【易居营销月报】2019年3月广州市场分析报告

20192019年年3 3月广州市场分析报告月广州市场分析报告 易居营销集团广东区域 广州公司市场开发部 报告导读报告导读 看宏观 看土地 看住宅 看商服 看全国 2019年政府工作报告：落实城市主体责任，楼市调控强调因城施策；湾区出台 境外人才个税优惠政策，提升人才吸附力；节后楼市回暖，一季度整体略有下滑 3月广州加快城市更新步伐；广佛环线东环段地块规划调整，加快广佛同城建设； 银行资金面充裕，房贷利率上浮幅度逐步收窄；供地计划出台，土地供应充足 3月土地竞拍少，仅成交一宗商服地；挂牌4宗土地，增城2019年首次供地， 主要集中于荔城及仙村，老黄埔板块推1宗新媒体总部商服用地 3月份市场回温，新增供应环比大幅上涨；网签量同环比均上涨；多项目积极开 盘加推，整体去化率回升至48%；去化周期缩短，全市去化周期降至10个月 3月商服市场活跃，各物业类型成交量同环比上涨，价格普遍下降；公寓市场成 交集中外围区；商办成交主力为花都、南沙两区；商业成交以社区底商为主 全国全国··宏观环境宏观环境 政府工作报告：落实城市主体责任，稳步推进房地产税立法 湾区境外人才个税优惠政策出炉，提升湾区人才吸引力 全国全国··宏观环境宏观环境 【政策】 2019年政府工作报告：落实城市主体责任，稳步推进房地产税立法 20192019年政策趋势上将更加强调落实地方政府主体责任，整体政策组合更加优化；年政策趋势上将更加强调落实地方政府主体责任，整体政策组合更加优化； 房地产税法或将对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极作用。房地产税法或将对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极作用。 3月3日-3月5日，全国政协第十三届全国委员会第二次会议和第十三届全国人民代表大会第二次会议相继召开，3月5日上午国务院总理作政府 工作报告。 住房政策：落实地方政府主体责任，改革完善住房住房政策：落实地方政府主体责任，改革完善住房 市场体系保障体系市场体系保障体系 【报告原文报告原文】更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住 房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住 房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。 2019 2019 年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。 税收政策：继续加大减税降费，稳步推进房地产税税收政策：继续加大减税降费，稳步推进房地产税 立法立法 【报告原文报告原文】健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 “稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程不断加快。“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程不断加快。 1.1.宏观经济宏观经济：经济增长保持在合理区间，首次将就业 优先 政策置于宏观政策层面 2.2.住房政策：住房政策：落实地方政府主体责任，改革完善住房 市场体系和保障体系 3.3.税收政策：税收政策：继续加大减税降费，稳步推进房地产税 立法 4.4.金融政策：金融政策：继续强化防风险，不让资金空转或脱实 向虚 5.5.城镇化政策：城镇化政策：热点区域联动发展，经济资源将进一 步向优势区域聚集 6.6.乡村振兴政策：乡村振兴政策：推广农村土地制度改革试点成果， 推动农村土地要素释放 7.7.其他相关性政策：其他相关性政策：新格局、新变量 重点政策解读重点政策解读 报告要点报告要点 全国全国··宏观环境宏观环境 【政策】湾区境外人才个税优惠政策出炉，提升湾区人才吸引力 此项税优政策的出台将很大程度减轻在湾区就业的优秀境外人才缴税负担，此项税优政策的出台将很大程度减轻在湾区就业的优秀境外人才缴税负担， 吸引境外高端人才到湾区发展，或将对楼市起积极推动作用。