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2010年无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议

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    • 1、,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,无锡商业市场环境分析及 地块商业的初步策略建议,2010 年 1 月,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,目录,第一部分、无锡市商业市场发展情况 4,1.中心区商业 . 5,1.1 中心区商圈范围 5,1.2 中山路 6,1.3 人民路 8,1.4 新生路 9,1.5 健康路 10,1.6 后西溪 11,2副中心区商业 12,2.1 副中心区商业范围 12,2.2 火车站商圈 13,2.3 欧风街 14,2.4 五爱路商圈 16,2.5 南禅寺商圈 17,2.6 太湖广场商圈 19,2.7 小结: 21,3东区商业 22,3.1 东区商业范围 22,3.2 代表商圈锡东商圈 22,3.3 代表商圈新区商圈 24,3.4 小结: 26,4南区商业 27,4.1 南区商业范围 27,4.2 代表商圈中桥商圈 27,2,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,4.3 小结: 29,5西区商业 30,5.1 西区商业范围 30,5.2 代表商圈河埒口商圈 30,5.3 小结 32,6市内百货主要分布 33,7中心区典型商业 34,

      2、7.1 商业大厦 34,7.2 八佰伴 40,7.3 崇安寺 44,7.4 保利广场 48,7.5 小结 52,第二部分、现有典型商业项目分析 53,1.万达广场 . 53,2.金太湖国际城 . 56,3.哥伦布广场 . 58,4.茂业豪园 . 62,5.小结:. 63,第三部分、项目商业部分策略建议 64,1商业定位 64,2.商业运营策略 . 64,3静态分析 65,3,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,第一部分、无锡市商业市场发展情况,岁月无声,2009 年已悄然逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容, 但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。随着无锡商业经济的快速发展,商 业地产市场发展迅猛,逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市 中心区有以中山路和人民路为中心的 CBD 商圈、新生路商业街、健康路商 业街、后西溪商业街;副中心区有火车站商圈、欧风街商圈、五爱广场商圈、 南禅寺商圈和太湖广场商圈;东区有锡东新城商业圈、锡沪路商业街、新区 商业圈、长江路商业街、旺庄路商业街;西区有河埒口商圈、梁青路商业街、 湖滨路商业街;南区有中桥商圈、中南路商业街、苏锡路商

      3、业街;无锡规划 建设特大城市以来,无锡的商业建设更是日新月异,大小商场、商铺如雨后 春笋般缤纷登场,典型的有商业大厦、八佰伴、崇安寺和保利广场。,无,锡单核商业中心的格局在目前形势依然较难改变,从商圈角度上来讲,只 有无锡市中心核心商圈的商业价格维持在极高的水平; 其它商圈虽然商业 氛围也已形成并且各自拥有自身的特色,但商业价格及租金距市中心商圈 依然有较大的差距; 商圈决定商铺投资价值,无锡目前成熟商圈中的商铺 受到商铺投资客的认可,相对价格稳定。 本案在成熟的市中心商圈范围内, 区位优势与市场认可度较高。,4,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议 1.中 心 区 商 业 1.1 中 心 区 商 圈 范 围 中心区是解放环路以内 的区域,商业中心区包 括 以中山路为纽带的 CBD 商圈和以火车站 为辐射的火车站商圈。 他们是无锡最为成熟的 两个经济商圈,商业条 件成熟、商业氛围浓厚, 承担行政、商业、文化、 金融等职能的一级中心区, 历来是商家入主无锡的必争之地。 中心商圈主要商业街道有:,街道名称 中山路 人民中路 新生路 健康路 后西溪,商业状况简介 集购物、餐饮、休闲娱

