房地产行业2019年下半年投资策略报告：成长性良好估值便宜，一二线龙头投资价值凸显

房地产行业行推荐（维持）成长性良好估值便宜 一二线龙头投资价值凸显业报风险评级：中风险房地产行业 2019 年下半年投资策略报告分析师：何敏仪SAC 执业证书编号：S0340513040001电话：0769-23320072邮箱：hmydgzq.com.cn行业指数走势资料来源：东莞证券研究所，Wind相关报告告2019 年 6 月 17 日行业研究证券研究报告投资要点： 销售回暖持续 行业景气度高稳经济作用突出。全国商品房销售3月探底回升，4月份上升趋势延续，楼市回暖持续。预计稳经济背景下，楼市政策延续因城施策，19年销售绝对值仍将维持在历史高水平。在流动性充裕及地方政策微调持续背景下，一二线城市房价同环比涨幅均持续回升。房地产行业具备整体体量巨大，能带动上下游众多产业，拉动经济增长直接及间接作用明显；对比当前部分行业销售及生产数据不振，房地产行业景气度相对理想，其稳经济作用更为突出。 流动性转向适度宽松可期 利好房地产行业。2019年下半年财政政策持续偏向合理充裕预期提升，这将带来社会整体流动性改善，融资成本下降，对于房企融资、按揭贷款获取及购房需求释放等都将形成正面反馈 上市房企经营情况理想 全年业绩保障度高。截止2018年年末，大部分龙头房企账上预收账款为18年全年结算金额的1.5倍以上。行业销售进一步向龙头房企集中，龙头房企业绩持续较快增长保障度高。 估值便宜 股息率具备吸引力。房地产板块整体估值水平约10倍，处于申万28个一级行业板块中的倒数第3位，仅高于银行及钢铁板块的估值水平。当前部分一二线龙头房企股息率已经具备较好的吸引力；未来随着结算收入提升，股息率将实现进一步提升。整体看，当前股价安全边际极高，投资价值凸显。 总结与投资建议。我们更看好行业集中度加速提升过程中强者愈强的一二线龙头地产股，建议关注销售良好、业绩确定性高、估值便宜、股息率理想的个股。如万科A（000002）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、华发股份（600325）、华夏幸福（600340）、荣盛发展（002146）等。 风险提示。经济下行、房地产销售回落超预期。重点公司盈利预测及投资评级（2019/6/14）股票名称股价（元） EPS（元）PE评级2018A2019E2020E2018A2019E2020E万科 A 27.93 3.06 3.68 4.35 9.13 7.59 6.42 推荐 保利地产12.88 1.59 1.98 2.45 8.10 6.51 5.26 推荐 招商蛇口21.18 1.89 2.38 2.89 11.21 8.90 7.33 推荐 华夏幸福29.98 3.79 5.13 6.95 7.91 5.84 4.31 推荐 荣盛发展9.55 1.74 2.25 2.70 5.49 4.24 3.54 推荐 资料来源：东莞证券研究所、Wind本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。请务必阅读末页声明。房地产行业 2019 年下半年投资策略报告目录1.销售回暖持续 行业景气度高稳经济作用突出41.1 一季末销售出现回暖 全年维持高水平预期高41.2 行业集中度加速提升 头部公司优势明显41.3 房价涨幅回升 带来调控加码可能性增加51.4 行业库存处于低位 新开工增速提升71.5 开发投资增速理想 稳经济作用突出82.流动性转向适度宽松可期 利好房地产行业82.1 贸易摩擦持续 货币政策延续适度宽松预期提升82.2 全球新一轮货币宽松政策或将开启102.3 开发资金来源明显好转 房企融资有所改善113.政策趋于因城施策 最严厉时期大概率已过114.上市房企经营情况理想 全年业绩保障度高125.估值便宜 股息率具备吸引力136.总结与投资建议15插图目录图 1：全国商品房累计销售面积4图 2：全国商品房累计销售额4图 3：房企代表销售增速与全行业对比5图 4：房企代表市场占有率变化5图 5：百城房价环比上涨城市个数变化6图 6：70 大中城市房价同环比变化6图 7：一二三线城市房价同环比变化6图 8：行业库存变化情况7图 9：房屋累计新开工面积同比变化7图 10：房地产开发投资累计完成额8图 11：房屋累计施工面积同比变化8图 12：社会融资规模变化9图 13：社会融资规模累计值变化9图 14：社会融资规模存量变化9图 15：SHIBOR 变化10图 16：M2 同比变化10图 17：房地产开发资金来源合计11图 18：房地产开发资金来源变化11图 19：上市房企营收增长12图 20：上市房企归属净利润增长12图 21：房企现金流情况变化13图 22：行业板块整体估值对比13图 23：SW 房地产板块历史估值变动情况14请务必阅读末页声明。9表格目录表 1：一二线房企近年销售情况4表 2：龙头房企预收占营收比例13表 3：重点房企股息率统计14表 4：重点公司盈利预测及投资评级（2019/6/14）151. 销售回暖持续 行业景气度高稳经济作用突出1.1 一季末销售出现回暖 全年维持高水平预期高2019 年 14 月全国商品房销售面积合计 4.2 亿平方米，其中住宅销售面积 3.67 亿平方米，同比分别下降 0.3%和上升 0.4%。