2010年无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议

,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,无锡商业市场环境分析及 地块商业的初步策略建议,2010 年 1 月,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,目录,第一部分、无锡市商业市场发展情况 4,1.中心区商业 . 5,1.1 中心区商圈范围 5,1.2 中山路 6,1.3 人民路 8,1.4 新生路 9,1.5 健康路 10,1.6 后西溪 11,2副中心区商业 12,2.1 副中心区商业范围 12,2.2 火车站商圈 13,2.3 欧风街 14,2.4 五爱路商圈 16,2.5 南禅寺商圈 17,2.6 太湖广场商圈 19,2.7 小结： 21,3东区商业 22,3.1 东区商业范围 22,3.2 代表商圈锡东商圈 22,3.3 代表商圈新区商圈 24,3.4 小结： 26,4南区商业 27,4.1 南区商业范围 27,4.2 代表商圈中桥商圈 27,2,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,4.3 小结： 29,5西区商业 30,5.1 西区商业范围 30,5.2 代表商圈河埒口商圈 30,5.3 小结 32,6市内百货主要分布 33,7中心区典型商业 34,7.1 商业大厦 34,7.2 八佰伴 40,7.3 崇安寺 44,7.4 保利广场 48,7.5 小结 52,第二部分、现有典型商业项目分析 53,1.万达广场 . 53,2.金太湖国际城 . 56,3.哥伦布广场 . 58,4.茂业豪园 . 62,5.小结：. 63,第三部分、项目商业部分策略建议 64,1商业定位 64,2.商业运营策略 . 64,3静态分析 65,3,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,第一部分、无锡市商业市场发展情况,岁月无声，2009 年已悄然逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容， 但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。随着无锡商业经济的快速发展，商 业地产市场发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市 中心区有以中山路和人民路为中心的 CBD 商圈、新生路商业街、健康路商 业街、后西溪商业街；副中心区有火车站商圈、欧风街商圈、五爱广场商圈、 南禅寺商圈和太湖广场商圈；东区有锡东新城商业圈、锡沪路商业街、新区 商业圈、长江路商业街、旺庄路商业街；西区有河埒口商圈、梁青路商业街、 湖滨路商业街；南区有中桥商圈、中南路商业街、苏锡路商业街；无锡规划 建设特大城市以来，无锡的商业建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后 春笋般缤纷登场，典型的有商业大厦、八佰伴、崇安寺和保利广场。,无,锡单核商业中心的格局在目前形势依然较难改变，从商圈角度上来讲，只 有无锡市中心核心商圈的商业价格维持在极高的水平； 其它商圈虽然商业 氛围也已形成并且各自拥有自身的特色，但商业价格及租金距市中心商圈 依然有较大的差距； 商圈决定商铺投资价值，无锡目前成熟商圈中的商铺 受到商铺投资客的认可，相对价格稳定。 本案在成熟的市中心商圈范围内， 区位优势与市场认可度较高。,4,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议 1.中 心 区 商 业 1.1 中 心 区 商 圈 范 围 中心区是解放环路以内 的区域，商业中心区包 括 以中山路为纽带的 CBD 商圈和以火车站 为辐射的火车站商圈。 他们是无锡最为成熟的 两个经济商圈，商业条 件成熟、商业氛围浓厚， 承担行政、商业、文化、 金融等职能的一级中心区， 历来是商家入主无锡的必争之地。 