      4、乐为一体的综合性商业街 以餐饮、服饰为主,其他商业形态为辅的商业街 以餐饮为主,服饰其次,其他各类商业形态配套为辅的商业街 中低档服饰一条街,以女装居多的商业街 以服饰、饰品为主,与健康路共同打造服饰街 5,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.2 中 山 路,中山路商业街,商业大楼林立, 是一条集购物、餐饮、娱乐为 一体的综合性商业街,是全国 十条中华商业示范街之一。它 地处无锡市市中心,北至胜利 门广场,南联朝阳广场,中有 崇安寺地区,是无锡最繁华的 商业街道,道路指标 :中山路全长约 2100 米,宽约 40 米,店铺数量 :793 家,商业楼层 :解放南路到崇宁路以一层商铺为主,人民中路至北大街段以大,型集中商业和 2-3 层商铺为主,店铺面积 :解放南路到崇宁路商铺面积集中在 50-120 平米(部分转角商铺,面积较大),人民中路至北大街段商铺面积集中在 250-300 平,米(大型集中商业除外),租金水平 :崇宁路至解放南路段一层商铺租金在 12-15 元/平米/天;人民中,路至北大街段租金在 18-25 元/平米/天,与人民中路交叉中附近,商铺租金最高,沿中山

      5、路两端逐渐递减,业态分布 :以服饰、餐饮为主,其他商业业态为辅的综合性商业街,作为无锡目前商业氛围最浓的商业街区,有其一定的历史原因。多年来,中 山路在无锡市民的心里就是“城里”的代名词,逛街要到中山路,购物要到 中山路,休闲也去中山路,这已经成为人们的一个思维定势。因此,尽管城 市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼,,6,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。前两年,商业大厦、八佰伴等主 力商城开始引进多家国际品牌,这也使得中山路商业街的整体档次提升了不 少,而从中山路分段的租金来看,差异还是比较大的,核心地段也仅有县前 街人民中路约 800M 左右 。,7,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.3 人 民 路,人民中路与中山路垂直交叉, 占据市中心核心位臵,是仅次 于中山路的一条商业街,无锡 最具代表性的崇安寺商业体就 坐落在人民中路与中山路的交 叉口,东至五爱广场,西至东 林大酒店,人流量、车流量都 比较大,本次统计是解放环路 中间段,长约 1600 米,道路指标 :人民中路全长约 1600

      6、米,宽约 40 米,店铺数量 :651 家,商业楼层 :以一层商铺为主,人民中路与中山路交叉口附近有部分 2-3 层商,铺和几幢大型集中商业楼,店铺面积 :商铺面积集中在 50-100 平米小面积商铺为主,部分 2-3 层商铺,面积在 250-400 平米(大型集中商业除外),租金水平 :人民中路与中山路交叉口附近商铺会达到 20 元/平米/天左右,沿,两端逐渐递减,最低租金在 8-10 元/平米/天,业态分布 :集购物、餐饮、娱乐为一体的综合型商业街,随着市苏宁广场、崇安寺二期、恒隆广场等项目建设的推进,今后人民路将 重点引进高端商贸服务业,形成一个高端商贸区。市中心商务区将以中山路 为纵轴,人民路为横轴,两者交相辉映形成一个商贸包围圈,人民路重现繁 华指日可待。而目前人民路也仅有人民中路段整体租金较高,到人民西路或 者人民东路段后,整体租金下滑也比较明显。,8,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.4 新 生 路,新生路北至县前东街,南 至朝阳广场,是一条与中 山路平行的商业街。但街 道较窄,发展受限,其繁 荣程度不及中山路,街道、 建筑比较陈旧,本次统计 是县前西街至

