑机场登封洛阳、聊城济南、许 昌平顶山、洛阳平顶山、阜阳六安、宿州淮安城际铁路。 郑州、开封、洛阳、新乡等9个城市及其所辖县市的全部行政区域， 均纳入城际轨道交通网。,未来，从郑州出发，半小时内可到达中原城市群中的任何一座 城市，形成以郑州为中心的“半小时交通圈”。,交通,经济,产业,人口,城际铁路 构建郑州“半小时”国家中心城市都市圈,“半小时交通圈” 即中原城市群紧 密层（除开封外）,中原城市群核心层,“一小时交通圈”即 中原城市群辐射层,交通,经济,产业,人口,航空网：重要的中国对外贸易国际航空港 截至2016年底，在郑州机场运营客运航空公司40家(国内31家、国际9家)，开通客运航线162条(其中国际地区25条），客运通 航城市86个（其中国际地区19个），已成为国内除上海、北京、广州、深圳、成都、杭州机场之外的第七大货运机场 根据规划，到2020年底，郑州机场货运通航城市达到50个，国际货运航线超过40条，年均增速保持在30% ，与全球前20 位国际枢纽机场建立通航关系，初步形成通达全球五大洲的航空客货运网络。,2000km： 覆盖全国人口的90% 覆盖全国GDP的95%,1000km： 覆盖全国人口的56% 覆盖全国GDP的61%,500km： 覆盖全国人口的30% 覆盖全国GDP的22%,北京,郑州,环渤海经济圈,上海 长三角经济圈,珠三角经济圈 广州,2076万,45.67万,20%,13.2%,1730万,40.33万,图例： 2015年 2016年 同比增长率 数据来源：省发改委,起降架次（架次）,旅客吞吐（人次）,货邮吞吐（吨）,15.3%,15.4万 17.8万,交通,经济,产业,人口,高速网络让郑州轻松扩大了4小时的生活半径圈 目前有11条过境高速，3.5小时之内可以到达省内所有省辖市，8小时可到达北京及郑州周边所有省会城市。 辐射4小时可到达的城市,省内主要城市,省外主要城市,郑州第一阶段地铁发展线路图,2050年前发展线路图,交通,经济,产业,人口,城市轨道交通（地铁）发展规划 目前在运行的地铁有3条，分别是1号线、2号线和9号线（与2号相接）打通了中心城区与航空港区、东部新城、南部新城、西 部新城的交通接驳状态，根据规划2020年将开通15条地铁线路，逐步形成“米字+一环两横四纵”布局，覆盖全市所有辖区， 到2050年将达到21条，将进一步提高城市交通运行能力。,9,将逐渐形成国内重要的国际物流航空港：郑州将以开通航线的枢纽机场为主要通航点，覆盖亚洲，辐射欧美，拓展非洲，直通南太 平洋。到2020年底，货运通航城市将达到50个，国际货运航线超过40条，年均增速保持在30% ，与全球排名前20位的国际枢纽机场建立通航 关系，初步形成通达全球五大洲的航空客货运网络。 将逐渐形成中原经济区核心交通枢纽，影响范围扩大至以郑州为中心的500公里范围：到2020年将建成“四横四纵” ： 北京郑州武汉广州深圳高铁专线和徐州郑州西安兰州客运专线在此交会，以郑州为中心建成双“十”字铁路客运枢纽和“米” 字客运网络。“四横四纵”高铁建成后，郑州将形成到北京、上海、天津、武汉、西安的“3小时铁路客运交通圈”,郑州是一个交通枢纽型城市，在最近十年里，武汉得以飞速发展依靠的是国家战略定位和发达的枢纽型交通 网络，最近几年郑州再次奋起直追。郑州之于成都、郑州之于武汉、郑州之于西安，他们有着极为相似的战略 发展地位和交通发展优势。都处于区域城市群核心，都有着国家战略的高度支持。,小 结,郑州特殊的交通环境对郑州未来的发展起到了什么样的作用？,结构推导,交 通,产 业,人 口,消 费,2020年货运航线超过40条 机场旅客吞吐量超过2900万人 铁路建成3小时交通圈,交通发展，货物运行速度 增加，促进城市产业结构 调整，发展机会增加,2020年人口预计增 加到1050万,2020年GDP预计增 加到11650亿元,郑州的经济增长环境是否真的存在潜力？产业发展能够吸引更多的消费人群进入？