中心商圈主要商业街道有：,街道名称 中山路 人民中路 新生路 健康路 后西溪,商业状况简介 集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业街 以餐饮、服饰为主，其他商业形态为辅的商业街 以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业形态配套为辅的商业街 中低档服饰一条街，以女装居多的商业街 以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街 5,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.2 中 山 路,中山路商业街，商业大楼林立， 是一条集购物、餐饮、娱乐为 一体的综合性商业街，是全国 十条中华商业示范街之一。它 地处无锡市市中心，北至胜利 门广场，南联朝阳广场，中有 崇安寺地区，是无锡最繁华的 商业街道,道路指标 ：中山路全长约 2100 米，宽约 40 米,店铺数量 ：793 家,商业楼层 ：解放南路到崇宁路以一层商铺为主，人民中路至北大街段以大,型集中商业和 2-3 层商铺为主,店铺面积 ：解放南路到崇宁路商铺面积集中在 50-120 平米（部分转角商铺,面积较大），人民中路至北大街段商铺面积集中在 250-300 平,米（大型集中商业除外）,租金水平 ：崇宁路至解放南路段一层商铺租金在 12-15 元/平米/天；人民中,路至北大街段租金在 18-25 元/平米/天，与人民中路交叉中附近,商铺租金最高，沿中山路两端逐渐递减,业态分布 ：以服饰、餐饮为主，其他商业业态为辅的综合性商业街,作为无锡目前商业氛围最浓的商业街区，有其一定的历史原因。多年来，中 山路在无锡市民的心里就是“城里”的代名词，逛街要到中山路，购物要到 中山路，休闲也去中山路，这已经成为人们的一个思维定势。因此，尽管城 市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼，,6,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。前两年，商业大厦、八佰伴等主 力商城开始引进多家国际品牌，这也使得中山路商业街的整体档次提升了不 少，而从中山路分段的租金来看，差异还是比较大的，核心地段也仅有县前 街人民中路约 800M 左右 。,7,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.3 人 民 路,人民中路与中山路垂直交叉， 占据市中心核心位臵，是仅次 于中山路的一条商业街，无锡 最具代表性的崇安寺商业体就 坐落在人民中路与中山路的交 叉口，东至五爱广场，西至东 林大酒店，人流量、车流量都 比较大，本次统计是解放环路 中间段，长约 1600 米,道路指标 ：人民中路全长约 1600 米，宽约 40 米,店铺数量 ：651 家,商业楼层 ：以一层商铺为主，人民中路与中山路交叉口附近有部分 2-3 层商,铺和几幢大型集中商业楼,店铺面积 ：商铺面积集中在 50-100 平米小面积商铺为主，部分 2-3 层商铺,面积在 250-400 平米（大型集中商业除外）,租金水平 ：人民中路与中山路交叉口附近商铺会达到 20 元/平米/天左右，沿,两端逐渐递减，最低租金在 8-10 元/平米/天,业态分布 ：集购物、餐饮、娱乐为一体的综合型商业街,随着市苏宁广场、崇安寺二期、恒隆广场等项目建设的推进，今后人民路将 重点引进高端商贸服务业，形成一个高端商贸区。市中心商务区将以中山路 为纵轴，人民路为横轴，两者交相辉映形成一个商贸包围圈，人民路重现繁 华指日可待。而目前人民路也仅有人民中路段整体租金较高，到人民西路或 者人民东路段后，整体租金下滑也比较明显。,8,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.4 新 生 路,新生路北至县前东街，南 至朝阳广场，是一条与中 山路平行的商业街。但街 道较窄，发展受限，其繁 荣程度不及中山路，街道、 建筑比较陈旧，本次统计 是县前西街至学前东路 段，长约 1000 米。,道路指标 ：人民中路全长约 1000 米，宽约 30-35 米,店铺数量 ：231 家,商业楼层：崇宁路至县前西街段一层商铺为主，少量的二层商铺，崇宁路,至解放南路段一层商铺为主，中间部分位臵无沿街商铺,店铺面积 ：以小面积商铺为主，面积集中在 50-120 平米，部分两层商铺面,积在 250-300 平米。