开发公司城中村改造可行性研究报告
某某属院城中村改造项目目 录第一章 编制依据及项目概述1第二章 项目所处的背景4第三章 项目建设的必要性和可行性6第四章 某某县房地产市场发展现状与预测8第五章 建设该项目的相关分析9第六章 项目总体规划13第八章 项目投资估算18第十章 社会评价效应21第十一章 项目研讨结论22某某县某某家属院城中村改造项目可行性研究报告第一章 编制依据及项目概述1、可研报告编制依据1）某某县总体规划（20112015年）；2）某某县近期建设规划；3）某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（20112015年）；4）某某属院城中村改造项目实施方案；2、所在地块的现况某某属院城中村改造项目位于某某交叉口西南角。该地块用地面积*余亩，现居住村民*余户，人口*多人，住房面积*平方米，土地用途为国有土地原某某家属院，道路、水、电等基础配套设施极差，加上租房的外来人口增多，管理难度较大，严重影响了某某县县城面貌。3、改造的总体方案为改善该片区住户的居住条件，完善城镇基础配套设施，进一步改变某某县整体面貌，经全体住户会议讨论通过，决定申请实施城中村项目改造。计划由该片区代表牵头成立拆迁组，将某某属院整体拆除，遵循某某县总体规划的相关要求，依法报批报建，建设居民小区并成立社区。建成后的小区以优先安置该片区原住户为主，剩余的部分住房可以对外出售。4、城改项目的简介某某属院城改项目用地面积*余亩，由某某房地产开发有限公司开发。根据某某县城中村改造的有关要求与规划部门的相关批示，拟建砖混多层六栋，框架结构高层二栋，总建筑面积*余平米。项目总投资*万元，计划自*年*月初开工，至*年*月底竣工，历时两年落成。该小区建成后，拥有专属的休闲场地，完善的区内配套，可以极大改善原住户的住房现状。附近较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，投入使用后，定将成为某某县亮点工程。5、主要经济技术指标用地面积*亩总建筑面积* 容积率*绿化率*%住宅套数*套第二章 项目所处的背景1、某某县情 基本县情某某县位于冀中南部。是某某省进入某某东部的“东大门”。 人文旅游某某县历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇瑰丽。丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。2、某某县经济发展状况 经济发展“十一五”发展以来，某某县紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标，坚持以科学发展观为统领，以加快发展为主题，以项目建设为重点，抓住加快中心城区建设、新型工业化、农业产业化和服务业现代化等关系全市经济社会发展的关键领域，团结一心，奋力拼搏，全县经济社会呈现又好又快的发展态势。全社会固定资产投资持续增长，消费市场稳中趋旺，第三产业较快增长。地方财政收入增长加快，社会保障体系日趋完善。 社会事业发展各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。3、城镇发展现状某某县处于*东部。某某县以机械、化工、能源、轻纺、食品和旅游为主导产业，城镇基础设施水平进一步提升。4、项目的提出某某县是某某省新兴的中等城镇，是某某进入某某东部的东大门，交通方便，具有承上启下的重要地位。某某属院城中村改造项目位于某某交叉口西南角，周围社会设施齐全，交通方便，地理位置优越，区位优势明显。建设该项目首先是改善了某某属院*多户村民的居住环境，是一项重要的民生工程，具有重要的社会效益；其次，项目建成后，优先安置被拆迁居民，其余住房对外销售，不但解决了城镇居民的住房问题，也将成为城镇发展的一个亮点工程，解决了这一地区长期以来环境条件差的状况；第三，本项目所在区域处于某某县房地产开发的新热点地区，可以把潜在资本转化为现实资本，实现城镇资本的流通和增值。对完善城镇形象、提高城镇品味，提高城镇实力、改善人民生活、建设成为优美、文明、繁荣的现代化城镇打下良好的基础。第四，该项目经过公司反复论证，各种技术问题和施工建设问题均已得到有效解决。第三章 项目建设的必要性和可行性1、项目建设的必要性 项目建设满足城镇规划要求与发挥综合开发效益的需要。根据国务院关于加强城镇建设工作的通知精神，城镇要实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城镇建设综合开发的比例。城镇综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城镇规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。某某属院城中村改造项目建设依据城镇规划原则与要求，以住宅建设为主，集中建设居民住宅小区，将加快城区统一规划开发的建设步伐，提高城镇综合开发的能力和效益。 项目建设是解决中低收入家庭住房困难的需要。某某县县城居民的住房困难问题一直是城镇发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。某某家属院城中村改造项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优化规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐某某打好坚实的基础。 项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要。改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也带来了共同富裕。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，某某家属院城中村改造项目可以很好的解决居民的住房需求，项目建设非常必要。