2012年成都市第40届房交会总结报告市场分析调查研究

成都御泰营销策划有限公司,2012年10月,成都市第40届房交会（2012年秋季）总结报告,目彔,Part1 背景分析,Part2 数字房交会,Part3 房交会关注点分析 Part4 区域市场分析 Part5 房交会后市预测分析,PART 1 背景分析,温家宝房地产调控八论,政策环境,温家宝：坚定不动摇调控房地产,经济环境,GDP：上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%，三年首次破8。 CPI： 上半年，居民消费价格同比上涨3.3%，涨幅比一季度回落0.5个百分点，比上年同期回落2.1个百分点，9月份同比增幅1.9。 PMI：2012年10月1日，中国物流与采购联合会发布的2012年9月份中国制造业采购经理指数(PMI)为49.8%。 信贷：9月，社会融资规模为1.65万亿元，分别比上月和上年同期多4041亿元和1.22万亿元。其中，9月人民币贷款增加6232亿元，尽管同比多增了1539亿元，但仍低于市场预期的约7000亿元。,GDP,CPI,信贷,市场环境,2012年上半年成都房地产市场 截止6月底，全市共成交新建商品房1244万平方米，同比减少18%，其中，新建商品住房成交1016万平方米，同比减少18%。房价微幅回落，16月，全市144平方米以下商品住房成交均价5659元/平方米，同比下降2%；前5个月，新建住宅价格指数环比涨幅分别为-0.2%、0%、-0.2%、-0.1%和-0.3%，同比涨幅分别为-0.1%、-0.7%、-0.9%、-0.9%和-1.5%。,7月： 住宅供应面积为63.6万平方米，环比下跌7.4%；但成交量却再度冲高，成交套数为8932套，成交面积为87万平方米，分别环比上升24% 和23.7%。 8月： 销售情况：商品房面积成交1233300，环比增长8.89%；商品住宅成交10266户，共994682，分别增长12.18%和13.49% 新增供应情况：本月新增供应量大幅增加，共有54个项目获得了1653675.55的预售许可面积，新增面积较上月环比增长了49.13%。 9月： 9月成都楼市新推楼盘近40个，其中纯新盘占据9月楼市的半壁江山。在新推楼盘中，主城区占比45%，近郊占比38%，远郊占比17%。成都住宅市场共成交7452套新建商品住房，环比8月下降26.06%。从1年的住宅市场成交数据看来，9月7452套的成交量处于中上水平。,市场环境,九月成都预计新推项目将达到50个，纯新盘占比将超过六成，其中主城区占比45%，近郊占比38%，远郊占比17%，郊县热仍占上风。纯新盘占比过半达59%，老盘新推占比41%。 虽然9月是房地产市场的传统旺季，购房者都期待着楼盘能有大幅度的优惠推出，楼盘大部分楼盘价格并没有出现明显下调，相反，确迎来了新的一波涨价潮。,各地楼市观察 9月30日，素有深圳四季度楼市风向标之称、为期5天的深圳秋季房地产交易会如期举行。然而，这个打着“咱深圳人的购房节”口号的秋交会，参展的本地楼盘只有20余个，仅占参展楼盘的两成。全国主要的54个城市在黄金周前7天合计签约套数约为1.6万套，相比今年黄金周前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%。长达八天的中秋国庆假期恰逢“金九银十”交会，受假期因素影响，各地楼盘的成交表现冷暖不一，总体而言存量住房依旧供应充足，价格因素仍然是决定人们看房买房的关键所在。 备案数据：,调控不会放松，价滞量跌成市场主要趋势， 部分开发商仍在期待市场回暖。,PART 2 数字房交会,第40届成都市房地产交易会（2012秋季）于10月6日正式开幕。本届房交会为期5天，共设5大展馆。分别是4号电商馆、 5号天府新区馆、 6号品牌馆、 7号北改馆、 8号家居建材馆。 