内蒙古2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的含义试题

内蒙古2015年下半年房地产估价师理论与方法：假设开发法的含义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、收益法也可称为。 A：收益资本化法 B：直接资本化法 C：报酬资本化法 D：现金流量折现法 E：工业用地的监测点评估价格 2、民事法律关系的是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。 A：主体 B：客体 C：内容 D：形式 E：执行层的组织协调3、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为 【2003年考题】 A：1.9 B：21 C：23 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 4、由城市规划管理部门核发的_，主要规定了用地性质、位置和界限。 A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书 C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证5、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。 A：国有土地所有证 B：国有土地使用证 C：集体土地所有证 D：集体土地使用证 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。 A：转让人 B：受让人 C：转让人和受让人 D：第三人 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、下列关于假设开发法的表述中不正确的是。 A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 8、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。 A7.02% B7.04% C7.50% D7.85% 9、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。 A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区 E：工业用地的监测点评估价格 10、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。 A：一类用地 B：二类用地 C：三类用地 D：临时用地 E：执行层的组织协调11、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。 A：私有住宅转让后用于商业经营的 B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D：按照国务院有关规定出售公有住房 E：执行层的组织协调 12、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5、按年等额还款的 抵押贷款，30万元由投资者用现金支付如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为。 A：900 B：805 C：3000 D：752 E：借款合同 13、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。 A：基本因素 B：首要因素 C：一般因素 D：重要因素 E：借款合同14、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是。 A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节 B：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据 C：评估结果就是保留价，但不是起拍价 D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价 E：执行层的组织协调 15、砖混结构二等房屋的残值率一般为。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：工业用地的监测点评估价格 16、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是_。 A经营收入水平 B净经营收入水平 C租金水平 D出租率水平 17、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价_。 A逐渐降低 B逐渐升高 C可视为基本不变 D为零 18、房地产估价机构的不良行为也作为该机构_的不良行为记入其信用档案。 A法定代表人或者执行合伙人 B全体股东或全体合伙人 C全体注册房地产估价师 D全体董事 19、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。 A：正常 B：较低 C：平均 D：较高 E：工业用地的监测点评估价格 20、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。 A：国务院 B：国土资源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是_。 A宏观区位 B中观区位 C微观区位 D其他区位 22、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是_元。 A14945.16 B15841.87 C26764.51 D28370.3823、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。 A36% B62.07% C7347% D80% 24、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地_部门出具证明。 A城市房地产行政主管部门 B城市房屋拆迁管理部门 C城市规划行政主管部门 D城市建设行政主管部门25、某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。(2005年试题) A：3.57% B：4.00% C：6.56% D：10.56% E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。 A：管理费用 B：营业费用 C：财务费用 D：统筹费用 E：额外费用 2、地产业投资的物业类型包括_。 A居住物业 B商用物业 C工业物业 D特殊物业 E运输物业3、下列关于监护人，表述正确的是。 A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人 B：未成年人的监护人是其父母 C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人 D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人 E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人 4、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。 A39.51 B49.39 C49.96 D62.455、某个国家从20002004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断。 A：该国家的居民收入分配趋于平均化 B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调 6、工程项目管理的基本职能是计划、_。 A组织 B决策 C控制 D协调 E反馈 7、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目 8、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为_万元。 A100 B42 C63 D77 9、房地产中介服务业包括。 A：房地产交易 B：房地产咨询 C：房地产估价 D：房地产经纪 E：物业管理 10、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为(2009年试题) A：50 B：60 C：70 D：80 E：借款合同11、不属于长期趋势法的方法是_。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C时间顺序法 D预测法 E指数修匀法 12、下列费用中属于运营费用的有。 A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税 C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税 D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费 E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额 13、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是_。 A还本付息比率 B抵押收益率 C投资回报率 D项目收益率14、下列关于保险合同主体的叙述正确的是_。 A投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方 B投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人 C有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人 D投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一 E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人 15、在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为_。 A超额费用资本化法 B成本节约资本化法 C收入损失资本化法 D收益乘数法 16、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。 A：应采用实际成本而不是客观成本 B：应采用客观成本而不是实际成本 C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整 D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整 E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整 17、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。 A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 C：边长以米为单位，取至0O01m；面积以平方米为单位，取至01 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 18、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法