【房地产进入城市可行性报告】郑州城市土地价值地图

,在【禾略中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴,有梦想，能实现,wwwwwwuurraassrrccoomm,郑州土地价值地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将 大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】,www.urasr.com,目 录 CONTENTS 禾略中国源自万科团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商， 经验丰富，带来品质保障的增值顾问。,Part 1,城市理解,Part 2,市场特征,Part 3,土地价值,www.urasr.com,城市理解,一种新的视角和方法,通过聚类分析看城市现状，透过变类分析看城市未来,典型一线城市：北京、上海、广州、深圳 典型二线城市： 杭州、武汉、天津、苏州、成 都、南京、郑州、无锡、宁波、合肥、东莞、佛 山,北京,杭州,广州,深圳,天津,武汉,南京 苏州,无锡 上海 宁波,郑州,成都,合肥,佛山,www.urasr.com,东莞,对标城市16城 样本量176个 （每个城市采集2005-2015年11年数据，每个 城市每年当成1个样本）,城市示意,www.urasr.com,一种新的视角和方法,指标采集15个影响房地产发展的关键指标,通过聚类分析看城市现状，透过变类分析看城市未来,www.urasr.com,6,年末存款余额,人均年销售面积,人口 2. 其次，根据地产市场影响因素 X 进行城市聚类,1. 通过对年人均住宅销售面积的回归分析建立函数关系Y(X)，找到地产市场影响因素 X,上海2008-2015,北京2007-2011,广州2006-2015,成都2013-2015,筛选地产市场影响指标，通过指标聚类寻找具有相似地产需求结构的城市,几何示例模型：人均销售面积 = 年末存款余额+ 人口 * 排除与地产市场不相 关或者弱相关的指标，减 少了对相似地产需求结构 城市聚类结果的干扰。,城市现状研究方法说明城市聚类,www.urasr.com,当前郑州发展水平,目前郑州相当于7-9年前的一线城市及2-4年前的强二线城市的水平,估计回归方程为：人均销售面积 = 销售面积 + 常住人口 + 年末本外币存款余额,居民收入水平居中,住宅需求较旺盛,当前郑州发展水平 第 6 类城市：城市发展处于新兴腾飞的状态,人口规模居中,城市经济发展较好,www.urasr.com,经济体量排名靠后，增速较快，经济处于发展起步加速期阶段,上海,杭州,宁波,苏州,天津,无锡,深圳,北京,郑州,南京 武汉,广州,成都,佛山,合肥,东莞,6%,15%,0,300,2011-2015年GDP增速（%）,2015GDP（亿）,2011-2015城市GDP规模及增速比较,郑州GDP,2015年GDP规模：7315亿 位居16个城市中第14位,2011-2015年GDP平均增速：10.90% 位居16个城市中第4位,规模小，增速快,www.urasr.com,规模大，增速快,规模小，增速慢,规模大，增速慢,当前郑州发展水平经济,当前郑州发展水平产业 工业比例逐渐减少，金融&房地产业迅猛发展,-40%,www.urasr.com,0,2010-2014年各产业产值涨幅,2015年各产业产值比重 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年,2010-2014年郑州产业比重变化 40%,人口规模中等，对外来人口吸引力强,上海,杭州,苏州,天津,深圳,北京,郑州,武汉,广州,成都,宁波 佛山 无锡 南京,合肥,-2%,18%,0,4000,2011-2015年人口增速（%）,2015人口规模（万人）,2011-2015城市常住人口比较,规模大，增速快,规模小，增速慢东莞,郑州常住人口,2015年常住人口规模：952.54万人 位居16个城市中第9位,2011-2015年常住人口增速：7.55% 位居16个城市中第3位,规模小，增速快,www.urasr.com,当前郑州发展水平人口,规模大，增速慢,本外币存款余额规模小但增速快，资金吸引力增强,上海,杭州,南京 天津苏州,深圳,北京,广州,无锡 佛宁山波,合肥 郑州成都,东莞 武汉,70%,3000,43000,83000,2011-2015年本外币存款余额增速（%）,2015年本外币存款余额（亿元）,郑州本外币存款余额 2015年本外币存款余额规模：15442亿元 位居16个城市中第11位,2011-2015年本外币存款余额增速：72% 位居16个城市中第3位,规模大，增速慢,规模小，增速快,规模小，增速慢 20%,2011-2015城市本外币存款余额比较 规模大，增速快,www.urasr.com,当前郑州发展水平存款收入,人均住宅销售面积居中且增速较快，地产需求旺盛,南京,天津,上海 深圳,苏州 郑州,成都,佛山,东莞,广州 20%,合肥 无锡 70%,120%,宁波 170%,0,1,2 武 汉,3,2011-2015年本外币存款余额增速（%）,2015年人均销售面积（平方米/人）,郑州人均销售面积 2015人均销售面积：1.02平方米/人 位居16个城市中第9位,2011-2015年人均销售面积增速：151% 位居16个城市中第5位,规模大，增速慢,2011-2015城市人均销售面积比较 规模小，增速快,规模小，增速慢,规模大，增速快,www.urasr.com,当前郑州发展水平住宅需求,由于因变量Y是分类变量（即变类 成功或变类失败），所以可以采 取二元逻辑回归。