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2012年成都市第40届房交会总结报告市场分析调查研究

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    • 1、成都御泰营销策划有限公司,2012年10月,成都市第40届房交会(2012年秋季)总结报告,目彔,Part1 背景分析,Part2 数字房交会,Part3 房交会关注点分析 Part4 区域市场分析 Part5 房交会后市预测分析,PART 1 背景分析,温家宝房地产调控八论,政策环境,温家宝:坚定不动摇调控房地产,经济环境,GDP:上半年国内生产总值227098亿元,按可比价格计算,同比增长7.8%,三年首次破8。 CPI: 上半年,居民消费价格同比上涨3.3%,涨幅比一季度回落0.5个百分点,比上年同期回落2.1个百分点,9月份同比增幅1.9。 PMI:2012年10月1日,中国物流与采购联合会发布的2012年9月份中国制造业采购经理指数(PMI)为49.8%。 信贷:9月,社会融资规模为1.65万亿元,分别比上月和上年同期多4041亿元和1.22万亿元。其中,9月人民币贷款增加6232亿元,尽管同比多增了1539亿元,但仍低于市场预期的约7000亿元。,GDP,CPI,信贷,市场环境,2012年上半年成都房地产市场 截止6月底,全市共成交新建商品房1244万平方米,同比减少18%

      2、,其中,新建商品住房成交1016万平方米,同比减少18%。房价微幅回落,16月,全市144平方米以下商品住房成交均价5659元/平方米,同比下降2%;前5个月,新建住宅价格指数环比涨幅分别为-0.2%、0%、-0.2%、-0.1%和-0.3%,同比涨幅分别为-0.1%、-0.7%、-0.9%、-0.9%和-1.5%。,7月: 住宅供应面积为63.6万平方米,环比下跌7.4%;但成交量却再度冲高,成交套数为8932套,成交面积为87万平方米,分别环比上升24% 和23.7%。 8月: 销售情况:商品房面积成交1233300,环比增长8.89%;商品住宅成交10266户,共994682,分别增长12.18%和13.49% 新增供应情况:本月新增供应量大幅增加,共有54个项目获得了1653675.55的预售许可面积,新增面积较上月环比增长了49.13%。 9月: 9月成都楼市新推楼盘近40个,其中纯新盘占据9月楼市的半壁江山。在新推楼盘中,主城区占比45%,近郊占比38%,远郊占比17%。成都住宅市场共成交7452套新建商品住房,环比8月下降26.06%。从1年的住宅市场成交数据看来,9月7

      3、452套的成交量处于中上水平。,市场环境,九月成都预计新推项目将达到50个,纯新盘占比将超过六成,其中主城区占比45%,近郊占比38%,远郊占比17%,郊县热仍占上风。纯新盘占比过半达59%,老盘新推占比41%。 虽然9月是房地产市场的传统旺季,购房者都期待着楼盘能有大幅度的优惠推出,楼盘大部分楼盘价格并没有出现明显下调,相反,确迎来了新的一波涨价潮。,各地楼市观察 9月30日,素有深圳四季度楼市风向标之称、为期5天的深圳秋季房地产交易会如期举行。然而,这个打着“咱深圳人的购房节”口号的秋交会,参展的本地楼盘只有20余个,仅占参展楼盘的两成。全国主要的54个城市在黄金周前7天合计签约套数约为1.6万套,相比今年黄金周前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%。长达八天的中秋国庆假期恰逢“金九银十”交会,受假期因素影响,各地楼盘的成交表现冷暖不一,总体而言存量住房依旧供应充足,价格因素仍然是决定人们看房买房的关键所在。 备案数据:,调控不会放松,价滞量跌成市场主要趋势, 部分开发商仍在期待市场回暖。,PART 2 数字房交会,第40届成都市房地产交易会(2012秋季)于10月6日正式开

