2013房地产半年度市场研究报告简版

,策源.市场研发中心.出品,2013房地产半年度市场研究报告,分享内容,01,上半年回顾,银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资,地王,银行钱荒,海外热钱,个税20%征收,房产税,房企融资,【宏观经济背景】国际：全球经济依旧疲弱，外部环境仍不容乐观,QE退出预期，全球流动性紧张，新兴国家资本市场承压 由于QE退出的预期，美10年期国债收益率飙升,全球性的流动性紧张;近期巴西、印尼、中国等新兴国家资本市场首当其冲，股票暴跌，直接步入熊市 近两个月来美元指数重新走强，一度突破84点关口，人民币升值预期减弱，资产价格上行预期削弱,欧元区失业率,欧盟经济持续萎缩，恢复缓慢 欧元区就业惨淡以及实体经济中信贷持续匮乏。而放弃改革导致内部分裂、失业率居高不下和金融市场碎片化这使得“缓慢而又不稳定的经济复苏进程受到破坏。 欧美国家的反倾销贸易战等带来热钱撤资和进出口形势继续恶化,【宏观经济背景】国内：国内经济下行压力较大，国内经济不确定性增强,金融运行表面看来似乎风平浪静，但各种金融潜在风险却在暗流涌动，一旦处理失当，将会有“落潮效应”出现，引发系统性金融风险，国内经济环境仍面临诸多不确定性,虽然上半年一季度宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆；去年三四季度经济的复苏主要由政府投资带动，但这种方式不可持续，后续效应差，今年二季度以来一系列先行指标已经显示经济的上行乏力，,2007年1月至2013年5月全国GDP、CPI及PMI情况,1-5月货币信贷投放趋于宽松 ，但进入6月，银行资金压力骤然加大；上海银行间同业拆借利率（Shibor）直线走高。此次由银行间市场利率大幅上升所导致的流动性风险，是银行业近年来面临的最大考验,【政策环境】国五条“调控”变“空调”，房价控制成为今年调控主基调,年初出台的“国五条”新政，地方层面的跟进态度明显偏消极，仅房价目标得到普遍落地； 在细则落地后，部分热点城市继续提出补充措施使调控力度再度加码，其中以北京最为严格，从公积金、提高二套房首付比例、到预售监管力度的加强； 通过行政手段来“制造”数据效果，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张，加大房价上涨压力。,成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期 ，从目前各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象,2013年2月20日，”“召开前出台了新国五条， 为外界表明政府的房产调控决心和力度，指明新一届政府继续坚持从严调控政策的方向,【房地产市场】成交量为近四年同期最高，“国五条”对市场影响明显小于“国十条”,2010年至今50个代表城市月度成交量走势,1-2月，政策环境较为宽松，市场延续了去年年底的回暖态势，市场淡季不淡； 3月，在“国五条”细则预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下，需求集中释放，代表城市成交量达到2010年调控以来单月最高水平，为3122万平方米； 4月开始，受新政落地影响，二季度成交量高位持续回落但降幅逐步收窄，成交量仍旧处于近几年的较高水平；,【房地产市场】各类城市成交量均好于去年同期，三线城市平均增幅最大,限购、限贷、个税20%等“国五条”政策对于一线城市来说已经执行了多年，在经历了多次的调控之后，市场适应力较强，今年上半年维持了12年的上涨趋势，成交同比增幅达38%,二线城市与一线城市相类似， “国五条”在地方层面被弱化后市场也迅速回升，由于二线城市刚需所占的比例较一线城市更大，更多的刚需受政策的影响程度不及投资需求较多的一线城市,三线代表城市同比增幅最为显著，达48%。一方面源于其短期内受调控政策影响较小，另一方面则源于上年同期基数相对较低。,一线城市,三、四线城市,二线城市,2013年上半年代表城市商品住宅成交量同比增速,【房地产市场】百城价格指数继续上涨，但二季度以来涨幅开始收窄,百城均价绝对水平创新高，连续13个月环比上涨，涨幅自4月以来近3个月持续收窄 2013年上半年，百城住宅均价累计上涨4.55%。4月百城均价首次超过万元，达10098元/平方米，6月继续涨至10258元/平方米。 环比来看，3月百城均价环比涨幅达到2011年2月以来的最高水平（1.06%），二季度起受国五条政策落地等影响，涨幅持续缩小，4-6月分别为1.00%、0.81%和0.77%。 同比来看，上半年百城均价涨幅持续扩大，6月达到7.40%，为2011年10月以来最高值。,连续13个月环比上涨,二季度起环比涨幅缩小,同比涨幅继续扩大,从全国典型城市1-6月成交排行来看，刚需产品延续了一直以来的火热的销售势头 值得关注的是，投资型产品开始有热销的迹象，从成交排行来看，三亚的凤凰水城半年去化了1235套，大连御龙海湾6月10日当天销售额突破3亿元，金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄,2013年1-6月全国典型城市成交套数排行榜,典型城市：北京、上海、广州、深圳、南京、徐州、镇江、三亚、厦门、东莞、温州、武汉、常州、合肥、青岛、苏州、天津、杭州、大连、宁波、西安、郑州、沈阳,【房地产市场】刚需产品唱主角，投资型产品开始有所抬头,【标杆房企】标杆房企业绩飘红，众房企“中考”成绩普遍优良,2013年上半年十大品牌房企月度销售金额及其增长,十家代表企业：万科、恒大、中海、保利、世茂、绿城、富力、碧桂园、龙湖和金地。