北京2015年房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁登记备案材料考试题

北京2015年房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁登记备案材料考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付_万元土地补偿费。 A30 B60 C70 D100 2、某套住宅建筑面积为100，套内建筑面积为92，使用面积为80，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格3、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。 A：国务院 B：w省人民政府 C：A市人民政府 D：B县人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。 A：未知、需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售费用和销售税费 D：开发成本和管理费用 E：工业用地的监测点评估价格5、国务院决定禁止。 A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租 C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房 D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房 E：执行层的组织协调 6、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成。 A：引起需要评价方案收集信息决定购买买后行为 B：收集信息评价方案引起需要决定购买买后行为 C：收集信息引起需要评价方案决定购买买后行为 D：引起需要收集信息评价方案决定购买买后行为 E：借款合同 7、售公有住房的住宅公共部位维修基金向_筹集。 A房管部门 B物业管理公司 C住房公积金管理中心 D售房单位和购房人 8、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税_形式向税务机关缴纳。 A预交款 B预订金 C订金 D保证金 9、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。 A建筑施工期 B开发或经营期 C建筑物经济寿命期 D建筑物自然寿命期 10、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。 A假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理 B对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法 C假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等 D假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余11、房地产市场供给垄断性的原因不包括_。 A房地产市场需求的广泛性 B房地产市场供给的异质性 C土地所有权的排他性 D土地的有限性 12、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。 A.A B.B C.C D.D 13、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。 A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工业用地的监测点评估价格14、职工上年结转的住房公积金按计息。 A：结息日挂牌公告的活期存款利率 B：结息日挂牌公告的定期存款利率 C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E：执行层的组织协调 15、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 16、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。 A：价值 B：交换价值 C：成交价格 D：评估价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、_是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 A开发利润率 B财务利润率 C项目利润率 D成本利润率 18、城市规划、镇规划分为总体规划和。 A：分区规划 B：简单规划 C：详细规划 D：控制性规划 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、房地产业属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为【2007年考题】 A：1765元 B：2000元 C：2069元 D：2400元 E：工业用地的监测点评估价格 21、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2007年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：204487万元 B：429654万元 C：552656万元 D：733733万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A房地产开发贷款 B房地产抵押贷款 C债务融资 D权益融资23、在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 24、某宗土地的面积为1 000，其上建筑物的建筑面积为5 000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为。 A：80 B：56 C：50 D：07 E：工业用地的监测点评估价格25、某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元(·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(·天)，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表 A容积率 B0.1 C0.4 D0.7 E1.0 F1.1 F1.3 F1.7 F2.0 F2.1 F修正系数 F0.5 F0.6 F0.8 F1.0 F1.1 F1.2 F1.6 F1.8 F1.9 2、提议召开业主大会临时会议的业主达到_%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A10 B15 C20 D253、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。 A：机构名称要求 B：法定代表人或者执行合伙人要求 C：专职注册房地产估价师人数要求 D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求 E：估价报告质量要求 4、房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括_。 A注册资本应在2000万元以上 B注册资本应在5000万元以上 C从事房地产开发经营的时间不少于5年 D近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2 E上一年房屋建筑施工面积不少于15万m25、商业银行的最基本职能是_。 A充当信用中介 B变货币收入为货币资本 C充当支付中介 D创造派生存款和信用流通工具 6、办公房地产的区位优劣，主要是看等。 A：临街状况 B：商务氛围 C：交通 D：繁华程度 E：周围环境和景观 7、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元m2。 A3314 B3347 C3380 D3033 8、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。 A：单项工程竣工验收 B：综合验收 C：单位工程验收 D：竣工验收备案 E：分部工程验收 9、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。 A吸纳率分析 B房地产市场的商业周期分析 C家庭规模与结构分析 D投资购买和使用购买的比例分析 10、下列选项中，房地产价格的形成条件有。 A：有用性 B：稀缺性 C：有效需求 D：波动性 E：不可移动性11、下列情形中，属于房地产有偿转让的有。 A：房地产买卖 B：房地产入股 C：房地产继承 D：房地产抵债 E：房地产典当 12、下列墙体中，属于非承重墙的有。 A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙 13、随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力这主要是考虑了写字楼的因素。 A：交通方便性 B：声望或形象 C：位置 D：建筑形式 E：借款合同14、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 15、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的(2002年试题) A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同 16、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。 A最佳规模 B最佳经营手段 C最佳集约度 D最佳管理方式 E最佳投资渠道 17、投资基金证券与股票、债券的区别在于_。 A发行的主体不同，体现的权利关系不同 B发行方式不同 C风险和收益不同 D存续时间不同 E运行机制不同，投资人的经营管理权不同 18、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。 A：建设单位 B：施工单位 C：总承包单位 D：监理单位 E：执行层的组织协调 19、在用假设开发法来评估房地产价值时，开发利润一般采用的是同类房地产开发项目_。 A投资者要求的最低报酬率 B投资者要求的最高报酬率 C社会一般正常利润 D社会最低利润 20、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16，则其资本金的投资收益率为。 A：16 B：2