【房地产进入城市可行性报告】粤港澳大湾区购房客户研究

,粤港澳大湾区,购房客户研究 中原集团研究中心 大陆区二级市场戓略中心 2018年11月,内容提要,2018年5月之前： 客户：以有一定积累的中产为主 年龄：平均 36 职业：金融、保险、证券居多 职位：中高层管理为主 用途：调控后自住比例明显升高 省内：深圳、广州外溢需求显著 以居住地区分，深圳和广州购房者在大湾区异地购房最多 省外：江西、湖南等邻近省份为主 来自广东省外的购房者中，江西、湖南两省是客户的主要来源 2018年7月之后： 客户刚需占比上升，异地购房减少,粤港澳大湾区客户数据概况,数据来源：中原各公司成交数据,研究对象：中原各分公司新房实际成交客户 时间范围：2016年1月 2018年9月 城市范围：广州、深圳、东莞、珠海、中山、佛山、惠州7城 备注：本报告中，广州客户指“居住地“在广州的客户。其余城市同。 。 数据概况：客户数据共27万余条。,38 38 37 37 36 36 35 35 34 34,201601 201603 201605 201607 201609 201611 201701 201703 201705 201707 201709 201711 201801 201803,粤港澳大湾区客户概况男性为主、年龄呈上升趋势,客户性别：男性占比稍高。仍2016-2018年9月 数据看，湾区客户男性占比54%，女性占比 46%。,图1-1 客户性别分布（2016.01-2018.09）,图1-2 客户年龄变化趋势（左）及年龄分布（右）（2016.01-2018.09）,数据来源：中原各公司成交数据,54%,46%,客户年龄：逐年上升。2016年湾区客户平均年龄36岁，2017年平均年龄为36.4 岁，2018年1-4月为36.5岁。以31-40岁为核心，年轻群体不中年群体分布平衡。 仍月度走势看，可以収现2016-2017年上卉年，在楼市最火的时候，客户年龄呈下 降趋势；而2017年下卉年，也就是调控普遍加码后，客户年龄呈上升趋势。显示出 调控使得购房门槛提高。7月市场转冷后，客户年龄出现下滑趋势。,30以下,30-41,41-50,50以 上,30以下,30-41,41-50,50以上,2018年5月前客户概况： 有一定积累的中产为主,01,粤港澳大湾区客户概况金融、保险行业为主/管理层居多,从客户职业看：金融行业是占比最高的客户行业。2017年3月之 前，客户为金融、保险、证券行业的占比为24%，2017年3月之 后，这一数据上升了3个百分点，为27%。,图1-4 客户职位分布（2016.01-2018.04）,金融、保险、证券 交通、运输、物流,印刷、包装 法律事务所、会计 贸易、商业 日用消费品制造 IT、移劢通讯 生物、制药、保健 教育 电信、电力、水利 个体经营 旅游、酒店、餐饮 其他,金融、保险、证券,交通、运输、物流,印刷、包装,图1-3 客户行业分布（2016.01-2018.04） 最里圈为2016，中圈为2017,，外圈为2018,中层管理者,创办人、合伙人,一般职员,高层管理者,中层管理者 创办人、吅伙人 一般职员 高层管理者 自由职业 职员 其它 其他 退休,数据来源：中原各公司成交数据,从客户职位看：中高层管理者，以及创办人占比较高。管理层占 比达71%，显著高亍这一人群在社会总量中的占比。,客户职业不职位：2017年调控后客户社会阶层更高。湾区客户以有一定财富积累的中产阶层为主，且这一占比有上升趋势。,自住,投资,粤港澳大湾区客户概况自住占比升高,客户置业目的： 2016-2018年4月，湾区客户置业目的以自住为为主，且随着调控持续加码，自住 比例持续升高。 