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2013房地产半年度市场研究报告简版

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    • 1、,策源.市场研发中心.出品,2013房地产半年度市场研究报告,分享内容,01,上半年回顾,银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征

      2、收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资 银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资个税20%征收海外热钱银行钱荒 房产税 地王房企融资,地王,银行钱荒,海外热钱,个税20%征收,房产税,房企融资,【宏观经济背景】国际:全球经济依旧疲弱,外部环境仍不容乐观,QE退出预期,全球流动性紧张,新兴国家资本市场承压 由于QE退出的预期,美10年期国债收益率飙升,全球性的流动性紧张;近期巴西、印尼、中国等新兴国家资本市场首当其冲,股票暴跌,直接步入熊市 近两个月来美元指数重新走强,一度突破84点关口,人民币升值预期减弱,资产价格上行预期削弱,欧元区失业率,欧盟经济持续萎缩,恢复缓慢 欧元区就业惨淡以及实体经济中信贷持续匮乏。而放弃改革导致内部分裂、失业率居高不下和金融市场碎片化这使得“缓慢而又不稳定的经济复苏进程受到破坏。 欧美国家的反倾销贸易战等带来热钱撤资和进出口形势继续恶化,【宏观经济背景】国内:国内经济下行压力较大

      3、,国内经济不确定性增强,金融运行表面看来似乎风平浪静,但各种金融潜在风险却在暗流涌动,一旦处理失当,将会有“落潮效应”出现,引发系统性金融风险,国内经济环境仍面临诸多不确定性,虽然上半年一季度宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好,但二季度以来已经出现明显回落征兆;去年三四季度经济的复苏主要由政府投资带动,但这种方式不可持续,后续效应差,今年二季度以来一系列先行指标已经显示经济的上行乏力,,2007年1月至2013年5月全国GDP、CPI及PMI情况,1-5月货币信贷投放趋于宽松 ,但进入6月,银行资金压力骤然加大;上海银行间同业拆借利率(Shibor)直线走高。此次由银行间市场利率大幅上升所导致的流动性风险,是银行业近年来面临的最大考验,【政策环境】国五条“调控”变“空调”,房价控制成为今年调控主基调,年初出台的“国五条”新政,地方层面的跟进态度明显偏消极,仅房价目标得到普遍落地; 在细则落地后,部分热点城市继续提出补充措施使调控力度再度加码,其中以北京最为严格,从公积金、提高二套房首付比例、到预售监管力度的加强; 通过行政手段来“制造”数据效果,对于房地产市场的长期发展来说几乎

      4、没有任何实际意义,反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张,加大房价上涨压力。,成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期 ,从目前各地的落实情况来看,对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象,2013年2月20日,”“召开前出台了新国五条, 为外界表明政府的房产调控决心和力度,指明新一届政府继续坚持从严调控政策的方向,【房地产市场】成交量为近四年同期最高,“国五条”对市场影响明显小于“国十条”,2010年至今50个代表城市月度成交量走势,1-2月,政策环境较为宽松,市场延续了去年年底的回暖态势,市场淡季不淡; 3月,在“国五条”细则预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下,需求集中释放,代表城市成交量达到2010年调控以来单月最高水平,为3122万平方米; 4月开始,受新政落地影响,二季度成交量高位持续回落但降幅逐步收窄,成交量仍旧处于近几年的较高水平;,【房地产市场】各类城市成交量均好于去年同期,三线城市平均增幅最大,限购、限贷、个税20%等“国五条”政策对于一线城市来说已经执行了多年,在经历了多次的调控之后,市场适应力较强,今年上半年维持了12

      5、年的上涨趋势,成交同比增幅达38%,二线城市与一线城市相类似, “国五条”在地方层面被弱化后市场也迅速回升,由于二线城市刚需所占的比例较一线城市更大,更多的刚需受政策的影响程度不及投资需求较多的一线城市,三线代表城市同比增幅最为显著,达48%。一方面源于其短期内受调控政策影响较小,另一方面则源于上年同期基数相对较低。,一线城市,三、四线城市,二线城市,2013年上半年代表城市商品住宅成交量同比增速,【房地产市场】百城价格指数继续上涨,但二季度以来涨幅开始收窄,百城均价绝对水平创新高,连续13个月环比上涨,涨幅自4月以来近3个月持续收窄 2013年上半年,百城住宅均价累计上涨4.55%。4月百城均价首次超过万元,达10098元/平方米,6月继续涨至10258元/平方米。 环比来看,3月百城均价环比涨幅达到2011年2月以来的最高水平(1.06%),二季度起受国五条政策落地等影响,涨幅持续缩小,4-6月分别为1.00%、0.81%和0.77%。 同比来看,上半年百城均价涨幅持续扩大,6月达到7.40%,为2011年10月以来最高值。,连续13个月环比上涨,二季度起环比涨幅缩小,同比涨幅继续

      6、扩大,从全国典型城市1-6月成交排行来看,刚需产品延续了一直以来的火热的销售势头 值得关注的是,投资型产品开始有热销的迹象,从成交排行来看,三亚的凤凰水城半年去化了1235套,大连御龙海湾6月10日当天销售额突破3亿元,金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄,2013年1-6月全国典型城市成交套数排行榜,典型城市:北京、上海、广州、深圳、南京、徐州、镇江、三亚、厦门、东莞、温州、武汉、常州、合肥、青岛、苏州、天津、杭州、大连、宁波、西安、郑州、沈阳,【房地产市场】刚需产品唱主角,投资型产品开始有所抬头,【标杆房企】标杆房企业绩飘红,众房企“中考”成绩普遍优良,2013年上半年十大品牌房企月度销售金额及其增长,十家代表企业:万科、恒大、中海、保利、世茂、绿城、富力、碧桂园、龙湖和金地。,标杆销售业绩稳增长 2013年上半年,品牌房企依托广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌效应,实现了良好的销售业绩,为年度销售业绩的稳步提升奠定了良好基础 万科以837亿元的销售额排名第一,行业领导地位持续稳固,绿地、中海、保利紧随其后,销售额均超过600亿元,标杆房企市场地位更加稳固,行业份

