广州市住宅地产研究分析报告

2013年,广州市住宅地产研究分析报告,一、早期向东（产业向东、城市没向东）、也向南（南沙定位错了十几年），北优为水源，但是商业无妨，所以白云区商业即将很厉害 二、现在要：南、西、北三面发展,第一章、广州市发展的“前生今世”,第二章、广州发展的“后生来世”,广州“西南北中”的四大商业中心和城市核心地带,项目,白云商圈,番禺 睡城 商圈,荔湾之芳村商圈,花都区域生活商业,核心商圈：天河+越秀,海珠商圈,东部开发区未形成商圈,增城区域生活商业,从化区域生活商业,主城四大核心商圈,外围商圈,第三章、“广佛同城”发展态势分析报告,第三章、“广佛同城”发展态势分析报告,未来芳村地区是“广州西商业中心”。,第三章、“广佛同城”发展态势分析报告,全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人，占12.83%。,第二部分、市场分析报告 第一章、广州市社会经济发展态势分析,GDP是2011年数据，来源于广州市统计局,第二部分、市场分析报告 第一章、广州市社会经济发展态势分析 二、广州市常住人口各区分布与GDP关联分析,第二部分、市场分析报告 第一章、广州市社会经济发展态势分析 三、广州各区人口与密度分析,一、广州市社会经济发展态势分析,全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。,单位：亿元,以服务经济为主体，不断加快产业转型升级步伐。,广州整体产业结构偏重第三产业 对商业发展有强大的促进作用.,二、广州市居民收入增长及消费潜力分析,过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。,单位：元,三、广州市消费物价态势分析,消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。 随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。,四、广州市社会消费态势分析,在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。,第二部分、市场分析报告 第六章、广州市住宅房地产发展态势研究分析,一、广州市经济环境情况分析,2011年 ，广州市生产总值（GDP）12303亿元，从2007年开始，广州GDP都保持在10%以上增长 根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境,广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期,二、房地产近期销售情况,（一）房地产销售稳健,自2011年3月实行严厉的调控政策以来，广州房地产经历了观望和萎缩阶段，2010年还受到亚运会召开建设工地停工的影响，今年2月份回到低谷，全市销售面积仅35万平米。但经过近1年多的时间消化，房地产销售在“以价换量”政策、降准降息政策的利好带动下，刚需发力，销售量逐步释放，销售量在5月达到高峰92万平，以后各月均维持在80-90万平的高位。,（二）、广州一年以来楼市价格变化表,三、2011年广州土地供求情况分析,（一）、经营性土地供应量减少,土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。商服用地公开出让72.21万平方米，同比减少17.3%。工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：商服用地减少接近两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。,（二）、土地市场运行特征,城市外围住宅用地开发加快 2011 年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番禺区三个区域合计占全市成交量的78%。此外，荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米的大型地块成交，使本年度区域出让成交达34.23万平方米占全市的比重达17%。主要原因是受调控政策影响。中心城区住宅用地出让节奏有所放缓，主要靠旧城改造挤出及都市边缘区扩张产生少量供应，地块面积普遍较小，随着广州市区辐射度的扩大，大量的住房需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快。,三、2011年广州土地供求情况分析,2011年广州土地供求经营性土地供应量减少,土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。商服用地公开出让72.21万平方米，同比减少17.3%。工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：商服用地减少接近两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。,四、广州房地产政策大势解读分析,历年政策走势图,政策 展望,1、房产税加紧制定和出台,2.未来可能对房地产交易环节征收重税,3.