某房地产楼盘项目规划建议方案

第四部分 规划建议,一、规划原则 二、规划布局 三、公建规划 四、景观规划 五、建筑设计,一、规划原则,1、土地的使用,本案地段位置处于主城区近郊，交通环境较为方便。紧邻长安区新行政中心和西安大学城，用地形状基本为长方形，较为规则，总用地面积约206亩。,2、规划指导思想,智慧城项目规划的中心思想： 在满足建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区基础上，进一步提升楼盘的形象、品质。 重点强化配套，如商业街、会所以及主题景观的设计与规划。,3、总体差异、配套先行的原则,总体差异： 项目规划不能仅仅盯在户型设计、物业形态等基本动作的层面上，更要在配套、生活方式等自选动作上下功夫。尤其在社区配套，如酒店式会所、风情商业街和幼儿园等，充分挖掘潜力，只有这样才能在总体上超越市场上现有的郊区楼盘，形成核心竞争力和具有鲜明个性的主题。 配套先行： 本案在配套的规划上，要充分考虑配套先行，配套先热的要求。在规划上，要酒店式会所、风情商业街和幼儿园放在社区相对开放的区域，以利于在组团还没有形成的时候，先行投入使用。,二、规划布局,1、社区骨架：“两横三纵三中心”,一横：社区风情商业街林荫大道,尽早参与到社区东西向规划路的建设中去，对规划路的景观、树种、路灯等进行整体设计，用英伦风情、著名学府雕塑为主题对整条道路进行包装。 规划路景观化：种植高大的乔木，形成一条林荫大道。 商业街休闲化：把景观小品、休闲长廊与商业街铺结合起来，形成一条休闲化、风情化的商业街。,局部单体商业,断开休闲空间,建筑错落有致,建筑形态各异,二横：常青藤景观长廊,引入适当规模的水景，重点保证英伦花园的景观意向，在长廊的其他部分，可以形成树镇、小型休闲广场等景观节点，与教育主题雕塑、景观小品等元素有机结合，相映生辉。,三纵：子午大道、南北向主轴线和东部绿化隔离带三条景观轴,子午大道社区主形象轴线 在子午大道东侧，规划社区的形象主入口，并在建筑形态的安排上，充分考虑社区在子午大道上的景观效果，将酒店式会所、社区主形象入口和高层建筑有机结合，构成有起伏的天际线，形成社区面向外部的形象景观带。,南北向社区景观主轴线 与行政中心区中轴线相对应，在社区中心形成以水景、长廊等构成的社区主景观带。并在北侧一端设置标志性的建筑物（钟楼或教堂等），与行政中心区行政大楼和政府广场相对应。,社区景观主轴线概念提示,教堂的概念提示,东部绿化隔离带休闲运动景观长廊 在东部高压走廊中，设置运动设施、绿色公园，形成类似于南奥撒野公园的社区运动休闲长廊。,休闲带概念提示,网球场,篮球场,休闲带主要是为社区休闲运动提供便利场所，可以设置网球、篮球场、运动器材等休闲设施，使运动就在家门口。,运动设施,三中心：酒店式会所、社区中心和英伦花园,酒店式会所：社区对外服务接待中心 将小型商务酒店、美食公园、社区会所和营销接待中心融合在一起，形成社区对外的服务接待中心。,酒店式会所景观提示,酒店式会所概念提示,社区中心：社区内部服务中心 在南北向主轴线与东西向景观长廊结合地带，形成社区内部的公共服务中心。,智慧运动公园：社区主题景观 在小高层组团，以运动场（蓝球、羽毛球等）、社区花园为主题形成小高层的景观中心。,智慧运动公园的主题概念提示,2、社区布局：“十字形三组团”,项目用地三面环路，东西两侧为城市主干道，南侧为次干道。根据周围环境条件、道路状况和地块条件将项目分为三个组团，即三个区块：,第一区块（组团）：智慧城·心境,该组团是项目的启动区和形象区。以西南角的会所作为小区的标志和一期开发的引导，内部沿东西向规划道路在小区南侧形成特色的底层商业街区。这一区块建筑以多层为主，适当配置部分小高层。 强调中部的南北向轴线，作为与长安区行政中心中轴线的延伸和呼应，并以此轴线营造整个小区的主景观轴线和小区主入口的形象氛围。,一期：主要卖点为酒店会所、风情商业街（花街）和性价比等； 规模：8万平米左右 建筑形态：多层 容积率：1.5左右 占地：80亩 构成：酒店式会所、风情商业街一期、美食公园等配套项目等。,第二区块（组团）：智慧城·心韵,该区块是项目开发的二期，也是项目提升区，利用社区主景观带的绿化景观和内部成熟的社区品质，做一部分高端产品。 第二区块（组团）的主要卖点为社区中心和风情商业街。,二期智慧城·心韵： 建筑规模：12万平左右 建筑形态：多层洋房、景观小高层 容积率：22.2 占地：86亩 构成：社区主景观长廊、社区中心（钟楼）、幼儿园。,第三区块（组团）：智慧城·心声,该区块是项目开发的最后一期，是项目的成熟开发区；主要开发产品是高层和小高层。 第三区块（组团）主要卖点为智慧运动公园和成熟社区。,三期智慧城·心声： 建筑规模：10万平左右 建筑形态：点式高层、板式小高层 容积率：3.5左右 占地：40亩 构成：SOHO公寓。,3、组团布局： “点线结合，围而不合”,目前西安楼盘多层布局多以线性布局为主，建筑的组团围合比较呆板和封闭。 建议在项目楼盘组团布局中，增加部分的点式多层，与线性布局相结合，既增加多层建筑的品质（可以做到房间全明），也丰富楼盘内组团形式。,4、空间层差布局：“低、中、高”,项目小区内多层、小高层、高层应该有序分布，避免形成单调的多层区和高层区，从而影响营销。多层和高层各有优劣。 如项目首期可考虑由南到北按照6层、12层、18层建筑的搭配，可以形成极佳的建筑空间景观，从而使建筑以及建筑组合本身就是景观的格局。,在保证均好性的前提下，通过多层、小高层、高层的有序空间层差布局，既提高楼盘整体品质，又能有效避免高层劣势，促进营销。,5、重要节点设计,入口位置： 小区主入口南侧规划路中段位置 ，主要是步行入口； 小区主形象入口子午大道一侧中段位置，因此，在子午大道一侧设立小区的主形象入口； 小区车行主要出入口西侧和东侧入口，确定将西侧和东侧入口作为车行主要出入口，中部主入口为主要步行入口。主入口结合商业街整体设计，要有开合收放，在主入口处形成一小开放型广场。,小区路网及停车形态 小区道路设计按照人车分流原则， 小区内部尽量不见车行。西侧利用高层地下设置停车库，从西侧入口直接进地下；东侧利用地下和室外及东侧道路高压走廊绿化带设置停车场；中部考虑地面及外部道路沿线停车。,建筑风格建议：,知识景观住区 浪漫法式风情 我们在项目建筑风格中建议突出项目的文化意蕴和人文内涵，打造一种精致典雅、品格高尚的住区。 建筑风格偏于西式，但不具像于单一的型制特征，而强调简洁为主，只突出屋顶、线脚、阳台等细部，蕴涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛围。,