2014年昆明市房地产市场深度研究分析报告下

,2014年昆明市房地产市场深度研究分析报告,2015-3-1,（下）,Code of this report | 40,© Copyright Centaline Group, 2013,东市区 南市区 西市区 北市区 中心区,呈贡,经开区 空港区,2013年,19.62,245.29,80.38,101.30 147.06 120.40,39.30,36.99,2014年,27.71,193.68,91.17,94.1,104.38,49.85,17.75,0,同比走势 41.20% -21.04% 13.42% -7.11% -29.02% -58.60% -54.84%-100.00%,-120%,0% -20% -40% -60% -80% -100%,60% 40% 20%,0,200 150 100 50,300 250,东市区,南市区,西市区,北市区,中心区,呈贡,经开区,空港区,2013年,36.74,441.73,120.47,206.95,317.01,241.63,41.67,45.03,2014年,81.17,528.99,245.77,251.42,206.72,157.89,29.41,24.77,同比走势 120.93% 19.75% 104.01% 21.49% -34.79% -34.66% -29.42% -44.99%,-60%,80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%,140% 120% 100%,0,400 300 200 100,600 500,4昆明商品房市场分析-4.3预售成交分析 区域供求分析随着片区可利用土地逐步减少，大量之前开发项目已经面 市，南市区和北市区预售端逐步走向平稳，放量增幅较小；而东市区处于开 发初期，预售端和成交端增幅明显，市场容量有一定发展空间。,图：2014年昆明分区域预售分析,万,图：2014年昆明分区域成交分析,万, 南市区和北市区可开发土地总量较少，且现有项目新货包有限，整体供应趋于平稳。西市区年内多个持销项目（如经典 明苑、金域国际、马街摩尔城、联想科技城、绿地云都会等）推出多个地块的新货包，导致预售端增加一倍。 成交端除东市区低基数影响以及西市区价格战后产品性价比较高，因而出现一定增长之外，其他区域均出现成交量的下 降，而由于主城区在售产品价格战愈演愈烈，呈贡区域产品价格优势不再明显，因此年内成交量下降55%。,预售,成交,预售,成交,供求比,569.64,1.53 1008.97 419.71,2.40,商务,Code of this report | 41,© Copyright Centaline Group, 2013,4昆明商品房市场分析-4.3预售成交分析 供求比分析 2014年昆明供求比从2013年的1.84上升至2.64，供求比扩 大0.8，增幅明显，供大于求问题更加严重，库存压力增大。呈贡新区供求 比为3.18，供求矛盾最为突出，而商务物业供求比上升2.13，去化难度增, 2014年大部分区域供求比从2013年的1.5-2之间上升至2.5-3.0之间，昆明市更是上升至2.64，供大于求状况更为严峻， 中心区整体供求比趋于稳定，而东市区由于基数较低，上升幅度较大。 2014年按物业来看，住宅市场供求比继续增大，未来库存去化压力增高，而由于昆明投资产品市场尚处于初级发展阶 段，产品打造、营销方面和客户投资意识和理念的不成熟，整体供大于求严重，且短时间内去化情况不会发生明显变 化。,物业 住宅,图：2013-2014年昆明分物业供求比分析 2013年（万） 2014年（万） 供求 比 874.3 9,商业 121.2 182.2 3 车位 273.4,33.68 72.68 114.33,3.60 2.51 2.39,165.59 263.43 88.16,38.83 56.77 63.26,4.26 4.64 1.39,大。 区域 东市区 南市区 西市区,图：2013-2014年昆明分区域供求比分析 2013年（万） 2014年（万） 预售 成交 供求比 预售 成交 供求比 36.74 19.62 1.87 81.17 27.71 2.93 441.73 245.29 1.80 528.99 193.68 2.73 120.47 80.38 1.50 245.77 91.17 2.70,北市区 中心区 呈贡 经开区 空港区,206.95 317.01 241.63 41.67 45.03,101.30 147.06 120.40 39.30 36.99,2.04 2.16 2.01 1.06 1.22,251.42 94.1 206.72 104.38 157.89 49.85 29.41 17.75 24.77 0,2.67 1.98 3.18 1.66 ,Code of this report | 42,© Copyright Centaline Group, 2013,4昆明商品房市场分析-4.3市场成交TOP10 2014年市场成交排名 2014年实际成交排名以多盘齐售房企为主，俊 发持续排名第一，万科随后；单盘销售排名前十中以南市区项目为主，大部 分项目月均销售套数在80套以上，排名项目主要以单价相对较高项目为主。