本届房交会共63家开发商参展，同比减少了66家，51.16%，较春交会减少48家，43.24%，此外还有品牌二手房中介，房地产代理公司、渠道销售公司和家装建材企业； 本届房交会共131个（除去8个二手房及8个郊县展示项目）项目参展，较上届减少60个，环比降低31.41%。,参展开发商和项目数量双双下降,本届房交会参展项目，主城区参展63个，郊县参展68个，平分秋色； 本届房交会主城区参展项目数量较上届大幅度减少，减幅为29.55%； 本届房交会郊区参展项目数量较上届也大幅度减少，减幅为21.98%； 从参展的楼盘数量可以看出，连续两届房交会都呈大幅下降的趋势，各项数据均创新底，开发商对房交会的预期都不高。,主城区和郊县参展项目均呈下降趋势,环域及方位布局特征 市区参展项目主要集中在3环外及2- 3环，两区域参展项目占市区总参展项目的95.42%，而其中又 以3环外项目为最，占总参展项目的77.86%。西、南北方向楼量参展量最大。,城区及郊县布局特征 本届房交会区县参展项目多少与目前房地产发展热点相匹配，三环附近区县参展项目较多，青白江、邛崃、大邑无项目参展；近郊项目参展数为68个，较上届房交会下降10%； 虽然参加此次秋交会的房企中有12个楼盘均位于郫县，可在郫县展位中并没有过多的提及这些楼盘的详细信息；都江堰、彭州、新都等则完全是在秋交会现场进行城市形象宣传，未涉及楼盘信息。,交通、规划、商业成为主要主题 综合体物业：本届房交会综合体物业为32个，占整体项目的24.43% ，较上届房交会减少5家；含 40年商住物业项目有所上涨为38家，占整体项目的29%，比上届房交会增加9家。 住宅类物业：本届房交会住宅类项目为104个，占整体项目的79%，较上届房交会减少8家。 本届房交会地铁类项目为70个，占整体项目的53.44%， 天府新区项目23个，占整体项目的17.56%， 北改项目3个，占整体项目的2.29%。,人气下滑明显，观望气氛浓重 强化电商馆，增设北改馆，持续设置天府新区馆、品牌馆和保障房区； 受展会时间安排、成本限制、历届房交会影响力下降的影响，多数开发商缺席本届房交会； 展位现场较为冷清，但展位人气明显冷热不均，品牌开发商且有多项目的展位人气聚集。, 2012年全市共有84个保障性住房项目。,本届房交会共推61个保障房项目，现场展示了清溪雅筑、东洪广厦和胜天人居3个配套完善、紧邻地铁的限价房项目的“亮相”，价格在5360-5530元/平方米之间。共有300余户家庭现场填表申购限价房，接待现场咨询6500余人次。,保障性住房受市民关注,成都销售的几大领军房企，依旧在秋交会上光彩夺目，陷于销售“泥潭”的房企依旧在“苦苦挣扎”； 刚性需求仍是市场主角，二级城市客户成为市场生力军； 配套完善的刚需中小户型，受到了购房者更多的关注； 城南依旧是成都购房者最为关注的区域。在此区域内，高性价比项目和高端项目都成为购房者追逐的热点。,成交量不容乐观，体现强者恒强，弱者恒弱的格局,黄金周,城南,城南,城南,城南,城南,机构观点 本届房交会产展数量大幅下降，开发商参展热情度不高； 由于本届房交会之前经历了4个月的回暖（5-8月），本来预期会好于春交会的情况并没有出现； 结合9月份的市场情况：住宅成交量供应量激增，成交环比下降近3成（来源：透明房产网 ），但价格并未出现大幅下降，可以看出开发商还是寄托楼市的回暖，但购房者仍在观望； 主城区城南和城西参展项目居前两位，两大区域楼盘集中度最高； 郊区为郫县、温江、双流和新都参展项目较多； 商业项目较上届整体增加，预示大量商业项目上市，市场风险增大； 房交会成交明显向品牌开发商倾斜，房地产两极进一步扩大。,PART 3 房交会关注点分析,展位冷热不均，品牌开发商备受关注,商业地产及地铁物业持续受到关注,保障性住房备受关注,宜居生活，区市县组团推介城市形象,从展台的布置可以看出，这次参展的8个区（市）县，均不同程度强调其城市的宜居性，拥有良好的生态环境及区位环境。 可参展秋交会，当以满足购房者需求为主业，部分区县展区也推出了相应的楼盘。