2、项目建设的可行性 项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求国务院关于解决城镇部分中低收入家庭住房困难的若干意见中指出：住房问题是民生问题，要始终把改善群众居住条件作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。某某属院城中村改造项目的开发完全按照市场规律运作，从各项手续的审批办理，直到销售方案批准等所有程序皆符合某某县有关城镇规划、土地以及房地产开发等相关的法律、法规和政策规定。 项目建设符合城镇总体规划和发展方向某某属院城中村改造项目，符合城镇总体规划的土地用途要求，符合城镇规划要求，符合城镇中心的发展要求。 市场前景良好委托邢台市新思维建筑设计院进行高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，特别是在住宅面积、户型、价格等方面定位准确，符合当地居民的喜好。小区开发的户型多样，大小皆有，销售价位合理，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。销售前景良好。因此，在满足广大市民需求上讲，在潜在市场挖掘和未来市场开发的角度上分析，该项目是有保证的、可行的。第四章 某某县房地产市场发展现状与预测1、房地产业发展现状某某县房地产业起步较晚，但近几年随着住房制度改革的推进、房地产业市场化的逐步成熟和城镇居民购房住房观念的转变，房地产业得到快速发展，成为城镇经济发展的亮点之一。房地产市场的发展，不仅极大地改善了城镇居民的生活条件，还带动了城乡一体化进程。2、市场需求量预测随着城镇化进程的加快，城镇人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发展，某某县城区房地产市场需求潜力巨大。旧城改造及城中村改造新增需求。本片区在结构、面积、功能等方面不能满足居民不断提高的生活水平的需求。特别是城中村居民住房基础设施落后，卫生条件和居住环境较差，多数已经破败甚至成为危房，已不能满足经济较好家庭的居住需求，进行危旧房屋和城中村改造势在必行。家庭投资的需求。随着市场经济发展以及人们投资理财观念的变化，部分富裕家庭出于对不同居住环境的需求及保值等因素的考虑，把购置房产作为一种长期投资活动。3、产业趋势分析经过近年来的积累发展，某某县房地产业发展后劲明显增强。产业内部的规范化运作水平明显提升，房地产企业科学管理、科学决策和市场化运营、理性化竞争、人文化发展的理念进一步加强，这为今后某某县房地产业的稳健发展奠定了良好的基础。某某县委、县政府明确提出，在十二五时期要加快某某县中心城镇建设步伐，稳步改造旧城区，这为房地产业的快速发展提供了广阔的空间。第五章 建设该项目的相关分析1、项目实施单位简介某某房地产开发有限公司成立于*年*月，位于某某省*市，注册资金2000万元，拥有总资产1亿多元，其中流动资金2亿多元。公司前期在*参与开发了多个楼盘，取得了良好的社会效益和经济效益。公司机构设置为“六部一室”，即开发部、工程部、成本控制部、物业部、营销策划部、财务部和办公室，共有职工39人，其中拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占职工总人数的80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力，是某某房地产届的一支具有强烈的社会责任感和引领房地产业科技创新的地产新军。自公司成立以来，始终坚持“专业建筑美好未来，科技创造优质生活”的开发理念，先后开发建设了“*住宅小区”“*”等项目，均为可再生能源与建筑集成技术应用示范项目，为倡导降耗减排，推动建筑节能，开发低碳型房产起到了引领和示范带动作用，并得到了国家节能办、省住房和城乡建设厅领导和专家的称赞。2011年，公司被评为“*2011年度先进经济实体”等荣誉称号。公司组织机构齐全，技术、管理力量雄厚，已形成了完的企业管理体系及质量保证体系。公司始终坚持“以人为本，质量第一”的理念，坚持品牌经营，良性发展的模式，在各级领导的大力支持下，积极加快和完善投资城中村项目的改造建设，具备了开发城中村改造项目的能力和基础。2、主要建设条件简述1）供水在该项目所处地块有市政供水管线，该项目上水可从该干线引入。2）雨水、污水排放利用育才路现有的雨水管线和污水管线，可以就近排入。3）供电由该项目西北角引入一条10千伏电缆，接入项目内配电室；4）供热地源热泵，自筹解决。5）燃气项目建成后，向某某县天然气公司申请接入天然气管网。6）电信项目建成后，向某某县电信分公司申请敷设电信管线。7）其他该小区内的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由某某房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均接至本项目红线内。综合来说，某某属院城中村改造项目所处于育才路东段南侧，给排水、供电、供热、燃气、通信等外部设施系统齐全，距离较近，保障性可靠，均可满足项目建设需要。 3、设计方案简述该项目属于城中村改造项目，建成后的小区主要安置原片区居民，因此在设计户型上多数以中小户型两室为主，配套设计小面积的三室户型。力争在做好楼体设计的同时，注重小区内的环境，为住户提供一个温馨、舒适的居住环境。4、项目优、劣势、机会分析1）项目优势（1）本项目位于位于某某县某某交叉口西南角，周边银行、菜市场、学校、汽车站、饭店等市政配套齐全。（2）振兴大街是连接某某县新老城区的主街道，该项目周边的企事业单位较多，居住氛围浓厚。2）项目劣势（1）周围居住环境杂乱，整体未形成文化理念居住社区，给人整体印象档次较低。（2）该项目位于某某县东北方位，受某某县城镇“南移东扩”的规划影响，部分客户容易受到政策的影响而选择东南地段。（3）该项目周边整体形象较差，规模小，地块、地貌不
