现阶段房地产在国民经济中的地位及影响

东南大学课外研学讲座报告现阶段房地产在国民经济中的地位及影响XXX(051XXX18) 东南大学 南京 211189摘 要： 房地产产业是我国的支柱产业。任何产业的发展都存在阶段性，基于房地产业与金融、国民经济的特殊关系，在未来相当一段时间内，其重要地位不会动摇。房地产业的大幅波动会波及到金融行业，乃至产生经济危机，威胁整个国家的和谐稳定、人民的安居乐业。因此，政府需要采取“双向”调控，必须有能力控制房价大幅下滑，政府进行持续调控的目的是保证房地产稳步发展。关键词： 房地产，支柱产业，经济危机，政府 5 / 5房地产，从学生到教授，从街边小贩到菜市大妈，都应该是耳熟能详的一个词，了解房地产的基本态势，明白其在国民经济中所起的重要地位，在面对国家宏观调控政策时能够不人云亦云，有自己的看法，这是作为一名有思想的当代大学生，应该具有的素养。通过本次张教授的报告，我们能从一个崭新的角度，去理性看待房地产这一个熟悉又陌生的产业。1.在国民经济中的地位分析1.1我国产业的组成现状我国的三次产业划分是：第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业和渔业）。第二产业：工业（包括采掘业，制造业，电力、煤气、水的生产和供应业）和建筑业，产业革命往往是由于制造业的革命引发的一场导致三大产业全面变革。第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门。1.2房地产业及房地产的具体内容房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。具体内容包括：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：（1）土地（2）建筑物及地上附着物（3）房地产物权1.3房地产业的产业地位分析房地产是我国的支柱产业，这不是由某一国家行政文件或者命令决定的，而是由于其符合一定的要求而自然成立的。房地产业的地位，是理所应当的，而不是人为强加的结果。1.3.1资金层面导致房地产业的支柱地位大量的资金和其他资源过度追逐房地产，是其成为国民经济支柱产业的重要原因之一。拉动经济发展主要有三种方式，即内需、出口和固定投资。在内需层面，人民的收入水平无法与我国现有的高GDP增长水平保持一致，大量的商品被生产出来，摆上货架，然而，人民却的物质需求欲望却并没有随着生产力的提高而飞速增长，又或者有了消费欲望，但人民群众的收入水平没有跟上，购买力低下，从而导致内需不足，无法成为拉动经济发展的主要手段。在出口层面，决定一种商品能否出口、能否创造收益，不仅取决于国内的生产水平与生产成本，更取决于进口国的政策与态度。我国利用劳动力低廉的优势，成功将made in china的标签打入全球各地的市场，然而面对我国商业与工业的强势进攻，不少国家采取抵制、怀疑的态度，不仅合作不畅，更常常设置贸易壁垒，抵制我国的出口商品，因此，出口也无法提供拉动经济增长的保证。而固定投资，尤其以房地产为代表，由于国民经济对其的依赖性，我国城镇化率较低，商品房整体上供给仍小于需求等一系列原因，其仍将在未来相当长一段时间内，成为拉动我国国民经济高速发展的最重要动力。由此可见，房地产因其独特个性而具有相当可观而且稳定的收益回报率，而吸引大量资金和其他资源来投资，也就成为了顺理成章的事情。1.3.2房地产业关乎宏观经济，与人们的安居乐业息息相关2008年发生于美国的次贷危机，就很好的解释了房地产业与宏观经济、乃至人们生活之间的关系。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。由于银行等金融机构直接的参与到房地产业的贷款投资、购房等过程之中，因此当房地产业出现价格的大幅波动后，其影响很快波及到了金融业，从而引发金融危机，作为国民经济的中枢神经，起到了牵一发而动全身的效果，进而导致整个国家，所有行业的全面的经济危机，威胁到整个国家的政治稳定，以及人民群众的安居乐业。而在我国，同样如此。在改革开放后的三十年间，我国经济高速发展，那么，房地产业是否搭上了高速发展的中国这一班快车，发展神速呢？答案当然是肯定的。谁能够想象，在几十年前仅仅还是一个小破渔村的深圳，能够在短时间内万丈高楼平地起，顿时间，摩天大楼鳞次栉比，这其中，就包含了房地产业在当地的迅猛发展。而在我国其他地方，同样如此。在改革开放之前，我国实行住房分配制度，由国家统一规划，然后，在这一沉重的包袱下，我国经济难以发展，而住房也十分紧张，也根本没有房地产业的概念。之后，国家开放住房的市场经济，将其放置在市场经济下由市场调配，而国家经济则轻装上阵，高速发展，从此，房地产业也获得新生，与我国整体宏观经济一起，共同发展。而人民群众，也由以前的没房住，到现在的有富余房子住，从几个人挤一个房间，到现在一人一个房间。期间的沧海桑田，恰恰是对房地产关乎宏观经济、关乎人民生活的最好例证！1.3.3房地产作为支柱产业的四个特征（1）高产业比重住建部政策研究中心副主任王珏林表示，国家4万亿元的投资计划中，与房地产直接相关的占了32%，表明中央对房地产的重视程度高于其他行业。