,租金水平 ： 县前西街与崇宁路段商铺租金在 15 元/平米/天左右，崇宁路至,解放南路段租金在 8-10 元/平米/天,业态分布 ： 以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业以配套存在,新生路作为一条内街，整体作为 CBD 商圈的配套存在，而随着苏宁广场项 目的启动，对于周边商铺会产生一定的拉升作用，长期的配套地位也将会有 一定改善。而新生路业态与市中心主要的商业街相类似，位臵的劣势将会成 为阻碍其成为主流商业街的主要障碍,9,顾有,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.5 健 康 路,健康路北到复兴路，南至学前东路 此商业街主要经营服装，并且以女 装居多， “服饰一条街”之称。 这里是年轻人购买服饰、饰品最爱 来的地方之一，特别是年轻女性更 是乐此不疲。所以这里人流量特别 大，加上街道较窄，所以显得十分 拥挤，因此也带动了小餐饮业的发 展。本次统计复兴路至解放环路段， 长约 900 米。,道路指标 ：健康路全长约 900 米，宽约 35-40 米,店铺数量 ：192 家,商业楼层 ：复兴路至人民中路段及后西溪至解放南路段以一层商铺为主，人,民中路至解放后西溪段两层铺为主,店铺面积 ：一层商铺面积集中在 50-80 平米，两层商铺面积在 200-250 平米,租金水平 ：复兴路至后溪段租金在 8-12 元/平米/天左右，后西溪至解放环路,段租金在 8-10 元/平米/天,业态分布 ：中低档服饰一条街，以女装居多,健康路也是作为 CBD 的配套而存在，其间经营多以中低档女装为主，而恒 隆广场的开建将会对本商业街有着极大的拉升作用，而提升其配套地位必须 改变其拥堵的交通和杂乱的经营。,10,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.6 后 西 溪,后西溪东至中山路，与崇宁路相 连；西至解放西路。整个商业街 较短，但人流量很大，商气也很 旺，店铺较多，但随着今年中山 路的改造后，商业更加集中，后 西溪商业氛围有所回落，本次统 计是中山路与解放环路中间段， 长约 700 米。,道路指标 ：健康路全长约 700 米，宽约 25-30 米,店铺数量 ：131 家,商业楼层 ：后西溪路商业以一层商铺为主，在与中山路、健康路交叉口出现,2-3 层商铺,店铺面积 ：以小面积为主，商铺面积集中在 50-100 平米,租金水平 ：人民中路至健康路中间段租金水平在 12-15 元/平米/天，从健康,路至解放西路段租金水平逐渐递减，复兴路至后溪段租金在 5-11 元/平米天,业态分布 ：以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街,后西溪在恒隆广场项目未开工之前，人流量比较大，由于该区域 早期低端服饰市场的定位已经深入人心，主要以学生群为主。在 恒隆广场开工之后，周边商铺面临拆迁，因此整体人流量受到很 严重的影响。健康路与后西溪共同构成锡城中低档服饰街，因其 发展早，到现在已经具有一定规模，随着中山路商业改造，商业 中心更加聚集，档次偏低已经成为其发展的瓶颈，未来竞争力将 逐渐下降。,11,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,2 副 中 心 区 商 业,2.1 副 中 心 区 商 业 范 围,副中心区在由京杭 运河、太湖大道、沪 宁铁路、锡澄路、通 惠路所构成的环形 以内，解放环路以外 的区域。副中心区是 中心区的延伸，商业 的繁华程度仅次于 中心区，是城市经济 的重要区域。副中心 区包括火车站商圈、,欧风街商圈、保利广场商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈和太湖广场商圈， 形成了各具特色的商业中心。随着无锡建设特大城市的步伐，中心区的改造、 延伸，副中心区与中心的界限将不再明显，副中心区将得到前所未有的发展 机遇，并充满无限商机和活力，必将成为众多商家及投资者抢占的高地。,12,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,2.2 火 车 站 商 圈,历来人流量大的地方商业发达，而火车站是流动人口高度集中的地方，人流 量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的 商业圈。但从全国范围来说，一个城市的火车站地区的传统商业业态一向是 被人视为低档次的，包括上海、北京等大城市，所以他的繁华程度远不如 CBD 商圈。,代表商街工运路：,工运路北至二