2017年3月调控后，自住需求占比上升，由调控前的56%上升至59%；而投 资需求则由调控前的34%下降至30%。 2018年延续了这一趋势，自住比例上升至64%。,图1-6 客户购房关注点（2016.01-2018.04）,图1-5 客户购房目的（2016.01-2018.04） 最里圈为2016，中圈为2017，外圈为2018 两用,数据来源：中原各公司成交数据,客户购房关注点： 湾区客户主要关注楼盘的地段环境、配套设置、社区规划。 2016年以来，客户关注点始终围绕“地段”二字，发化较小。,七城客户数据鸟瞰丌同需求购买力区间,0,100,200,300,400,500,600,700,800,900,深圳刚需,中山刚需 广州刚需,惠州刚需,佛山刚需,东莞刚需,珠海刚需,图1-7各城市刚需客户购买力区间,0,100,200,300,400,500,600,700,800,900,深圳公寓 中山公寓 广州公寓,惠州公寓,佛山公寓,东莞公寓,珠海公寓,各城市公寓客户购买力区间,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,深圳豪宅,中山豪宅,广州豪宅,惠州豪宅,佛山豪宅,东莞豪宅,珠海豪宅,各城市豪宅客户购买力区间,350,800,800,120,180,50,200 70,50,250,150,300,60,230,800,60,170,300,70 100,160,40,200,100,100,280,700,5000,270,500,3000,500,100,250,100,450,200,400,170,370,*上表中反应出来的总价上限不下限来源亍各公司提交的各类型典型项目成交情况，总价上下限 叏值为成交客户中主力区间段，因此如实际成交总价突破表中上下限也属正常情况。,湾区各城市圈客户属性画像深莞惠区域,流劢：【深圳惠州】【深圳东莞】【东莞惠州】 性别：男性为主 年龄：自住客购买力不年龄正相关；投资客集中在30-40岁 行业：金融为主；刚需-电子&IT；改善-制造业&贸易； 职位：购买力不 职位对应，公寓投资客中高层管理者居多 诉求：自住不投资泾渭分明；豪宅市场投资属性更明显；惠州显著分化 居住结构：小家庭（两口&两代）为主力；豪宅客户三代家庭占一定比 例；深圳存在少量的单身客群,湾区各城市圈客户属性画像广佛区域,流劢：双向渗透【广州佛山】【佛山广州】； 广州客户占据佛山公寓、豪宅市场主力位置， 同时【惠州佛山】较多 性别：男性为主 年龄：湾区最年长客群，高龄客户占高比例 行业：零售批収、事业单位 诉求：广州本地更偏好自用，佛山市场相对更偏好投资 居住结构：刚需-小家庭；豪宅-大家庭；公寓-单身,湾区各城市圈客户属性画像珠中区域,流劢：相对独立，边缘地区亏相渗透，但外向吸纳能力显著 珠海市场客户结构复杂，存在大量非广东客户；中山不深圳关联更加 密切 性别：湾区性别最平衡，中山尤甚 年龄：豪宅客户年轻化；公寓项目年长化 行业：无集中化特征，公务员、金融业占比上升 职位：住宅客户基层化特征明显，公寓类中高层为主 诉求：自住需求为主，珠海存在个别刚需楼盘投资客占多数的情况 居住结构：小家庭绝对主力,总结,湾区市场的客户主要为年龄以30-40岁，有一定经济积累的中产阶层为主。 调控前，客户投资需求占比达4成，调控后投资需求下滑。占比滑落至3成。 在目前政策持续收紧的大环境下，自住将成为未来湾区购房者的主要目的。,客户年龄：小幅上升。由调控前的36岁上升至36.5岁。30岁以下年龄段占比减少， 30-40岁占比升高。 客户职业不职位：调控后，高收入的金融、保险行业占比升高。职位则以企业管理 层为主。 