      4、幕。本届房交会为期5天,共设5大展馆。分别是4号电商馆、 5号天府新区馆、 6号品牌馆、 7号北改馆、 8号家居建材馆。 本届房交会共63家开发商参展,同比减少了66家,51.16%,较春交会减少48家,43.24%,此外还有品牌二手房中介,房地产代理公司、渠道销售公司和家装建材企业; 本届房交会共131个(除去8个二手房及8个郊县展示项目)项目参展,较上届减少60个,环比降低31.41%。,参展开发商和项目数量双双下降,本届房交会参展项目,主城区参展63个,郊县参展68个,平分秋色; 本届房交会主城区参展项目数量较上届大幅度减少,减幅为29.55%; 本届房交会郊区参展项目数量较上届也大幅度减少,减幅为21.98%; 从参展的楼盘数量可以看出,连续两届房交会都呈大幅下降的趋势,各项数据均创新底,开发商对房交会的预期都不高。,主城区和郊县参展项目均呈下降趋势,环域及方位布局特征 市区参展项目主要集中在3环外及2- 3环,两区域参展项目占市区总参展项目的95.42%,而其中又 以3环外项目为最,占总参展项目的77.86%。西、南北方向楼量参展量最大。,城区及郊县布局特征 本届房交会区县参

      5、展项目多少与目前房地产发展热点相匹配,三环附近区县参展项目较多,青白江、邛崃、大邑无项目参展;近郊项目参展数为68个,较上届房交会下降10%; 虽然参加此次秋交会的房企中有12个楼盘均位于郫县,可在郫县展位中并没有过多的提及这些楼盘的详细信息;都江堰、彭州、新都等则完全是在秋交会现场进行城市形象宣传,未涉及楼盘信息。,交通、规划、商业成为主要主题 综合体物业:本届房交会综合体物业为32个,占整体项目的24.43% ,较上届房交会减少5家;含 40年商住物业项目有所上涨为38家,占整体项目的29%,比上届房交会增加9家。 住宅类物业:本届房交会住宅类项目为104个,占整体项目的79%,较上届房交会减少8家。 本届房交会地铁类项目为70个,占整体项目的53.44%, 天府新区项目23个,占整体项目的17.56%, 北改项目3个,占整体项目的2.29%。,人气下滑明显,观望气氛浓重 强化电商馆,增设北改馆,持续设置天府新区馆、品牌馆和保障房区; 受展会时间安排、成本限制、历届房交会影响力下降的影响,多数开发商缺席本届房交会; 展位现场较为冷清,但展位人气明显冷热不均,品牌开发商且有多项目的展

      6、位人气聚集。, 2012年全市共有84个保障性住房项目。,本届房交会共推61个保障房项目,现场展示了清溪雅筑、东洪广厦和胜天人居3个配套完善、紧邻地铁的限价房项目的“亮相”,价格在5360-5530元/平方米之间。共有300余户家庭现场填表申购限价房,接待现场咨询6500余人次。,保障性住房受市民关注,成都销售的几大领军房企,依旧在秋交会上光彩夺目,陷于销售“泥潭”的房企依旧在“苦苦挣扎”; 刚性需求仍是市场主角,二级城市客户成为市场生力军; 配套完善的刚需中小户型,受到了购房者更多的关注; 城南依旧是成都购房者最为关注的区域。在此区域内,高性价比项目和高端项目都成为购房者追逐的热点。,成交量不容乐观,体现强者恒强,弱者恒弱的格局,黄金周,城南,城南,城南,城南,城南,机构观点 本届房交会产展数量大幅下降,开发商参展热情度不高; 由于本届房交会之前经历了4个月的回暖(5-8月),本来预期会好于春交会的情况并没有出现; 结合9月份的市场情况:住宅成交量供应量激增,成交环比下降近3成(来源:透明房产网 ),但价格并未出现大幅下降,可以看出开发商还是寄托楼市的回暖,但购房者仍在观望; 主城区

      7、城南和城西参展项目居前两位,两大区域楼盘集中度最高; 郊区为郫县、温江、双流和新都参展项目较多; 商业项目较上届整体增加,预示大量商业项目上市,市场风险增大; 房交会成交明显向品牌开发商倾斜,房地产两极进一步扩大。,PART 3 房交会关注点分析,展位冷热不均,品牌开发商备受关注,商业地产及地铁物业持续受到关注,保障性住房备受关注,宜居生活,区市县组团推介城市形象,从展台的布置可以看出,这次参展的8个区(市)县,均不同程度强调其城市的宜居性,拥有良好的生态环境及区位环境。 可参展秋交会,当以满足购房者需求为主业,部分区县展区也推出了相应的楼盘。邛崃携带了8个相关楼盘资料供购房者了解;蒲江在房交会期间有5个楼盘的推介资料;虽然参加此次秋交会的房企中有12个楼盘均位于郫县,可在郫县展位中并没有过多的提及这些楼盘的详细信息;都江堰、彭州、新都等则完全是在秋交会现场进行城市形象宣传,未涉及楼盘信息。,本次成都秋交会上,有12家房企推出了24个单价过万的项目,其中超过15000元/平方米的有五个,保利拉菲庄园以23000元/平方米的价格成为本次秋交会中单价最贵住宅楼盘。 这12家房企为中铁八局、

