河北省房地产估价师经营与管理目标定价法模拟试题
河北省房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元和4800元，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元。 A：4800 B：5124 C：5800 D：7124 E：工业用地的监测点评估价格 2、证券市场上的资金供给者是。 A：证券发行人 B：证券投资者 C：证券监管机构 D：证券市场的中介机构 E：借款合同3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。 A：掌握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：委托人不同 E：工业用地的监测点评估价格 4、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。 A20 B30 C70 D405、估价时点应与的日期相一致。 A：签订估价合同 B：开始估价作业 C：完成估价报告 D：估价结果所属 E：工业用地的监测点评估价格 6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。 A：在建工程抵押估价业务 B：城市房屋拆迁补偿估价业务 C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格 7、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的_。 A存量规模 B租金水平 C开发成本 D资本化率 8、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理_登记。 A房屋变更登记 B房屋转移登记 C房屋初始登记 D他项权利登记 9、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。 A：操作风险 B：信用风险 C：市场风险 D：法律风险。 E：借款合同 10、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是_。 A城市或区域产业结构与布局 B人口数量与结构 C土地资源状况 D建筑技术进步11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为_万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 12、甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为_。5，该两块土地的总价相比_。 A甲的等于乙的 B甲的高于乙的 C甲的低于乙的 D难以判断 13、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元，预测值为3 630元，修匀常数为065，则下一期房地产的预测值为。 A：3 6105元 B：3 6195元 C：3 7115元 D：3 7195元 E：工业用地的监测点评估价格14、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为_万元。 A61.84 B78.35 C84.88 D173.17 15、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定 16、认股权证一般是有确定期限的，通常以为限。 A：半年-1年 B：12年 C：13年 D：35年 E：执行层的组织协调 17、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题) A：税前现金流=有效毛收入-经营费用 B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税 D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 18、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在_。 A3个以上 B510个 C5个以上 D310个 19、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以作为能否退房的依据。 A：B市人民政府的核验结果 B：B市土地部门的核验结果 C：B市房管部门的核验结果 D：B市质量监督站的核验结果 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。 A：1.07 B：1.47 C：2.07 D：3.33 E：借款合同 21、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为14，则住宅建筑净密度为。(2005年试题) A：2860 B：3500 C：4000 D：5000 E：执行层的组织协调 22、行政裁决应坚持_的原则。 A公平 B公正 C及时 D以上均正确23、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于_。 A商业银行 B储蓄机构 C私人投资者 D机构投资者 24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低25、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。 A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付 B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效 C：定金和违约金只能选择其一适用 D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。 A：下落不明满1年的 B：下落不明满2年的 C：下落不明满4年的 D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的 E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的 2、法律规定可以属于集体所有的自然资源有_。 A森林 B矿藏 C水流 D山岭 E荒地3、土地管理法将土地分为_。 A生产用地 B非生产用地 C农用地 D建设用地 E未利用地 4、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B取得待开发房地产的价值 C开发成本和管理费用 D开发成本、管理费用和销售费用 E开发成本、管理费用、销售费用和销售税费5、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。 A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性 B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置 C：城市土地区位不包括无形的因素 D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等 E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系 6、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有。 A：小中取大法 B：大中取小法 C：大中取大法 D：小中取小法 E：最小最大后悔值法 7、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了_。 A物业增值收益 B所得税 C还本付息额 D投资者权益增加值 E权益投资 8、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。 A：判断提问 B：多项选择 C：单项选择 D：书面提问 E：执行层的组织协调 9、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。(2007年试题) A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月 E：执行层的组织协调 10、对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的指标的计算非常重要。 A：利息备付率 B：资产负债率 C：流动比率 D：速动比率 E：偿债备付率11、保险合同的客体为_。 A保险人 B保险标的 C保险金额 D被保险人 12、我国城市土地使用制度改革突出表现在。 A：征收土地使用费 B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让 C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 D：修改宪法和土地管理法 E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例 13、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。 A比较法 B成本法 C基准地价修正法 D标定地价修正法 E假设开发法14、成本控制的主要对象是主要费用中的_。 A固定费用 B变动费用 C经营费用 D原材料费用 15、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。 A：直接资本化法 B：投资法 C：收益乘数法 D：利润法 E：现金流量折现法 16、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。 A：12.45% B：10.26% C：11.98% D：9.68% E：借款合同 17、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。 A：区域房地产市场分析 B：专业房地产市场分析 C：项目房地产市场分析 D：总体房地产市场分析 E：借款合同 18、住宅小区物业管理委员会由_的代表组成。 A住宅小区内房地产产权人和使用人选举 B街道居委会确定 C公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D房地产管理部门确定 19、经济适用住房价格_。 A由市(县)人民政府制定 B实行市场调节价 C由房地产开发商定价 D由政府限定销售价格 20、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是(2008年试题) A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析 C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同 21、横道图法用于项目建设阶段的。(2009年试题) A：质量控制 B：进度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同 22、土地储备贷款对象是。 A：县级以上人民政府 B：土地储备机构 C：进行土地购置的房地产开发企业 D：对一级土地进行开发的企业 E：一般房地产开发企业23、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款