,二元逻辑回归 模型,在二元逻辑回归中，公式如下： P（变类成功的概率） =e(-(0+1*X1+2*X2+n*Xn)/1+ e(- (0+1*X1+2*X2+n*Xn) P(变类失败的概率）=1-P（变类成功的概率） =1/1+ e(-(0+1*X1+2*X2+n*Xn) 为了方便计算未知的 值，对公式进行自 然对数处理 ln(P(变类失败的概率)/(P(变类成功的概率) =ln1/e(-(0+1*X1+2*X2+n*Xn) =lne(0+1*X1+2*X2+n*Xn) =0+1*X1+2*X2+n*Xn,1,www.urasr.com,即二元逻辑回归公式可表达为ln2=0+*X,二元逻辑回归模型,城市前景研究方法说明城市升级变类,从变类分析结果看，未来郑州地产需求将发展成目前天津、南京、广州等城市的状态,郑州城市前景,80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,1,5,10,郑州未来5年可能发展为第二类城市：2009-2015的天津、2009-2015的广州、2015年的南京 2016-2021年郑州变类概率,2 郑州2016,3 郑州2017,4 郑州2018,7 郑州2019,8 郑州2020,9 郑州2021,www.urasr.com,第2类城市共性：富裕城市；地产需求随收入、人口规模增长得到有效释放,郑州城市前景,www.urasr.com,www.urasr.com,市场特征,郑州整体供需现状,近年供求总体平衡，但往年未满足潜在需求挤压，市场量价稳步上升,400,820,815,480,970,7506,7474,8300,8736,9320,2000,6000,1200 1000 800 600 400 200 0,2011-2015年郑州市商品住宅销售面积与价格,2011 2012 2013 2014 2015 2011-2015年销售面积：+143% 2011-2015年销售价格：+24.2% 数据来源：郑州房产局官方网站2015年,2000,3000,4000,2011-2015年理论供需关系,近5年累计理论需求量,近5年累计供应面积,2000,3000,4000,2011-2015年实际需求满足度,近5年累计理论需求量,近5年累计销售面积,2011-2015年 未满足潜在需求积压 511万平,www.urasr.com,销售价格 10000,销售面积,2011-2015年 供求总体均衡,郑州价格&面积,2015年销售面积：970万平 位居16个城市中第11位,2015年销售价格：9320元/平 位居16个城市中第11位,与其他城市比较，郑州地产市场价格低，规模大，未来仍有较大空间,未来市场空间,上海,www.urasr.com,宁波,南京,苏州,天津,无锡,北京,武汉,广州,成都,佛山,合肥,东莞 杭州,0,10,000,20,000,30,000,40,000 深圳,0,1000 郑州,2000,2015年销售价格,2015年销售面积（万平）,2015城市市场规模比较,价格高，规模大,价格高，规模小,价格低，规模大,价格低，规模小,未来供应方面，我们判断政府将控价保量，土地供应保持稳定,17%,25%,26%,17%,26%,22%,14%,20% 15% 10% 5% 0%,30% 25%,全国 重庆 郑州 成都 南京 厦门 深圳 2015年土地出让收入占政府财力比重,政府土地依赖度高,未来供应,郑东新区区域规划面积260平方公里 郑上新区区域规划面积973平方公里,新区建设潜在土地供应多,数据来源：各城市统计公报、克而瑞数据统计,1,453,2,044,2,023,1,675,760,810,805,980,0,500,1000,1500,2000,2500,982 640 2011 2012 2013 2014 2015,郑州土地供应面积,商品住宅供应面积,www.urasr.com,近5年商品住宅平均每年供应799万平 统计经营性用地（含住宅、商办用地）成交量，单位：万方,969,984,999,1,014,1,029,1,043,500,600,700,800,900,1000,1100,886,903,938,919,953,500,600,700,800,900,1000,2011,2012,2013,2014,2015,未来需求方面，全市人口将匀速增长，潜在需求增加,复合增长率1.83%,复合增长率1.49%,每年平均增加14.9万人 2016-2021年全市人口预测（万人）,未来需求人口未来增长预测,2011-2015全市常住人口( 万人）,www.urasr.com,2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 預測方法：趋势外推法 城市发展：二次扩展起步期，需大量导入人口； 政府规划：到2016年，郑州中心城区常住人口达到600万人以上。,数据来源：国民经济与社会发展统计公报2011-2015年,郑州潜在供需关系,供求关系趋于相对紧张，房价将呈现稳步上涨状态,2016-2021 市区潜在供需比,2016-2021 全市供需关系