      8、中铁二局、华宇、花样年、保利、绿地、蓝光、置信、金科、瑞发、阳光壹佰、华侨城。其中,只有蓝光、置信和瑞发3家是四川或成都的本土企业,另外9家均为外来房企。,高端项目比例增大,约占参展项目近3成,参展媒体更为活跃,房产电商参热情高,一二联动愈演愈烈,利用WIFI、手机二维码、短信推送、房产电商等新技术资源,新浪乐居等电商企业,从线上到线下,更加注意成交量的考核。,机构观点 展会现场整体较为冷清,展位人气明显冷热不均; 品牌开发商集中程度高,且受到追捧; 性价比楼盘、首次亮相新项目关注度高,住房保障备受关注; 参展二手中介8个,现场冷清;参展媒体更为活跃,房产电商新亮相; 渠道销售公司成为房交会新亮点。,优惠情况,优惠情况,楼市局部成交回暖,让开发商倾向于收紧优惠,但面对较大的去库存压力,以价换量的做法仍要持续。本次参展楼盘整体优惠幅度较上届无较大变化,优惠幅度在10%或以上的达到7个,优惠幅度在5-9%的有7个。最高优惠达到近20% (府河天成龙门镇)。 整体来看,以价跑量是主题,高端住宅迎合市场以价换量 ,写字楼展会上拼性价比 ,综合体数量少吸引力大。 品牌开发商携旗下多个项目集中参展

      9、,包括展示项目。各个项目均有不同程度优惠,优惠额度较节前有所增加。,机构观点,现场活动展示,现场互动活动,机构观点 通过现场展示活动,比如动漫、穿越、热舞、内衣秀等,吸引客户眼球; 通过现场互动活动,比如抽奖、攀岩、送小礼物等活动等,聚集人气,促进项目销售; 虽营销手段层出不穷,但到访人流量仍较春交会有较大差距。,PART 4 区域市场分析,郫县,销售备注:7月数据7月1日12日数据,8月无数据,9月数据为7月13后到9月的累计数据。,温江区2012年1-9月市场走势,温江1-9月市场供应10984套,成交10802套,供销基本平衡,月均成交量在1000套以上,近期平均成交量较前几月有下降趋势,价格方面出现滞涨,在小范围波动。,量稳价滞,温江房地产上半年市场情况,(一)土地市场 供应3宗、成交2宗,120.08亩;平均地价:422.99万元/亩。 (二)成交情况 温江3-7月(共五个月)总共成交:5369套,月均1000余套。 (三)存量情况 截至月底,商品房存量11591套,如按现在的销售速度,需要约11个月能完全消化。 (四)供求比 上半年新增供应量:92.64万平方米,成交量:75.53万平方米 供求比1.2,虽然供大于求,但仍在正常的波动区间。 考虑到今年上半年土地成交量小,供求比会趋于平衡。,郫县,温江土地市场成交情况,郫县,温江具体项目表现,郫县,温江成交排行,光华大道,光华大道仍是片区主要重点,集中了整个市场76%以上的成交量,高价项目仍是以别墅等低密度形态的产品为主。,金马,万春,金马,海峡科技园,主城区,郫县,青白江,区域后期缺乏规划支撑,就土地市场而言,虽然上半年只成交两宗土地,但是土地价格均在400万/亩以上,土地的价值仍然不可低估; 楼市方面,虽然目前供求比在1.2左右,但由于今年上半年土地供应不足,很有可能在明、后年出现供不应求的局面,而剩余的1万余套存量房,按现在的销售进度也不需要一年就能消化完成,后期发展有待; 价格方面,价格受整体市场和整体影响,出现滞涨,优惠已经呈大部分项目的常态。,郫县,结论,郫县,销售备注:7月数据7月1日12日数据,8月无数据,9月数据为7月13后到9月的累计数据。,新都区20

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