产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓-首期度假物业研究

首期度假物业研究产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓 在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。因此，首先有必要澄清这些概念。一， 产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。27附表：三亚主要产权酒店调查表（2006年11月调查）项目名称价格分析投资分析项目情况分析新国宾馆28800元/M²没有具体的回报，根据销售情况返利由于定价比较高，销售情况不理想，现已停止产权的模式康乐园(四期)均价在10000元/M²左右。 合同签订五年，每年返6%。销售情况良好，目前已停售。1、 创新性“房产+航空网络+连锁酒店交换=投资置业+旅游度假”的全新理念，并通过“一房两卡”所涵盖的投资概念、旅游概念、航空概念和连锁概念，整合海航系统的资源，为投资者提供多方面的权益；2、 从项目营销策划到产品本身的质量都强调诚信第一。3、 借力使力在市场和品牌不是很成熟的条件下，通过与知名度高且有经验的管理公司合作，来提升产品知名度和诚信度。亚太国际会议中心均价：15000元/M²（精装修，包家电家具）合同签订五年，每年返6%。每年有21天的免费入住权。同时拥有海航系统内的多项优惠权益，包括机票打折等。采用产权和时权结合的方式进行经营管理。但时权的方式目前在国内还不成熟，没有给投资者很具体实在的投资回报方案。天域二期2000057000元/M²（精装修，包家电家具）合同签订10年，按照盈利的四六分成，投资者占40。总建筑面积为5万平方米左右。华宇皇冠假日酒店24000元/M²按照市场营业额的比例。目前已停止产权销售。时代海岸酒店式公寓：7300元/M²酒店式公寓按照每年返还7，合同签订三年。总占地面积34万平方米，总建筑面积约52万平方米。其功能包括高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街等。天福源酒店13000元/M²每年6的返利。50年产权。酒店占地面积3万余平方米，拥有各式风格的客房477间/套。天泽海韵8000元/M²每年3的返利。总建筑面积约2.1万平方米。有226套客房。国光公寓12000元/M²每年按照营业额的35返还，合同签订6年。位于三亚湾滨海路与机场路的交叉口，位居海景一线，占地173亩，由两组12至16层的双“L”型酒店式度假公寓和22幢度假别墅组成。总建筑面积10.5万平方米。嘉宾国际产权酒店起价9800元/M²； 均价12600元/M²第一个五年每年返还6，第二个五年每年按照盈利的40返还，第三个五年根据利润的情况返还； 每年40天的免费入住，以及两张5万的Golf金卡，40年的产权。三亚嘉宾国际产权酒店是美国上市公司Sholodge.Inc旗下的全球连锁店在中国的第一家旗舰店。由三亚龙泉山庄酒店有限公司开发，香港嘉宾国际酒店管理有限公司管理。改酒店位于大东海度假区。总建筑面积为1.295万平方米。二， 分时度假酒店作为度假地产的重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）的居住权。这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元/周以上。分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新。这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上。分时度假产品在中国还存在很多问题，这些问题主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，在分时度假，在中国为时尚早和立法先行对海南旅游房地产的思考等文中，有深入的分析（参见“中国度假地产论坛http:/hi.baidu.com/savin”）。三， 酒店式公寓相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物业管理公司进行管理的，有的是作为酒店客房进行管理的。但真正意义上的酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理的公寓”。实际上，它与产权酒店没有什么性质上的差别，只是产品的建筑形式有差别。酒店客房一般解决7天内的短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决的是7天-半年的中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置的。四， 典型案例分析海航分时度假产品海航酒店集团作为海航集团的重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店。为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售。康乐园四期销售价格为15000元/平方米，目前已经销售完毕。而海口新国宾馆则销售业绩一般。由于其他酒店不是按度假酒店设计的，所在城市也不是旅游城市等原因的约束，只有海南的三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售。海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心80间客房、康乐园40间客房、海口新国宾馆40间客房。客人可以选择三种产品：20年内每年7天标间、10天标间和10天套间，价格为54000-118000元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定的等值计算公式。海航系统内的交换是免费的，系统外的交换按RCI的规定进行（RCI撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年980元左右，会员年费（物业维护维修费用）为1000元左右。笔者调查时，销售情况很不好。原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换的酒店不了解等）。所以，海航酒店集团的分时度假产品是不成功的。产权酒店天域酒店二期天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅。  与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业。天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，提供多达21种房型选择。二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。天域酒店二期的销售价格25000元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40%支付回报，另外的60%作为运营成本、维护成本和税费支出。天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。买家都是北方的高级官员、企业家等。这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。产权酒店海口金茂大厦经营管理：金茂物业管理公司地点：海口市国贸北路26号（德派斯大厦对面）区域特点：属于金贸区核心位置。是个闹中取静的地方，周边银行、超市、商场、美食街、酒店、酒吧、证券公司等各种配套齐全，位置优越。商务、办公人流比较多。交通：主要交通为国贸北路，与一条辅助路交叉，交通便利，酒店临街醒目。物业情况：该物业为停缓建项目，后经拍卖续建。楼高26层，建筑面积20020平方米，地下两层车库，地上一层为酒店大堂，夹层、二层为商业经营用房，3-8层为，9-26层为住宅公寓。公寓部分已经销售完成。物业配套：商务中心、咖啡吧、量贩KTV、快餐厅、美容美发、超市客房面积：43.47平方米-75.41平方米价格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均价格在4500元/平方米装修标准：按三星标准装修，地面瓷砖，休闲式家具，厨卫齐全，无阳台，中央空调，独立开关、走表。回报方案：委托经营十年，每年固定回报房款6.5%，每年三十天免费入住权。可以在兴隆、三亚互换等级酒店免费入住。付款方式：一次性付款，酒店的回报款每半年支付一次，一年两次。分期付款：首付5成，酒店管理公司则以每月回报代付月供。经营状况：已经经营一年，经营状况良好，开房率比较高，房价在200元/标间。投资人：以上海客人比较多，这和公司老板在上海的资源有关系。评价：位置比较优越，是国贸闹中取静的地方，楼上的公寓和小型办公室，带来一定的消费者，酒店定位作为商务酒店，定位准确，四周有充沛的散客入住，保证酒店良好的经营状况。投资回报的比率也比较合理，酒店经营状况稳定，销售市场找得比较准，销售业绩达到70%，酒店设施有不足，停车位少，大堂狭小，物业增值空间有限。五， 深圳雅兰酒店管理概要经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，同时酒店公司有权根据需要，将雅兰酒店的部分或全部业务委托其他酒店公司经营管理。雅兰酒店的筹备开业和第一年的经营管理由深圳雅兰酒店有限公司（筹）委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。运作机制经营管理公司将按照中华人民共和国的财务与审计制度实施管理， 以高透明度面向业主对经营管理方面的各类质询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。日常酒店管理包括酒店各项设施，设备的日常维护和酒店经营管理与运行工作。业主卡每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生的消费费用，须由业主承担。业主委托经营管理方式雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）