      7、额提升 在房地产调控持续深入的背景下,行业龙头企业市场份额进一步提升且房企之间的竞争也日趋激烈,2013年1-5月份,万科、保利、中海三家房企的市场份额分别为2.71%、1.98%和2%,较2012年分别有了提升,龙头企业规模优势进一步凸显。,2013上半年房企销售业绩排行,【土地市场】热点城市土地市场持续火热,地王频现,土地市场持续活跃,北京、上海等一线城市高总价、高溢价的地块接连出现。房企拿地异常积极,全国多个地方的“地王”纪录也被刷新。 一二线热点城市土地市场活跃程度明显高于三四线城市,北京、广州和南京半年土地出让金已超去年全年收入。 ,土地竞拍轮数记录也不断被刷新, 武汉土地市场网上一商住地开拍,最终4家公司经过246轮血拼,也成为2013年上半年土地拍卖的最高竞价轮数记录,上半年各类土地推出量和成交量同比均为增长,2013年上半年土地出让金城市排行榜,国际国内宽松的货币政策,流动性充裕 市场回暖,行业信心恢复,房企对后市乐观的预期,2013年上半年全国住宅用地楼面地价前五,2013年上半年全国住宅用地成交总价前五,上海近期成交典型地块,【2013年上半年房地产市场总结】,整体

      8、经济环境不容乐观,房地产市场热火朝天,国际经济:全球经济疲软,外部环境不容乐观 国内经济:国内经济下行压力较大,面临诸多不确定性,成交量:成交量为近年同期最高,三、四线城市表现最突出 成交价:价格指数持续上涨,但涨幅收窄 土地:土地市场量价齐飞,地王频现 房企:标杆房企业绩稳步增长,分享内容,02,下半年展望,【经济形势】国际国内流动性同时趋紧,融资成本上升,引发对未来房地产市场的预期压力,经济结构转型将逐渐加快,而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好,但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛; 密切关注新一届政府十八界三中全会对于今年经济形势的定调,甚至将会影响未来 5-10 年的中长期经济发展 政府强调“用好增量、盘活存量”,各大银行都对资金感到极度“饥渴”,或预示着今后一段时间国内流动性宽松的情形将逆转。,国内,国际,美国QE3政策将逐步退出,海外流动性充裕的局面也将会告一段落,海外融资通道或将受到挤压 近期美国经济复苏迹象回稳. 美元指数重新走强,一度突破84点关口,需防范国际资本大进大出,防范人民币汇率在连续升值后的大幅震荡,国际环境流动性趋紧,融资成本增加,国内经济及政策的不确定性

      9、,融资成本和融资额都或将受到影响,【政策环境】下半年调控力度将以稳为主,长效机制可能会落实,房产税扩围,房价上涨压力决定下半年调控力度不会放松,但国内外宏观环境的不确定性使得政策整体进一步加码可能性不大,土地制度改革,进一步深化土地制度改革 农村集体土地入市是土地制度的一次全新改革,深圳试点推进。 各地频出新政,促产业供地模式创新 意义: 农地入市增加了土地供应量,进而有望缓解热点城市供需矛盾 利用日益减少的土地资源支撑未来更大规模、更高水平的产业发展 随着新型城镇化的逐步推进,土地制度改革也将进入实质破冰期,需求旺盛、房价上涨压力较大的热点一、二线城市将成为首选,如之前传闻的深圳、杭州等城市; 意义: 通过市场调控手段替代行政调控手段 税制体系的改革,改变土地财政困局 是通过提高持有成本,遏制市场的投机投资性需求,调节市场存量房源的分配,有效调整市场供需结构,落实长效机制,从历次调控后的反应来看,政策对市场虽短期有抑制作用,但过后成交量将会出现反弹,随着季节性推盘高峰和回笼资金需要,下半年企业将加大推盘力度、促进销售、尽快回笼资金; 去年下半年成交量已处高位;,历史规律,市场层面,下半年成交量将有所恢复,但增幅有限,百城住宅均价及环比变化,市场基本面不改变 一二线城市供求矛盾决定房价上涨压力依然 较大 上半年“地王”频现,房价预期影响及成本转移,使得房价上行压力依然突出,整体房价上涨幅度继续收窄,但重点城市房价上涨压力依然较大,【市场展望】下半年市场成交量平稳上升,热点城市房价上涨压力依然较大,行业环境,虽承受经济形势和政策环境的预期压力,行业大环境维持基本平稳,分享内容,03,企业应对建议,地 LAND,钱 MONNEY,产品PRODUCT,【取地策略】保持积极的土地储备态度,明确取地方向,城市选择,土地类型,一线城市仍为兵家要地,对于优质地块应把握机会,但企业需具备良好的产品打造能力; 位于大城市圈、需求强劲、经济能级较高且辐射能力强的二线城市可大力发展,如:武汉、南京等; 房地产市场处于快速发展期的三、四线城市可选择性进入,如晋江等;,基于城市发展需求,综合体地块成为土地市场的“香饽饽”,具备良好综合开发及运营能力的开发

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