上半年江苏省房地产估价师案例与分析估价所需资料清单试题

2017年上半年江苏省房地产估价师案例与分析：估价所需资料清单试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、室内装修费科目不包括_。 A材料费、工器具、设备使用费 B人工费、管理费、承包商利润 C材料费、工器具、承包商利润 D健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等 2、王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。 A：只能自住不能出租 B：产权归王某所有 C：房主拥有部分产权 D：不得设定抵押 E：执行层的组织协调3、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A2500 B400 C2100 D2900 4、某可比实例实际成交价格为3 400元，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元。 A：3 40136 B：3 39864 C：3 53878 D：3 26667 E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(2007年试题) A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业 B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 E：借款合同 6、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2列、第3列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工业用地的监测点评估价格 7、注册结构工程师注册有效期为_年。 A1 B2 C3 D4 8、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。 A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格 9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A375 B750 C214.3 D166.7 10、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。 A：空间直线距离 B：交通路线距离 C：交通时间距离 D：经济距离 E：工业用地的监测点评估价格11、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。 A现金折扣 B数量折扣 C折让 D季节折扣 12、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付_万元土地补偿费。 A30 B60 C70 D100 13、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格14、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A102 B52 C54 D103 15、估价报告有效期应从起计。 A：估价时点 B：估价作业期 C：出具估价报告之日 D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格 16、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。 A本估价机构所有 B所有参加该估价项目 C对该估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人 17、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。 A：相应配套的基础设施 B：土地的形状 C：组合完成的功能 D：立体空间 E：工业用地的监测点评估价格 18、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在_年以上。 A5 B10 C15 D20 19、下列相应的利润率的计算公式中正确的是。 A：投资利润率 B：成本利润率 C：直接成本利润率 D：销售利润率 E：工业用地的监测点评估价格 20、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为_名以上。 A3 B5 C8 D15 21、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。 A上升 B下降 C不变 D不确定 22、进度计划管理通常采用横道图和。 A：资金流动计划图 B：网络图 C：直方图 D：控制图 E：借款合同23、乡镇企业的用地只有在下列_情况时，才可以抵押。 A乡镇企业属于集体企业 B申请破产 C和乡镇企业的建筑物同时抵押 D经过乡镇政府主管部门批准后 24、不属于风险估计与评价常用的方法是_。 A调查和专家打分法 B解析方法 C概率估算法 D蒙特卡洛模拟法25、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。 A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括_。 A估价方法选用 B估价结果确定方式 C估价师的职业道德 D估价技术路线 E估价参数选取 2、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.383、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示_。 A价格 B常数 C价格变动率 D时间 4、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。 A潜在需求评估 B市场趋势分析 C市场规模分析 D市场需求预测5、房屋租赁审查的主要内容不包括_。 A审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件 B审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋 C审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任 D审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策 E审查是否按照有关部门规定缴纳了税费 6、不属于房地产投资的物业类型是_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D农业物业 7、在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是_。 A对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 B对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。 C对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。 D对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。 8、依法设立的从事拍卖活动的企业法人是。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人 E：执行层的组织协调 9、房地产交易活动的部门_。 A房地产管理部门 B房地产中介机构 C房地产交易所 D房地产市场 10、下列属于免征契税范围的包括。 A：事业单位承受土地、房屋用于教学的 B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的 C：城镇职工，多次购买公有住房的 D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的11、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。 A：会计规则 B：会计账簿 C：会计凭证 D：会计报表 E：执行层的组织协调 12、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括_。 A有效面积系数 B权益投资比率 C贷款利率 D租金水平 E土地费用 13、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是_。 A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式 B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理 C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司 D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的14、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。 (2007年试题) A：价值相对指标 B：结构相对指标 C：强度相对指标 D：动态相对指标 E：时期相对指标 15、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是_。 A市场价值 B保留价 C清算价值 D谨慎价值 16、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。(过时) A：0.5 B：1.0 C：1.5 D：2.0 E：3.0 17、下列可不计算面积的有_。 A有顶盖无围护结构的场馆看台 B利用地下室设置的消防水池 C建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台 D单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台 E设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层 18、根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有_。 A缓刑期未满的人员 B现职公务员 C年龄超过65周岁的人员 D具有完全民事行为能力的人员 E申请在2个房地产估价机构执业的人员 19、房产图的测绘顺序为_。 A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 20、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有等。 A：空置率 B：开发期与租售期 C：贷款利率 D：建安工程费用 E：建筑容积率 21、下列房地产估价活动中，不符合职