保障性住房建设将继续加大,受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升,2010.1.7 国十一条 取消优惠,2010.4.27 国十条 差别信贷,2010.9.29 新国五条 限购令、差别信贷,2011.1.26 新国八条 二套房首付提至六成,2011.2.24 进一步限购 限购细则,2011.5.1 明码标价 一次性公开房源，明码标价销售,商业市场不受 政策限制,2011.11.30央行降准 一次性降低银行存准率0.5%,2012.02.24 央行二次降准 一次性降低银行存准率0.5%,2012.05.18 央行三次降准 一次性降低银行存准率0.5%,2012.07.06 央行降息 存贷款利率降低0.25及0.31百分点,2012.08.08 央行降息 存贷款利率降低0.25及0.31百分点，首付最低85%折,五、广州住宅市场走势规则,维持目前走势，以价换量，但成交量同期相比趋向回升,小幅窄幅震荡，房价总体将趋于平稳，销售面积趋向平稳,房价与销售量将迈入稳定通道，鉴于广州强劲的购房需求，量价缓步上升,结构表现：,高端物业：由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；但中长期仍具有保值增值性 中低端物业：首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅受影响较小,总体走势预测：,第一阶段,第二阶段,第三阶段,经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2012年超1.3万亿，近年增长幅度都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础，从而为房地产发展提供了强有力保障。,1、经济走势,3、住宅地产,4、商业地产,住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，调控初期对住宅成交有一定影响。经过一年多市场盘整，基本调整到位，将维持稳定的态势。,而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向商业地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强,2、土地方面,土地供应量不大，且大部分是外围区域，中心城区土地供应稀缺，使得中心城区的物业卖少减少，有的甚至是绝版，从而，使得其价格保持刚性。,小 结：,第七章、广州市芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析 一、2010至2012年荔湾区土地成交情况,第七章、广州芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析 二、旧荔湾楼盘研究分析,楼盘较多，但可售的余货少，客户选择性不足； 该区域核心圈层的价格相对较高，普遍去到22000元/平米左右，而逸翠湾则树立了该区域的价值标杆，销售价格约27000元/平米。,三、原芳村楼盘情况分析,该区域在售项目余货较少，集中了综合质素一般的楼盘均价约在16000-18000元/平米之间。,小结：该区域住宅供应量有所增加，9个在售项目，当中4个项目在加推新货。,大荔湾在售楼盘情况,逸翠湾,荔湾,岭南湾畔,逸彩新世界,荔港南湾,万科柏悦湾,西湾阳光,在售,保利公园九里,中铁 荔湾国际城,路劲隽龙湾,本项目,四、新荔湾主要在售楼盘分析,五、本地块区域代表性楼盘情况分析,户型面积为82-140平米，精装修价格17000-19000元/平米,中铁荔湾国际城,户型面积为56-143平米，精装修价格16000-18500元/平米,保利公园九里,五、本地块区域代表性楼盘情况分析,项目基本指标,该项目位于荔湾区黄沙大道，紧邻珠江，去往本项目地块仅10分钟车程。周边交通状况较好（公交车总站、地铁站），江景资源是该项目核心卖点，但周边商业、生活配套欠缺。凭借产品定位包装及白鹅潭经济圈的规划前景，打造了目前荔湾区高价值标杆性楼盘。,和黄·逸翠湾,五、本地块区域代表性楼盘情况分析,户型配比及销售情况,该项目在产品定位上以中大户型为主，且各户型面积大于市场上同类产品的面积， 顶层多为复式单位，另有少部分顶楼平层单位带空中花园、游泳池；,五、本地块区域代表性楼盘情况分析,和黄·逸翠湾,价格走势,该项目价格走势一路看涨，由开盘初期的15000元/平米均价飙升至27000元/平米。 价格跟随市场变动调整，该项目入市时间在08年低谷期，遵循“低开高走”价格策略，推出了邻近马路的 单位，装修标准为普通精装标准； 随着09年3月市场的回暖，价格开始出现小幅上升，所推出的货量质素逐渐偏高；2010年春节后，在持续09年的高温环境下，推出一线望江的A5栋单位，价格发生了一个质的飞跃，27000元/平米均价与珠江新城片区楼价毗美。除了打无敌江景外，国际顶级豪华装修交楼标准、及白鹅潭经济圈规划的逐渐明朗等利好 为该项目豪宅高端、高价形象奠定了基础。,五、本地块区域代表性楼盘情况分析,和黄·逸翠湾,项目目标客户群构成,和黄·逸翠湾,五、本地块区域代表性楼盘情况分析,六、荔湾区房地产市场特征汇总,旧荔湾，舒适型，价格高,旧芳村，实用型，平民价,珠江为界，价格分化,老荔湾客户，地缘情节强,新荔湾客户，价格 才是决定因素,紧守荔湾,向外区分散,专业市场多，大批 经济实力强人士,环境与地缘情结对比， 地缘情节是决定因素,经济实力较强 的老荔湾人紧 守旧荔湾，旧荔 湾区以大面积 舒适产品为主,受旧荔湾中心城 区高房价推动， 新荔湾人开始 向外区寻找实用 型强，价格相对 较低的产品,小结：原居民占主导，外地的专业市场生意人就近一致选择周边置业，短期内供货量致部分客户流向外区（金沙洲）。,七、荔湾典型项目客户群构成,八、荔湾区域市场分析对项目开发的启示,小结：芳