吸引境外高端人才到湾区发展，或将对楼市起积极推动作用。 3月16日，财政部发布粤港澳大湾区个人所得税优惠政策指出：广东省、深圳市按内地与香港个人所得税税负差额，对在大湾区工作的境外（含 港澳台，下同）高端人才和紧缺人才给予补贴，该补贴免征个人所得税。 广东省、深圳市按内地与香港个人所得税税负差额，对在大湾区工作的境外（含 港澳台，下同）高端人才和紧缺人才给予补贴，该补贴免征个人所得税。该补贴免征个人所得税。 在大湾区工作的境外高端人才和紧缺人才的认定和补贴办法，按照广东省、深圳 市的有关规定执行。 本通知适用范围适用范围包括广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞 市、中山市、江门市和肇庆市等大湾区珠三角九市。大湾区珠三角九市。 此次出台的大湾区个人所得税优惠政策实施后，将覆盖横琴、前海两地的已有政 策，因此，广东横琴、深圳前海原有的两项个人所得税优惠政策文件自新广东横琴、深圳前海原有的两项个人所得税优惠政策文件自新 政策实施之日起废止。政策实施之日起废止。 通知内容通知内容 全国全国··宏观环境宏观环境 多家龙头房企战略调整，高速增长转向有质量增长，预计 龙头业业绩增速将有所放缓，其余规模房企竞争更激烈，2019 年大部分房企业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现，通过尽 可能的多推项目，以面取胜 预判预判 【数据层面】春节后房地产销售表现有所起色，百强房企3月销售规模同比增长， 环比增速也远高于去年3月，但一季度整体业绩规模仍略有下滑 20192019一季度销售金额一季度销售金额TOP20TOP20 排名企业名称 全口径金额 （亿元） 排名企业名称 权益金额 （亿元） 1碧桂园1704.61碧桂园1210.3 2万科地产1493.02中国恒大1120.3 3中国恒大1194.03万科地产895.8 4保利发展1071.04保利发展760.4 5融创中国797.05中海地产644.1 6绿地控股708.06绿地控股637.2 7中海地产689.47融创中国549.0 8华润置地495.08华润置地354.0 9新城控股458.09龙湖集团312.0 10龙湖集团445.010新城控股303.4 11世茂房地产407.511华夏幸福294.0 12招商蛇口373.212招商蛇口217.7 13旭辉集团346.513世茂房地产364.9 14阳光城340.014富力地产247.6 15中梁控股338.515阳光城238.0 16金地集团338.016金科集团237.0 17华夏幸福306.017金地集团209.6 18中南置业302.918泰禾集团202.0 19金科集团285.419中国金茂195.4 20中国金茂283.220雅居乐191.1 TOP100房企今年1-3月的销售规模有1%左右的下滑。 一季度整体规模略下滑一季度整体规模略下滑 各梯队房企的销售金额集中度较去年保持了一定幅度的上升。其中， TOP100房企集中度达70.5%，TOP3房企集中度15.1%。 各梯队集中度继续上升各梯队集中度继续上升 2019年3月，市场整体表现比前两月明显好转。从企业业绩情况看， 百强房企3月的销售规模同比增长。 百强房企百强房企3 3月业绩回升月业绩回升 全国全国宏观宏观环境环境小结小结 【落实城市主体责任落实城市主体责任，减轻人才税负，一季度销售规模整体下滑减轻人才税负，一季度销售规模整体下滑】 落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，楼市调控强调 因城施策 住房政策住房政策 湾区出台境外人才个税优惠政策，减轻在湾区就业的优秀境外人才缴税负担，提升湾区人才吸引力 人才人才政策政策 税收政策税收政策 继续加大减税降费，稳步推进房地产税立法，“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程 不断加快 