【房地产进入城市可行性报告】郑州城市土地价值地图
46页1、,在【禾略中国】的世界里,您都将连上世界的头脑风暴,有梦想,能实现,wwwwwwuurraassrrccoomm,郑州土地价值地图 站在【时代的风口】,我们一直努力探索着各种突破的可能,比如如何将 大数据应用到房地产,切实有效【降低开发风险,最大化客户价值】,,目 录 CONTENTS 禾略中国源自万科团队,着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商, 经验丰富,带来品质保障的增值顾问。,Part 1,城市理解,Part 2,市场特征,Part 3,土地价值,,城市理解,一种新的视角和方法,通过聚类分析看城市现状,透过变类分析看城市未来,典型一线城市:北京、上海、广州、深圳 典型二线城市: 杭州、武汉、天津、苏州、成 都、南京、郑州、无锡、宁波、合肥、东莞、佛 山,北京,杭州,广州,深圳,天津,武汉,南京 苏州,无锡 上海 宁波,郑州,成都,合肥,佛山,,东莞,对标城市16城 样本量176个 (每个城市采集2005-2015年11年数据,每个 城市每年当成1个样本),城市示意,,一种新的视角和方法,指标采集15个影响房地产发展的关键指标,通过聚类分析看城市现状,透过变类分析看城市未来,
2、,6,年末存款余额,人均年销售面积,人口 2. 其次,根据地产市场影响因素 X 进行城市聚类,1. 通过对年人均住宅销售面积的回归分析建立函数关系Y(X),找到地产市场影响因素 X,上海2008-2015,北京2007-2011,广州2006-2015,成都2013-2015,筛选地产市场影响指标,通过指标聚类寻找具有相似地产需求结构的城市,几何示例模型:人均销售面积 = 年末存款余额+ 人口 * 排除与地产市场不相 关或者弱相关的指标,减 少了对相似地产需求结构 城市聚类结果的干扰。,城市现状研究方法说明城市聚类,,当前郑州发展水平,目前郑州相当于7-9年前的一线城市及2-4年前的强二线城市的水平,估计回归方程为:人均销售面积 = 销售面积 + 常住人口 + 年末本外币存款余额,居民收入水平居中,住宅需求较旺盛,当前郑州发展水平 第 6 类城市:城市发展处于新兴腾飞的状态,人口规模居中,城市经济发展较好,,经济体量排名靠后,增速较快,经济处于发展起步加速期阶段,上海,杭州,宁波,苏州,天津,无锡,深圳,北京,郑州,南京 武汉,广州,成都,佛山,合肥,东莞,6%,15%,0,300,2
3、011-2015年GDP增速(%),2015GDP(亿),2011-2015城市GDP规模及增速比较,郑州GDP,2015年GDP规模:7315亿 位居16个城市中第14位,2011-2015年GDP平均增速:10.90% 位居16个城市中第4位,规模小,增速快,,规模大,增速快,规模小,增速慢,规模大,增速慢,当前郑州发展水平经济,当前郑州发展水平产业 工业比例逐渐减少,金融&房地产业迅猛发展,-40%,,0,2010-2014年各产业产值涨幅,2015年各产业产值比重 数据来源:国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年,2010-2014年郑州产业比重变化 40%,人口规模中等,对外来人口吸引力强,上海,杭州,苏州,天津,深圳,北京,郑州,武汉,广州,成都,宁波 佛山 无锡 南京,合肥,-2%,18%,0,4000,2011-2015年人口增速(%),2015人口规模(万人),2011-2015城市常住人口比较,规模大,增速快,规模小,增速慢东莞,郑州常住人口,2015年常住人口规模:952.54万人 位居16个城市中第9位,2011-2015年常住人口增速:7.55% 位居
4、16个城市中第3位,规模小,增速快,,当前郑州发展水平人口,规模大,增速慢,本外币存款余额规模小但增速快,资金吸引力增强,上海,杭州,南京 天津苏州,深圳,北京,广州,无锡 佛宁山波,合肥 郑州成都,东莞 武汉,70%,3000,43000,83000,2011-2015年本外币存款余额增速(%),2015年本外币存款余额(亿元),郑州本外币存款余额 2015年本外币存款余额规模:15442亿元 位居16个城市中第11位,2011-2015年本外币存款余额增速:72% 位居16个城市中第3位,规模大,增速慢,规模小,增速快,规模小,增速慢 20%,2011-2015城市本外币存款余额比较 规模大,增速快,,当前郑州发展水平存款收入,人均住宅销售面积居中且增速较快,地产需求旺盛,南京,天津,上海 深圳,苏州 郑州,成都,佛山,东莞,广州 20%,合肥 无锡 70%,120%,宁波 170%,0,1,2 武 汉,3,2011-2015年本外币存款余额增速(%),2015年人均销售面积(平方米/人),郑州人均销售面积 2015人均销售面积:1.02平方米/人 位居16个城市中第9位,2011
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