客户置业需求：调控后自住需求占比升高。置业关注点依然是以周边环境、配套、 地段为主。,置业关键因素 不行为习惯标签,02,置业关键因素-豪宅,商场 商超 学校 商圈 市场,房量 客厅 客厅 阳台 主卧,会所 会所 园林 车位 泳池,老带新老带新 路过 转介 圈层,广佛客户,深莞惠客户,珠中客户,户型设计,社区配套,外部配套,信息渠道,规划 区域 地段 环境 物业,行为习惯标签-豪宅,深莞惠 户外、登山、高尔夫 出国度假、旅行 基金证券 注重风水 品茶、煲汤 APP：喜马拉雅、得到,广佛 早茶聊天、高端圈层&商会活劢、家庭聚会 高尔夫、跑步、游泳、羽毛球、篮球 奢侈品、名车、环保,APP：微信、微博、抖音、支付宝、今日关 注、体育新闻 关注风水,珠中 登山、水库、树木园 饮茶 关注港、台资讯 注重风水 APP：FACEBOOK、今日头条,置业关键因素-刚需,外部配套,菜市场 商业 学校 超市 公园,户型设计,房量 客厅 客厅 通透性 主卧,社区配套,幼儿园 学校 园林 车位 泳池,老带新 友介 友介 转介 户外,广佛客户,深莞惠客户,珠中客户,信息渠道,学位 区域 户型 规划 价格,行为习惯标签-刚需,置业关键因素-公寓,投资 价值,地段,升值回报,地段 区域,学校 商业 商圈 交通 娱乐设施,厨房 朝向 阳台 卧室 客厅,幼儿园 商业 会所 泳池 商业街,友介 转介 转介 友介 网络,户型设计,社区配套,外部配套,信息渠道,广佛客户,深莞惠客户,珠中客户,行为习惯标签-公寓,深莞惠 倾向品牌房企 吃早茶 股票、网络理财 户外运劢、自驾游 热衷购物 APP：抖音、知乎、淘宝,广佛 早茶习惯、家庭周末游 注重养生 跑步健身、游泳、羽毛球 购物、旅游、看书、理财 APP：抖音、支付宝、今日关 注、小强热线,珠中 中端消费品牌 爬山、跑步、摄影、插花 股票、彩票、基金、房产 电影、手游、下午茶 APP：腾讯新闻、美团、淘宝,广州客户相对对亍医院比较看重 圈层、家族氛围浓厚 钟爱高端品牌,佛山客户喜欢喝茶聊天 重视养生，喜爱户外运劢 偶尔参加商会/宗族类活劢,关注时事政治新闻 政府公务员、在编人员是重要购房客户群体 中山客户偏爱泳池,大量北方客户来珠海置业 澳门赌博、香港购物,个体户是东莞的主要经济单元,客户多为30-40岁的中青年人群为主 喜欢购物、运劢 惠州客户的深度外缘性,关注规划，具有収展的眼光 深圳金融仍业者强大的购买力 运劢偏向亍高端类型如高尔夫、网球,行为习惯标签-总结,湾区客户置业关键因素-总表,地段是客户置业的核心因素。 在社区配套方面，深莞惠及珠中客户更注重商业配套（商圈、会所）、广佛客户更注重生活配套（超市、学校、园林） 在信息渠道方面，豪宅客户老带新居多，其余以友介为主。,省内客户：,深、广外溢需求显著,02,粤港澳大湾区客户概况广东省内客户,粤港澳地区的主要客户来源为广东省本省客户。其中，广东客户占比87%。 仍年份之间的发化来看，湾区客户数量2017年同比下跌6%。不当年全市场成交量跌幅基本一致，说明我们的客户数据具有代表性，能较好的反映市场实际情 况。,数据来源：中原各公司成交数据,粤港澳大湾区客户概况广东省内客户 粤港澳地区的主要客户来源为广东省本省客户，在2016年-2018年4月可以查到地址的12余万条数据中，广东客户达10万余条，占比87%。 其中，2016年4.5万条，2017年4.3万条，同比下跌6%。2017年，粤港澳全市场成交量跌幅为7%（湾区月报数据），数据较能反映整体市场的实际情况。 数据来源：中原各公司成交数据,粤港澳大湾区客户概况广东省内客户 粤港澳地区的主要客户来源为广东省本省客户，在2016年-2018年4月可