,排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,开发商 俊发 万科 海伦 实力 红星 万达 中航 诺仕达 德润 中海,销售额 （亿元） 119 34 26 23 15 13 13 11 10 9,在售项目 俊发城、盛唐城、湾流海、滇池ONE、九夏 云水、滨江俊园、金尚俊园、七彩俊园 万科学府、万科魅力之城、万科白沙润园、 万科金域国际、万科公园里 海伦国际、海伦先生 东盟森林、实力心城、实力壹方城、实力玖 如堂 红星国际 西山万达广场 中航地产 七彩云南第壹城、花之城尾货 德润朗悦湾 中海学府路8号,排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,项目 海伦国际 红星 中航云玺大宅 西山万达广场 俊发城 万科魅力之城 七彩云南第壹城 德润朗悦湾 东盟森林 俊发九夏云水,销售额 （亿元） 25 15 13 13 12 11 10 10 10 9.3,表：2014年昆明市场项目实际销售排名,表：2014年昆明市场房企实际销售额排名,块。,目大量新货包将于2015年面市，竞争程度将更加白炽化。 Group, 2013,Code of this report | 43,© Copyright Centaline,4昆明商品房市场分析-4.4 2014年住宅市场供求分析 住宅供求分析 年内住宅产品供应主要以项目集中的世纪城螺蛳湾版块 为主，而成交端主要以配套较为完善的北市核心版块、高新版块和世纪城螺 蛳湾版块为主，库存压力较大的热点版块主要为滇池路和世纪城螺蛳湾版, 2014年住宅产品预售面积为1008.97万，同比上升15.39%；成交面积为419.71万，同比下降26.32%。 2014年住宅产品预售、成交以南市区世纪城螺蛳湾版块为主，预售159.5万，占比15.82%，成交47.18万，占比 11.24%。区域内在售项目集中，主要以刚需产品为主，星辰园、海伦国际年内均取得40万预售，推高了预售总 量。 成交端表现较好的主要是配套较为完善、产品性价比较高的高新版块、北市核心版块以及世纪城螺蛳湾版块。 从供求比来看，热点区域中项目集中的滇池路、世纪城螺蛳湾版块供求比较大，面临的库存压力较大，而随着在售项,寺瓦路凉亭版滇池度滇池路草海版环湖东 版块 块 假版块 版块 块 路版块,世纪城 螺蛳湾 版块,图：2014年昆明各版块住宅产品供求分析 巫家坝北教场泛亚版高新版马街版北市核山水新西翥片中心版一至二一至二一至二一至二 版块 版块 块 块 块 心板块城版块 区 块 环东 环南 环西 环北,东市区,南市区,西市区,北市区,中心区,呈贡,经开 区,空港 区,预售,43.22 38.94 48.88 78.27 3.21 25.65 159.46 33.16 4.92 41.71 99.83 23.35 100.61 48.4,0,23.91,0,10.42 32.81 63.26 98.59 26.69 3.68,成交,15.97 3.25,14.5,34.8,0.94,13,47.18 19.52,5,16.91 44.99,8.7,43.18 22.19,0,1.79,0,6.02,19.1 39.06 46.82 16.78,0,供求比 2.71 11.98 3.37,2.25,3.41,1.97,3.38,1.70,0.98,2.47,2.22,2.68,2.33,2.18,13.36,1.73,1.72,1.62,2.11,1.59,16 14 12 10 8 6 4 2 0,180 160 140 120 100 80 60 40 20 0,2013年80个住宅项目开盘，,2014年34个住宅项目开盘，,Code of this report | 44,© Copyright Centaline Group, 2013,4昆明商品房市场分析-4.4 2014年住宅市场供求分析 住宅物业开盘分析 2014年开盘项目和频次大幅下降，多数项目由于蓄 客不足或库存压力较大，采用暗解的方式促进产品快速去化。 图：2014年昆明住宅开盘批次个数,2,2,99,11,44,33,1212,99,11 11,3,3,33 3,22,99,22,22,00,33,22,0,2,8 6 4,10,12,14,开盘个数,00 开盘频次,88 77 66 66 开盘频次81次,7 6 开盘频次37次 4, 2014年仅有34个住宅项目开盘，同比下降57.5%；开盘37次，同比下降54.2%；在售项目集中、客户可选 择面广导致蓄客难度增加，实际开盘效果下降，多数项目直接销售、解筹等方式快速消化客户。,个/次,