王珏林指出，房地产业在国家GDP的比重接近10%，房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。（2）高产业关联度产业关联度是指产业与产业之间通过产品供需而形成的互相关联、互为存在前提条件的内在联系。（3）高市场需求住宅作为人生活中的必需品，拥有自己的住房更成为绝大部分年轻人结婚的前提、事业成功的标准。（4）高科技含量绿色建筑、节能建筑的研究以及应用1.4从国家政策看房地产业的地位我国房地产业的发展主要分为三个阶段：起步、快速发展、市场波动政府实施调控。1.4.1十三大十四大 房地产市场化起步1988年，我国推出关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案商品房销售面积由1988年的0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16%1.4.2十五大 房地产快速发展1.4.3十六大十七大 市场波动较大，政府实施调控2014年，十八大为房地产发展定下最终的基调，即“不碰房价，少提调控”。经历几十年的发展，最终历史证明了房地产作为国民经济的主导产业，关乎宏观经济的稳定，不能完全由市场调控，而应该以强有力的政策调控带动房地产业促进经济平稳发展。房价的问题，不是房地产业本身的问题，而是系统性的，不到万不得已，不宜管制其价格。政府也应该进行“双向”调控，因城因地，分类调控。1.5综述可以说，任何产业的发展都存在阶段性，基于房地产业与金融、国民经济的特殊关系，在未来相当一段时间内，其重要地位不会动摇。2.房地产对国民经济的影响房地产的发展态势对国民经济的影响主要体现在一，房价大幅下跌，引发负资产危机，导致经济崩溃；二，房地产的过度开发，导致经济泡沫、鬼城的出现，同时，这也是房价暴跌、房市崩盘的重要原因。2.1房价下跌的影响正如上文已经提过的，由于房价大幅下降，直接导致了美国2008年的次贷危机爆发，进而演化成全球范围内的经济危机。房市的波动，不仅只是导致房地产商的破产、炒房者的倾家荡产，更是对整个经济体系的一次巨大冲击。由于房地产业具有高度的产业关联度，其每一丝波动都将或多或少影响到与之相关的大量其他产业，通过产业链传播到整个产业体系之中，而又由于房地产业的高产业比重、高市场需求，房地产业的倒塌也就意味着整个经济体系的崩溃，可以说，房地产业，是整个产业的缩影，房地产业的健康稳定，也是整个国家乃至全球经济体系的稳定。同时我们也可以发现，国民经济对房地产的依赖性严重，提升城镇化率的要求，房地产业也是银行追求高收益的重要渠道，因此，面对房价大幅下跌的危险，政府有责任进行持续有效的调控，以保证房地产稳步发展。从一些小事中，我们便能管中窥豹，对房地产房价的巨大影响略知一二。近期，在全国多地，均发生了楼盘降价，业主怒砸售楼处的事件。很多人在短短几个小时内亏损数十万。可以说，房地产的一点波动，对于平民百姓来说，小则损失钱财，大则家破人亡，那么，对于宏观层面的国家来说，同样有这些效应，只是到那时，遭殃的就不是一两户居民，而可能是全国的十几亿人民。2.2房地产的过度开发与鬼城随着城市化的推进，出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地称为“鬼城”。如杭州郊区的天都城等。2013年，内地“鬼城“现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰，也开始出现鬼城的魅影。在这些城市，房地产过度开发，导致市场供大于求，鬼城在全国的蔓延，源于当地对土地财政、对房地产业带来的收益的过度依赖，对GDP、固定资产投资、招商引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。3.结语正是由于房地产业在国民境地中的重要支柱地位，以及房地产业的大幅波动对整个经济带来的巨大影响，房地产业将在未来一直成为政府的关注的重点。面对目前不同地域、不同城市的不同房地产现状，也就需要进行不同政策的调控，即对一线城市增加供应，而对库存大的城市，应当控制规模、调整经济结构，通过经济手段支持当地居民合理的住房需求，笑话库存。同时，房地产在未来也将更加市场化，我国应当建立“市场归市场，保障归保障”的二元化体系，对一二线城市，将在短时间内看不到放松政策的可能性，而对部分三四线城市放松既有调控，出台新的刺激措施。我们也可以预见，在宏观手段的强有力调控下，房地产市场终将“软着陆”，在保证市场经济秩序稳定的前提下改善住房的购买环境，实现房价下调。最终，在政府建立调控的长效机制之下，在城镇化的促进之下，地产行业将以一种平稳的姿态稳步向前发展。同时，我们也呼吁广大民众要理性正视房地产，理性正视房地产政策，理清自己购房的目的，明白自己所需要的是什么，有针对性的参与到房地产业之中！4.参考文献资料百度百科 房地产http:/baike.baidu.com/view/9346.htm百度百科 产业结构http:/baike.baidu.com/view/61661.htm?fr=aladdin百度百科 美国次贷危机http:/ba