,标杆销售业绩稳增长 2013年上半年，品牌房企依托广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌效应，实现了良好的销售业绩，为年度销售业绩的稳步提升奠定了良好基础 万科以837亿元的销售额排名第一，行业领导地位持续稳固，绿地、中海、保利紧随其后，销售额均超过600亿元,标杆房企市场地位更加稳固，行业份额提升 在房地产调控持续深入的背景下，行业龙头企业市场份额进一步提升且房企之间的竞争也日趋激烈，2013年1-5月份，万科、保利、中海三家房企的市场份额分别为2.71%、1.98%和2%，较2012年分别有了提升，龙头企业规模优势进一步凸显。,2013上半年房企销售业绩排行,【土地市场】热点城市土地市场持续火热，地王频现,土地市场持续活跃，北京、上海等一线城市高总价、高溢价的地块接连出现。房企拿地异常积极，全国多个地方的“地王”纪录也被刷新。 一二线热点城市土地市场活跃程度明显高于三四线城市，北京、广州和南京半年土地出让金已超去年全年收入。 ,土地竞拍轮数记录也不断被刷新, 武汉土地市场网上一商住地开拍,最终4家公司经过246轮血拼,也成为2013年上半年土地拍卖的最高竞价轮数记录,上半年各类土地推出量和成交量同比均为增长,2013年上半年土地出让金城市排行榜,国际国内宽松的货币政策，流动性充裕 市场回暖，行业信心恢复，房企对后市乐观的预期,2013年上半年全国住宅用地楼面地价前五,2013年上半年全国住宅用地成交总价前五,上海近期成交典型地块,【2013年上半年房地产市场总结】,整体经济环境不容乐观,房地产市场热火朝天,国际经济：全球经济疲软，外部环境不容乐观 国内经济：国内经济下行压力较大，面临诸多不确定性,成交量：成交量为近年同期最高，三、四线城市表现最突出 成交价：价格指数持续上涨，但涨幅收窄 土地：土地市场量价齐飞，地王频现 房企：标杆房企业绩稳步增长,分享内容,02,下半年展望,【经济形势】国际国内流动性同时趋紧，融资成本上升，引发对未来房地产市场的预期压力,经济结构转型将逐渐加快，而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好，但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛； 密切关注新一届政府十八界三中全会对于今年经济形势的定调,甚至将会影响未来 5-10 年的中长期经济发展 政府强调“用好增量、盘活存量”，各大银行都对资金感到极度“饥渴”，或预示着今后一段时间国内流动性宽松的情形将逆转。,国内,国际,美国QE3政策将逐步退出，海外流动性充裕的局面也将会告一段落，海外融资通道或将受到挤压 近期美国经济复苏迹象回稳. 美元指数重新走强，一度突破84点关口，需防范国际资本大进大出，防范人民币汇率在连续升值后的大幅震荡,国际环境流动性趋紧，融资成本增加,国内经济及政策的不确定性，融资成本和融资额都或将受到影响,【政策环境】下半年调控力度将以稳为主，长效机制可能会落实,房产税扩围,房价上涨压力决定下半年调控力度不会放松，但国内外宏观环境的不确定性使得政策整体进一步加码可能性不大,土地制度改革,进一步深化土地制度改革 农村集体土地入市是土地制度的一次全新改革，深圳试点推进。 各地频出新政，促产业供地模式创新 意义： 农地入市增加了土地供应量，进而有望缓解热点城市供需矛盾 利用日益减少的土地资源支撑未来更大规模、更高水平的产业发展 随着新型城镇化的逐步推进，土地制度改革也将进入实质破冰期,需求旺盛、房价上涨压力较大的热点一、二线城市将成为首选，如之前传闻的深圳、杭州等城市； 意义： 通过市场调控手段替代行政调控手段 税制体系的改革，改变土地财政困局 是通过提高持有成本，遏制市场的投机投资性需求，调节市场存量房源的分配，有效调整市场供需结构,落实长效机制,从历次调控后的反应来看，政策对市场虽短期有抑制作用，但过后成交量将会出现反弹,随着季节性推盘高峰和回笼资金需要，下半年企业将加大推盘力度、促进销售、尽快回笼资金； 去年下半年成交量已处高位；,历史规律,市场层面,下半年成交量将有所恢复，但增幅有限,百城住宅均价及环比变化,市场基本面不改变 一二线城市供求矛盾决定房价上涨压力依然 较大 上半年“地王”频现，房价预期影响及成本转移，使得房价上行压力依然突出,整体房价上涨幅度继续收窄，但重点城市房价上涨压力依然较大,【市场展望】下半年市场成交量平稳上升，热点城市房价上涨压力依然较大,行业环境,虽承受经济形势和政策环境的预期压力，行业大环境维持基本平稳,分享内容,03,企业应对建议,地 LAND,钱 MONNEY,产品PRODUCT,【取地策略】保持积极的土地储备态度，明确取地方向,城市选择,土地类型,一线城市仍为兵家要地，对于优质地块应把握机会，但企业需具备良好的产品打造能力； 位于大城市圈、需求强劲、经济能级较高且辐射能力强的二线城市可大力发展，如：武汉、南京等； 房地产市场处于快速发展期的三、四线城市可选择性进入，如晋江等；,基于城市发展需求，综合体地块成为土地市场的“香饽饽”，具备良好综合开发及运营能力的开发