信托尽职调查报告DOC
XXXX信托股份有限公司地 址：XXXXXXXX 邮 编：电 话： 传 真： 尽 职 调 查 报 告项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部 二一三年十一月XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介1、项目名称：XXXXXXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账）3、期限：固定2年期。4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者；5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX安置房建设项目”建设项目开发。9、还款来源：（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（2）“A” 主营业务收入；（3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。10、保管银行及保管费：待定11、信托报酬:1.2%/年。12、预计融资人总成本约为：14%/年。13、保障措施：（1）向委托人充分揭示风险，委托人接受免责条款；（2）土地抵押：用于抵押的国有出让土地使用权评估（我司认可的评估机构）价值约在60000万元以上。（3）财政承诺：XX县财政局向XXXX信托承诺对A的信托贷款如未获足额清偿，财政局将按时、足额偿还，财政局愿承担所产生的一切连带责任。（4）政府承诺：XX县人民政府向XXXX信托承诺A将以其所有收入优先用于按期足额归还信托贷款融资款项，如前述资金归还信托贷款存在缺口，则缺口资金XX县财政统筹安排予以补足。如因上述融资款未获足额清偿，所产生的一切责任由XX县政府承担。（5）人大决议：XX县人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿，同意纳入当年的财政预算并优先偿还。二、交易结构如下：土地抵押合格投资者 投资AXX集合资金信托计划XXXX号集合资产管理计划合格投资者1-N投资收益政府承诺托管银行财政承诺人大决议三、A公司简介：企业名称：XXXX公司。企业注册地址：公司注册资本：1亿元；法人代表： 工商注册号：税务登记证号： 组织机构代码：经营范围：主要从事国有资产经营管理及资本运作，基础设施和公益设施的开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。XXXX公司成立于2009年11月，是经市人民政府批准、XX县人民政府出资组建的具有独立法人资格的国有独资公司。公司设董事会和监事会，内设综合管理部、项目融资部、成本控制部，下设资产管理公司、商贸公司、物业公司、车辆检测公司4个子公司，现有职工40人，其中，大专以上文化程度20人，具有中级专业技术职称5人。公司注册资本1亿元，现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。发展思路：一是五年内注册资本增至3亿元，资产总额达到50亿元，公司发展成为投资集团。二是按照“担当、包容、协作、拼搏”的企业精神，采取“招、引、聘”等多种形式，大力实施人才战略，组建资本运作团队、项目策划团队、成本控制团队和风险投资控制团队，提升公司竞争能力。三是积极对接金融机构，加强银企合作，争取信贷支持，并不断探索BT、BOT、信托等融资模式，拓宽融资渠道，增强融资能力。四是拓展经营业务，组建专业子公司，壮大公司实力，发展成为投资集团。2、财务报表：（1）公司最近会计年度资产负债表 （2）、最近会计月度资产负债表：四、项目发行地概况1XX县基本情况：XX是一块投资兴业的红色沃土。XX位于四川省东北部、米仓山南麓，全县幅员2229平方公里，辖43个乡镇、546个村(居)委会，总人口107万，其中农业人口86.6万，耕地面积62.68万亩，森林覆盖率52%。县城常住人口23.8万，城镇化率29.6%。XX是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士的故乡，系四川省首批扩权强县试点县。2012年，全县生产总值97.03亿元，增长14.7%；全社会固定资产投资110.5亿元，增长30.8%；城镇居民人均可支配收入16280元，农民人均纯收入5430元，分别增长16.2%、17%。2012年地方财政收入近50亿元。XX经济社会正驶入发展“快车道”。近年来，全县上下按照两化互动、统筹城乡、追赶跨越、加快发展的总体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉动提升增长速度，“两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改善民生，创新体制机制增强发展动力，全县经济社会正逐步驶入发展“快车道”。XX未来发展潜力无穷。XX处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资金、人才、技术等生产要素的流动将对XX起到重要的辐射带动作用，我们处于承接产业转移、发展集群经济的“桥头堡”。随着西部大开发的深入实施，秦巴山片区区域发展与扶贫攻坚启动，渠江流域综合治理、加快革命老区发展等一系列规划出台，在城市建设、产业发展、金融支持、用地保障等方面将得到巨大的政策支持，到十二五末，全县生产总值翻一番，达到138亿元；固定资产投资达到239亿元；工业生产总值翻两番，达到90亿元；奋力建设西部绿色经济示范区和全国扶贫开发示范区，川东北经济强县和开放强县！2XX县财政概况：XX县财政近三年收入情况表和预测表附表1XX县近三年财政基本情况表 单位：万元年 度项 目2010年2011年2012年一、全县财政总收入266854423786496519其中：上划中央8143947912865 上划省4904733311193 一般预算收入143302301836688（一）预算内收支1、一般预算收入1433023018366882、一般预算支出205771328358381063（二）预算外收支1、预算外收入49697996123792、预算外支出303848906725二、全县财政的上级转移收入184555301978344831三、土地出让收入6300098700115000四、全县年终财政净结余32123676五、全县年终财政滚存结余32123676附表2XX县未来三年全县财政基本情况预测表 单位：万元年度 项目2013年2014年2015年一、全县财政总收入529000588000660000（一）预算内收支1、一般预算收入56000750001000002、一般预算支出420000480000510000（二）预算外收支1、预算外收入1580017000180002、预算外支出86000950010000二、土地出让收入137500196000240000三、全县财政的上级转移收入380000420000460000四、全县年终财政净结余480520380五、全县年终财政滚存结余480520380附表3XX县近三年土地经营情况总表 单位：万元、亩年 度项 目2010年2011年2012年一、土地出让总收入6300098700115000二、土地出让总数量350亩470亩500亩三、土地出让每亩平均价格180万元/亩210万元/亩230万元/亩四、现有土地储备的存量450亩700亩3000亩附表4未来三年（2013-2015年）XX县土地出让预测表 （单位：亩、万元）年 度项 目2013年2014年2015年出让土地总量预测550亩700亩800亩出让土地平均价预测250万元/亩280万元/亩300万元/亩出让土地总收入预测137500万元196000万元240000万元五、投资项目可行性分析(一) 项目概况本建设项目共设四个安置点，具体分布见下表：工程名称地块名及位置XX安置房一号安置点JB-C-02-20（严家河）二号安置点JB-C-01-02（朱家湾）三号安置点JB-C-02-03（庙耳梁）四号安置点JB-C-02-15（变电站）该项目建设是平发改审2012306号文批准，是为了保证XX县高速路互通口和县城过境路A段建设、达巴铁路和XX县五一火车站建设、五一火车站物流园建设、XX建设的顺利实施，保证“三溪”人民的生命财产安全，按照规划建安置房4030套；为城市低收入家庭提供住房保障。 该项目建设地点主要在XX，当前XX城市发展方向就在XX，建成后的“XX”将是宜居宜业的新城。未来的XX必将成为具有区域影响力的开放型经济开发区、“两化”互动示范区、现代产业集聚区、生态宜居都市区。 项目地位于XX县城市规划区域内的XX属城市规划范围，项目地均为二类居住用地。 在XX新建安置房4030套，总用地面积116583平方米，总建筑面积587445平方米，完善相关配套设施，估算投资135112.35万元。
