财务专业税法第八章自学幻灯片--第八章-土地增值税

第八章 土地增值税,第一节 土地增值税概述,土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 土地增值税的特点和作用 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益,土地增值税的纳税人 对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收入的单位和个人,土地增值税的纳税人包括（）。 A个人 B外国企业 C个体户 D医院 答案：ABCD,土地增值税的征收范围 满足四个条件 土地使用权是否“国有” 土地使用权的再转让，不包括土地出让 权属的变更 取得收入 具体情况的划分 共十种情况，征收土地增值税的主要指前三种,下列行为中，应当征收土地增值税的有（ ）。 A 将房屋产权赠与直系亲属的 B 由双方合作建房后分配自用的 C 以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D 以房地产作价入股投资房地产开发公司的 E 个人之间互换自有住房 答案：CD,税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,（一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。,第二节 土地增值税的计算,应税收入的确定 扣除项目的确定 增值额的确定 应纳税额的计算,征收土地增值税时，取得土地使用权所支付的金额允许扣除的是（）。 A 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B以行政划拨方式取得土地使用权的，为补交的出让金 C以转让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金 D以其他方式方式取得土地使用权的，为建房的费用和成本。 答案：B,下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。 A 土地出让金 B 耕地占用税 C 公共配套设施 D借款利息费用 答案：BC,某房地产企业开发企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入利息支出400万元（能提供金融贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元，该省规定能提供贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为5%。则该企业允许扣除的房地产开发费用为： （400-100）+（1000+6000）*5%=650万元,某房地产企业开发企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入利息支出不能提供金融贷款证明，该省规定房地产开发费用扣除比例按国家允许的最高比例。则该企业允许扣除的房地产开发费用为： （1000+6000）*10%=700万元 其他扣除项目的金额为： （1000+6000）*20%=1400万元,以下项目中，转让新建房地产和旧房产计算土地增值税增值额均能扣除的是（）。 A取得土地使用权支付的金额 B房地产开发成本 C与转让房地产有关的税金 D旧房及建筑物的评估价格 答案：AC,例1 某纳税人转让房地产取得收入400万元，其中扣除项目为100万元。 增值率=(400-100）/100=300% 税额=300×60%-100×35%=145（万元）,例2 某房地产开发公司转让高级公寓一栋，取得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼用的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付金额1450万元，开发土地建房等共支出2110万元，开发费用共480万元（其中利息支出295万元。未超过同期银行利率）转让房地产的相关税金47万元。,1.收入额=7500+2100*0.25=8025（万元） 2.开发费用扣除限额=（1450+2110）*5%=178 （万元）,实际支出额为185万元； 3.扣除项目金额= （1450+2110）*（1+20%）+295+178+47=4792 （万元） 4.增值率=(8025-4792)/4792=67.5% 5.应纳税额=3233*40%-4792*5%=1053.6 （万元）,位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年相关业务如下： 补交的出让金4000万元，缴纳相关税费160万元； 写字楼开发成本3000万元； 向金融机构借入利息支出300万元，不能提供金融贷款证明； 写字楼竣工，将总建筑面积50%出售，签订销售合同，取得销售收入6500万元，将另外1/2出租，年租金15万元。 该省规定房地产开发费用扣除比例按国家允许的最高比例。,1）应扣除的土地使用权金额： （4000+160） × 50%=2080万元 2）应扣除的房屋开发成本： 3000 × 50%=1500万元 3）扣除的房地产开发费用为： （4160+3000） × 10% × 50%=358万元 4）应扣除的相关税金 6500 × ×（1+7%+3%）+6500 × 0.5 =357.5+3.25=360.75万元 5)扣除项目合计： 2080+1500+358+360.75=4298.75万元 ）增值比例=（） × × ， ）应纳土地增值税额= × 40%- × 5%=.6 （万元）,应纳营业税、城建税和教育附加 （6500） *5%*（1+7%+3%） =35.万元,第三节 税收优惠,（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 （三）个人转让房地产,第四节 征收管理,纳税地点 纳税期限,