百强房企的3月业绩有所回升，但一季度的销售规模仍有1%左右的下滑，TOP3龙头房企一季度全 口径销售金额同比下降13% 销售规模销售规模 广州广州··宏观环境与规划宏观环境与规划 3月广州7村进行旧改合作企业招标，加快城市更新速度 广佛环线东环段沿线地块规划调整，加快广佛同城建设 房贷利率出现松动，8家银行首套房贷利率上浮低于10% 广州广州··宏观环境宏观环境 【规划】3月广州旧改火热，7条村旧改招标改造面积440万， 其中白云、荔湾两区旧改占地面积超80万 广州积极推动三旧改造步伐，将为片区发展再提速，整体区域价值将得到提升。广州积极推动三旧改造步伐，将为片区发展再提速，整体区域价值将得到提升。 荔湾 海珠 白云 黄埔 番禺 南沙 花都 从化 增城 越秀天河 方圆方圆 改造面积：22.02万 预算金额：23.98亿元 表决时间：3月14日 鹤洞村鹤洞村 时代时代 改造面积：64.52万 预算金额：46亿元 表决时间：3月13日 禾仓村禾仓村 广州雍晟置业有限公司广州雍晟置业有限公司 改造面积：6.13万 预算金额：5.13亿元 表决时间：3月20日 联星村联星村 珠光珠光 改造面积：160.79万 预算金额：71.63亿元 表决时间：3月23日 东风村东风村 富力富力 改造面积：62.61万 预算金额：105亿元 竞拍时间：3月14日 陈田村陈田村 时代时代 改造面积：93.25万 预算金额：55亿元 表决时间：3月23日 福涌村福涌村 星河控股星河控股 改造面积：32.07万 预算金额：13.55亿元 表决时间：3月23日 东湾村东湾村 广州广州··宏观环境宏观环境 【规划】广佛环线东环段沿线地块规划调整，加快广佛同城建设 未来，随着广佛环线的全线开通，将实现广佛两市交通立体化的深度融合，未来，随着广佛环线的全线开通，将实现广佛两市交通立体化的深度融合， 加快广佛同城，形成广佛都市圈。加快广佛同城，形成广佛都市圈。 3月14日，广州规划和自然局公示广佛环线广州南站至白云机场段沿线地块规划，调整沿途大源站、智慧城站、金融城站、琶洲站、科学 中心站、大石站等站点的地块用地性质，兼容城市轨道交通用地。 广佛环线东环段：线路起于广州南站，线路外包佛莞城际铁路，经番禺区大石、 科学中心，海珠区琶洲会展中心，天河区金融城、岑村、火炉山，白云区大源 和太和，接入穗莞深城际铁路竹料站；预计预计20212021年底通车，届时，广州南年底通车，届时，广州南 站至白云机场只需半小时，天河中央商务区至南站站至白云机场只需半小时，天河中央商务区至南站1010分钟，至白云机场分钟，至白云机场 2020分钟。分钟。 广佛环线首通段（佛山西站至广州南站段） ：途经佛山市南海区、禅城区、 顺德区及广州市番禺区，广州南站到佛山西站，仅需广州南站到佛山西站，仅需2020分钟时间。分钟时间。 广佛环线（佛山西站至广州北站段）：沿线设车站4座，经狮山、里水、炭 步、江高，止于广州北站城际站场，届时从佛山西站最快半小时可到达广州北届时从佛山西站最快半小时可到达广州北 站。站。 广佛环线规划广佛环线规划广佛环线全线示意图 广佛环线一期 （今年开通） 东环段 （预计2021年开通） 新白广城际段 （预计2020年开通） 广州广州··宏观环境宏观环境 【规划】广州2019年建设用地供应计划出炉，其中商住地87宗，商服地63宗 20192019年全市计划供地总量逾年全市计划供地总量逾3 3千万平方米，白云区商住地及商服地数量均为千万平方米，白云区商住地及商服地数量均为 各区最多，未来项目上市将一定程度上缓解中心区缺货局面。各区最多，未来项目上市将一定程度上缓解中心区缺货局面。 3月22日，广州市规划和自然资源局发布公告称，广州市2019年建设用地供应计划已经市政府批复同意，现向社会公布。全市全市1111区区 共计划供应共计划供应346346宗地块宗地块，用地性质包括住宅用地、商服用地、工业用地。今年全市将计划供应7宗租赁住房用地。 分区域看：黄埔地区供应地块最多，共52宗，其中宅地多达17宗。而 宅地最多的为白云区，24宗。 荔湾今年广钢新城将有2宗宅地出让，海珠计划2宗宅地分别位于广轻机 地块、南洲路南洲名苑地块。 天河供应