中级财务会计（下） 教学课件 ppt 作者 潘颖 第1章 投资性房地产

制作人 潘颖,中级财务会计,教学目标,知识目标 掌握投资性房地产的确认条件及其初始计量 掌握投资性房地产的后续计量模式及其会计处理 掌握投资性房地产的转换及处置的会计处理 熟悉投资性房地产的范围 熟悉投资性房地产后续支出的会计处理,能力目标： 具备确定投资性房地产会计核算范围的职业认定能力 具备选择投资性房地产成本与公允价值后续计量模式的职业判断能力 具备对投资性房地产各项业务进行会计处理的职业综合能力,www.abook.cn,www.abook.cn,第1章 投资性房地产,投资性房地产的确认和初始计量,1.2,投资性房地产概述,1.1,投资性房地产的后续计量,1.3,投资性房地产与非投资性房地产的转换,1.4,投资性房地产的处置,1.5,投资性房地产会计信息披露,1.6,www.abook.cn,1.1 投资性房地产概述,1.1.1,1.1.2,投资性房地产的定义和特征,投资性房地产的范围,www.abook.cn,1.1.1 投资性房地产的定义和特征,投资性房地产的特征 1投资性房地产是一种经营性 活动; 2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产; 3投资性房地产有两种后续计量模式。,投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,www.abook.cn,1.1.2 投资性房地产的范围,属于投资性房地产的 项目: （1）已出租的土地使用权。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物。,不属于投资性房地产的 项目: （1）自用房地产。 （2）作为存货的房地产。,www.abook.cn,1.2 投资性房地产的确认和初始计量,1.2.1,1.2.2,投资性房地产的确认,投资性房地产的初始计量,1.2.3,投资性房地产的后续支出,www.abook.cn,1.2.1 投资性房地产的确认,2投资性房地产的确认时点: （1）已出租的土地使用权、已出租的建筑物,确认时点一般为租赁期开始日; （2）持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物，确认时点是董事会或类似机构正式作出书面决议的日期; （3）持有并准备增值后转让的土地使用权，确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。,1投资性房地产的确认条件: （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的 成本能够可靠地计量。,www.abook.cn,1.2.2 投资性房地产的初始计量,1外购投资性房地产的初始计量 2自行建造投资性房地产的初始计量 3非投资性房地产转换为投资性房地 产的初始计量,www.abook.cn,1.2.2 投资性房地产的初始计量,1外购投资性房地产的初始计量 企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 (1)在采用成本计量模式下，外购的投资性房地产，按照确定的实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。 (2)在采用公允价值计量模式下，实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，外购的投资性房地产应当按照确定的实际成本，借记“投资性房地产成本”科目，贷记“银行存款”等科目。,www.abook.cn,1.2.2 投资性房地产的初始计量,2自行建造投资性房地产的初始计量 企业自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入营业外支出，不计入建造成本。 (1)采用成本模式计量的，按照确定的实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发成本”科目。 (2)采用公允价值模式计量的，按照确定的实际成本，借记“投资性房地产成本”科目，贷记“在建工程”或“开发成本”科目。,www.abook.cn,1.2.2 投资性房地产的初始计量,3非投资性房地产转换为投资性房地产的初始 计量 非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换日通常为租赁期开始日。房地产转换的计量将在本章第四节“投资性房地产与非投资性房地产的转换”中介绍。,www.abook.cn,1.2.3 投资性房地产的后续支出,1资本化的后续支出 企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。,www.abook.cn,1.2.3 投资性房地产的后续支出,2费用化的后续支出 企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当将其费用化（计入“其他业务成本”等科目）。,www.abook.cn,1.3 投资性房地产的后续计量,1.3.1,成本计量模式,公允价值计量模式,1.3.2,1.3.3,后续计量模式的变更,1.3.1 采用成本计量模式的会计处理,1会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同。应当按照固定资产的有关规定，按期计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按期摊销成本。按期计提折旧或摊销时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（或投资性房地产摊销）”科目。 2取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 3投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，其已计提的减值损失在以后的会计期间不得转回。,www.abook.cn,1.3.2 采用公允价值计量模式的会计处理,1采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,www.abook.cn,1.3.2 采用公允价值计量模式的会计处理,2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理规定。 （1）不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面余额的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面余额的差额借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产公允价值变动”科目。 （2）取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。,www.abook.cn,1.3.3 投资性房地产后续计量模式的变更,1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。已采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。 2.成本计量模式转为公允价值计量模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。,www.abook.cn,www.abook.cn,1.4 投资性房地产与非投资性房地产的转换,1.4.1,房地产转换形式和转换日,成本计量模式下房地产转换 的会计处理,1.4.2,1.4.3,公允价值计量模式下房地产转换 的会计处理,1.4.1 房地产转换形式和转换日,1房地产转换的含义 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。 企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面，一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。,www.abook.cn,1.4.1 房地产转换形式和转换日,2房地产的转换形式及转换日 房地产的转换形式： 投资性房地产转换为非投资房地产 非投资房地产转换为投资性房地产,www.abook.cn,1.4.1 房地产转换形式和转换日,2房地产的转换形式及转换日 转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期： （1）投资性房地产转换为自用房地产，转换日是房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 （2）投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。 （3）自用房地产转换为投资性房地产，转换日通常为租赁开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 （4）作为存货的房地产转换为投资性房地产转换日通常为租赁期开始日。,www.abook.cn,1.4.2 成本计量模式下房地产转换的会计处理,1投资性房地产转换为自用房地产 企业将采用成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。,www.abook.cn,1.4.2 成本计量模式下房地产转换的会计处理,2投资性房地产转换为存货 企业将采用成本计量模式的投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。,www.abook.cn,1.4.2 成本计量模式下房地产转换的会计处理,3自用房地产转换为投资性房地产 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本计量模式的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。按自用房地产的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。,www.abook.cn,1.4.2 成本计量模式下房地产转换的会计处理,4作为存货的房地产转换为投资性房地产 企业将作为存货的房地产转换为成本计量模式的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。,www.abook.cn,1.4.3 公允价值计量模式下房地产转换的 会计处理,1投资性房地产转为自用房地产 企业将采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产