邛崃携带了8个相关楼盘资料供购房者了解；蒲江在房交会期间有5个楼盘的推介资料；虽然参加此次秋交会的房企中有12个楼盘均位于郫县，可在郫县展位中并没有过多的提及这些楼盘的详细信息；都江堰、彭州、新都等则完全是在秋交会现场进行城市形象宣传，未涉及楼盘信息。,本次成都秋交会上，有12家房企推出了24个单价过万的项目，其中超过15000元/平方米的有五个，保利拉菲庄园以23000元/平方米的价格成为本次秋交会中单价最贵住宅楼盘。 这12家房企为中铁八局、中铁二局、华宇、花样年、保利、绿地、蓝光、置信、金科、瑞发、阳光壹佰、华侨城。其中，只有蓝光、置信和瑞发3家是四川或成都的本土企业，另外9家均为外来房企。,高端项目比例增大，约占参展项目近3成,参展媒体更为活跃，房产电商参热情高，一二联动愈演愈烈,利用WIFI、手机二维码、短信推送、房产电商等新技术资源,新浪乐居等电商企业，从线上到线下，更加注意成交量的考核。,机构观点 展会现场整体较为冷清，展位人气明显冷热不均; 品牌开发商集中程度高，且受到追捧； 性价比楼盘、首次亮相新项目关注度高，住房保障备受关注； 参展二手中介8个，现场冷清；参展媒体更为活跃，房产电商新亮相； 渠道销售公司成为房交会新亮点。,优惠情况,优惠情况,楼市局部成交回暖，让开发商倾向于收紧优惠，但面对较大的去库存压力，以价换量的做法仍要持续。本次参展楼盘整体优惠幅度较上届无较大变化，优惠幅度在10%或以上的达到7个，优惠幅度在5-9%的有7个。最高优惠达到近20% （府河天成龙门镇）。 整体来看，以价跑量是主题，高端住宅迎合市场以价换量 ，写字楼展会上拼性价比 ，综合体数量少吸引力大。 品牌开发商携旗下多个项目集中参展，包括展示项目。各个项目均有不同程度优惠，优惠额度较节前有所增加。,机构观点,现场活动展示,现场互动活动,机构观点 通过现场展示活动，比如动漫、穿越、热舞、内衣秀等，吸引客户眼球； 通过现场互动活动，比如抽奖、攀岩、送小礼物等活动等，聚集人气，促进项目销售； 虽营销手段层出不穷，但到访人流量仍较春交会有较大差距。,PART 4 区域市场分析,郫县,销售备注：7月数据7月1日12日数据，8月无数据，9月数据为7月13后到9月的累计数据。,温江区2012年1-9月市场走势,温江1-9月市场供应10984套，成交10802套，供销基本平衡，月均成交量在1000套以上，近期平均成交量较前几月有下降趋势，价格方面出现滞涨，在小范围波动。,量稳价滞,温江房地产上半年市场情况,（一）土地市场 供应3宗、成交2宗，120.08亩；平均地价：422.99万元/亩。 （二）成交情况 温江3-7月（共五个月）总共成交：5369套，月均1000余套。 （三）存量情况 截至月底，商品房存量11591套，如按现在的销售速度，需要约11个月能完全消化。 （四）供求比 上半年新增供应量：92.64万平方米，成交量：75.53万平方米 供求比1.2，虽然供大于求，但仍在正常的波动区间。 考虑到今年上半年土地成交量小，供求比会趋于平衡。,郫县,温江土地市场成交情况,郫县,温江具体项目表现,郫县,温江成交排行,光华大道,光华大道仍是片区主要重点，集中了整个市场76%以上的成交量，高价项目仍是以别墅等低密度形态的产品为主。,金马,万春,金马,海峡科技园,主城区,郫县,青白江,区域后期缺乏规划支撑，就土地市场而言，虽然上半年只成交两宗土地，但是土地价格均在400万/亩以上，土地的价值仍然不可低估； 楼市方面，虽然目前供求比在1.2左右，但由于今年上半年土地供应不足，很有可能在明、后年出现供不应求的局面，而剩余的1万余套存量房，按现在的销售进度也不需要一年就能消化完成，后期发展有待； 价格方面，价格受整体市场和整体影响，出现滞涨，优惠已经呈大部分项目的常态。,郫县,结论,郫县,销售备注：7月数据7月1日12日数据，8月无数据，9月数据为7月13后到9月的累计数据。,新都区20