,6201.9,7315.2,7994.2,12%,10%,6783 9.50%,10.10%,0%,2%,4%,6%,8.40%8%,10%,12%,14%,0,2000 1000,3000,4000,5000,6000 5547,7000,8000,9000,2016年,2012-2016年郑州市GDP及增长率,2012年 2013年 2014年 GDP(亿）,2015年 增长率,471.3,430,328.9 320.9,261.6 219.5,106.5,8%,950 9.30% 9.,11.30%,8.10%,10.70%,8%,0%,2%,4%,7.30% 6%,8%,10%,12%,0,200,400,600,800,1000,1200,2015年郑州各区GDP及增长率,GDP(亿）,增长率,2016年郑州GDP为7994亿元，在全国城市中排名18，增长率排名第5。近几年郑州发展迅速，在2016年底成功成为十个国 家中心城市之一。由于惠济区处于主城边缘，且该区域以自有生态环境为优势，无大量产业，故而GDP表现落后。,交通,经济,产业,人口,以上数据来源于地方统计局,63328,68070,7.90%,7.50%,7.90%,6.40%,0%,2%,4%,6%,8%,9.60% 77217 10%,0,20000,40000,60000,80000 73056,2016年,2012-2016年郑州市人均GDP及增长率 100000 12% 82872,2012年 2013年 2014年 人均GDP（元）,2015年 增长率,郑州市人均GDP2016年上涨到82872元，在全国省会城市中名列前茅，在省会城市中排名第七，跻 身十强，而居民人均可支配收入及人均消费支出却略低于全国平均水平（33616元）。,交通,经济,产业,人口,以上数据来源于地方统计局,24246,26615,31099,16610,18672,20122,21692,3210,12.20%,9.80%,9.30%,80%,14.60% 29095,12.40%,7.80%,9. 6.,8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,80% 10.00%,16.00% 14.00% 12.00%,0,10000 5000,15000,20000,25000,35000 30000,2012,2016,2012-2016郑州城镇居民人均可支配收入、消费支出及增幅 33214,2013 2014 人均可支配收入（元） 人均可支配收入增速,2015 人均消费支出（元） 人均消费支出增速,以上数据来源于地方统计局,如郑州跨境贸易电子商务、分享经济等新 兴业态发展迅猛，一直呈现井喷式增长。,郑州作为商贸城市，传统物流和传统批发 零售业一直比较发达,建立了以郑东新区金融、楼宇经济、会展， 航空港的临空经济，及其他的现代物流、文 创旅游业、房地产业等产业为支柱的现代服 务业体系。,新兴产业,03,01,现代服务业,02,2016年，一、二、三产业占GDP的比重分别为2.0%、47.3%、50.7%，第三产增加值占GDP比重首次超过五成，全年第三 产业投资完成5430亿元，比上年增长14.8%。推动第三产业大幅增长的核心原因是房地产投资。全年房地产投资完成2779 亿元，增长38.9%，占固定资产投资和第三产业投资的比重分别达到39.7%和51.2%。 传统服务业,交通,经济,产业,人口,交通,经济,产业,人口,生物及医药产业 电子信息工业 铝及铝精深加工产业 汽车及装备制造业 新材料产业 家居和品牌服装制造业 现代食品制造业,传统的七大支柱产业,未来重点打造产业,汽车及零部件 装备制造 现代物流 电子商务服务 文化旅游业 进出口贸易服务,郑州现有文旅项目发展规划,关于文化特色产业的发展 “发展文化旅游，建设特色小镇”是郑州下一阶段重要的产业规划之一，除了中牟之外，其他区域文旅特色小 镇发展较为滞后，目前，中牟已经形成一部分定位为“小型精品项目”的文旅特色项目。,交通,经济,产业,人口,