2019 年以来商品房销售面积同比增速持续负增长， 为近三年半最差水平，但 3 月末开始销售面积降幅较 2 月末明显收窄，4 月末商品住宅销售面积同比增幅有跌转升，楼市回暖迹象明显。14 月全国商品房销售额合计 3.9 万亿，商品住宅销售额合计 3.38 万亿，同比则分别上升 8.1%和上升 10.6%，销售涨幅也跌至近三年半的低位，但从 3 月末开始涨幅探底回升明显，4 月份趋势延续。整体看， 全国商品房销售 3 月末开始探底回升，4 月份上升趋势延续，楼市回暖持续。我们预计稳经济背景下，楼市政策延续因城施策，19 年全年楼市销售将保持相对平稳，销售绝对值仍将维持在历史高水平。 图1：全国商品房累计销售面积图2：全国商品房累计销售额 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所1.2 行业集中度加速提升 头部公司优势明显从近几年行业经营情况观察，一二线龙头房企整体成长性更为理想，主要源于其销售增速明显高于行业整体销售增速，市场占有率进一步加速上升。近几年行业持续处于楼市政策调控之下，一二线龙头房企由于其规模效应，加上本身更为优秀的经营管理能力， 在融资渠道、获得资金及成本上面更具优势，因此更能抓住机会加大市场份额的提升。行业集中度加速提升，强者愈强突出。 我们统计了十五家一二线龙头房企代表近几年的销售情况，可以看出一二线龙头房企整体销售增速明显高于行业整体销售增速，并且其市场占有率在快速上升。表1：一二线房企近年销售情况数据来源：中指研究院，东莞证券研究所图3：房企代表销售增速与全行业对比图4：房企代表市场占有率变化数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所1.3 房价涨幅回升 带来调控加码可能性增加房价走势方面，根据百城住宅价格指数观察，4 月百城住宅价格环比上升 0.28%，同比上升 4.27%。其中 4 月房价环比上升城市 69 个，较 3 月末增加 7 个；2 个城市房价持平；29 个城市房价出现环比下降；房价上涨城市个数进一步上升。 70 大中城市新建商品住宅价格指数观测，4 月份新建商品住宅价格指数同比上升11.4%，涨幅较 3 月末上升 0.1 个百分点；涨幅延续上升态势。环比方面，4 月 70 大中城市新建商品住宅价格指数环比上升 0.6%，环比涨幅与 3 月末持平。整体看，4 月份房价同环比涨幅均较年初上升，同比涨幅更达到近两年高位。 细分看，4 月份一二三线城市新建商品住宅价格同比涨幅也均较年初进一步扩大。一线城市新建商品住宅价格 4 月末同比上升 4.7%，涨幅较 3 月末扩大 0.5 个百分点；二线城市整体涨幅为 12.3%；三线城市涨幅为 11.3%；涨幅达到两位数。环比方面，4 月份一线城市房价环比上升 0.6%，房价涨幅较 3 月末上升 0.4 个百分点；二线城市房价环比上升0.8%，涨幅也较 3 月末上升 0.2 个百分点；三线城市环比上涨 0.5%，较 3 月末涨幅下降0.2 个百分点。整体看，在流动性充裕及地方政策微调持续背景下，一二线城市房价同环比涨幅均持续回升，三线城市房价同环比涨幅较 3 月末小幅回落，但仍维持较高涨幅水平，楼市回暖得以体现。我们认为，后续房价走势需持续观察，但如若房价持续增长较快，带来调控加码预期将提升。图5：百城房价环比上涨城市个数变化数据来源：wind资讯，东莞证券研究所图6：70大中城市房价同环比变化图7：一二三线城市房价同环比变化数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所1.4 行业库存处于低位 新开工增速提升从行业库存水平来看，截至 4 月末，全国商品房待售面积为 5.13 亿平米，其中商品住宅待售面积为 2.43 亿平米，同比分别下降 9.4%和下降 14.7%，降幅较上年末有所收窄， 但降幅绝对值仍较高。经历过去几年房地产销售大年，行业整体库存去化理想可售下降明显，整体待售面积相对当前单月销售水平来测算，去化周期短。图8：行业库存变化情况数据来源：wind资讯，东莞证券研究所新开工数据方面，前 4 月房屋累计新开工面积 5.8 亿平方米，其中住宅累计新开工面积为 4.3 亿平方米，较去年同期则分别上升 13.1%和上升 13.8%，新开工量同比涨幅在年初下降后，3 月份开始出现明显回升，4 月涨幅也回升到较高位置。整体看，行业整体库存处于低位，去化周期短；同时销售出现持续的回暖迹象，因此新开工增速提升，行业整体景气度理想，风险可控。图9：房屋累计新开工面积同比变化数据来源：wind资讯，东莞证券研究所1.5 开发投资增速理想 稳经济作用突出2019 年前4 月，全国房地产开发投资完成额累计达3.42 万亿元，累计同比增速为11.9%，开发投资增速较 2018 年年末上升 2.4 个百分点，也较 3 月末进一步上升 0.1 个百分点，达到近 4 年半以来增速最高水平。全国住宅开发投资完成额则为 2.49 万亿元，累计同比增幅为 16.8%，增幅也较上年末大幅上升 3.4 个百分点，为 2014 年初以来最高水平。2019 年一