      7、学前东路 段,长约 1000 米。,道路指标 :人民中路全长约 1000 米,宽约 30-35 米,店铺数量 :231 家,商业楼层:崇宁路至县前西街段一层商铺为主,少量的二层商铺,崇宁路,至解放南路段一层商铺为主,中间部分位臵无沿街商铺,店铺面积 :以小面积商铺为主,面积集中在 50-120 平米,部分两层商铺面,积在 250-300 平米。,租金水平 : 县前西街与崇宁路段商铺租金在 15 元/平米/天左右,崇宁路至,解放南路段租金在 8-10 元/平米/天,业态分布 : 以餐饮为主,服饰其次,其他各类商业以配套存在,新生路作为一条内街,整体作为 CBD 商圈的配套存在,而随着苏宁广场项 目的启动,对于周边商铺会产生一定的拉升作用,长期的配套地位也将会有 一定改善。而新生路业态与市中心主要的商业街相类似,位臵的劣势将会成 为阻碍其成为主流商业街的主要障碍,9,顾有,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.5 健 康 路,健康路北到复兴路,南至学前东路 此商业街主要经营服装,并且以女 装居多, “服饰一条街”之称。 这里是年轻人购买服饰、饰品最爱 来的地方之一,特别是年轻女

      8、性更 是乐此不疲。所以这里人流量特别 大,加上街道较窄,所以显得十分 拥挤,因此也带动了小餐饮业的发 展。本次统计复兴路至解放环路段, 长约 900 米。,道路指标 :健康路全长约 900 米,宽约 35-40 米,店铺数量 :192 家,商业楼层 :复兴路至人民中路段及后西溪至解放南路段以一层商铺为主,人,民中路至解放后西溪段两层铺为主,店铺面积 :一层商铺面积集中在 50-80 平米,两层商铺面积在 200-250 平米,租金水平 :复兴路至后溪段租金在 8-12 元/平米/天左右,后西溪至解放环路,段租金在 8-10 元/平米/天,业态分布 :中低档服饰一条街,以女装居多,健康路也是作为 CBD 的配套而存在,其间经营多以中低档女装为主,而恒 隆广场的开建将会对本商业街有着极大的拉升作用,而提升其配套地位必须 改变其拥堵的交通和杂乱的经营。,10,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,1.6 后 西 溪,后西溪东至中山路,与崇宁路相 连;西至解放西路。整个商业街 较短,但人流量很大,商气也很 旺,店铺较多,但随着今年中山 路的改造后,商业更加集中,后 西溪商业氛围有所回落

      9、,本次统 计是中山路与解放环路中间段, 长约 700 米。,道路指标 :健康路全长约 700 米,宽约 25-30 米,店铺数量 :131 家,商业楼层 :后西溪路商业以一层商铺为主,在与中山路、健康路交叉口出现,2-3 层商铺,店铺面积 :以小面积为主,商铺面积集中在 50-100 平米,租金水平 :人民中路至健康路中间段租金水平在 12-15 元/平米/天,从健康,路至解放西路段租金水平逐渐递减,复兴路至后溪段租金在 5-11 元/平米天,业态分布 :以服饰、饰品为主,与健康路共同打造服饰街,后西溪在恒隆广场项目未开工之前,人流量比较大,由于该区域 早期低端服饰市场的定位已经深入人心,主要以学生群为主。在 恒隆广场开工之后,周边商铺面临拆迁,因此整体人流量受到很 严重的影响。健康路与后西溪共同构成锡城中低档服饰街,因其 发展早,到现在已经具有一定规模,随着中山路商业改造,商业 中心更加聚集,档次偏低已经成为其发展的瓶颈,未来竞争力将 逐渐下降。,11,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,2 副 中 心 区 商 业,2.1 副 中 心 区 商 业 范 围,副中心区在由京杭 运河、太湖大道、沪 宁铁路、锡澄路、通 惠路所构成的环形 以内,解放环路以外 的区域。副中心区是 中心区的延伸,商业 的繁华程度仅次于 中心区,是城市经济 的重要区域。副中心 区包括火车站商圈、,欧风街商圈、保利广场商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈和太湖广场商圈, 形成了各具特色的商业中心。随着无锡建设特大城市的步伐,中心区的改造、 延伸,副中心区与中心的界限将不再明显,副中心区将得到前所未有的发展 机遇,并充满无限商机和活力,必将成为众多商家及投资者抢占的高地。,12,无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议,2.2 火 车 站 商 圈,历来人流量大的地方商业发达,而火车站是流动人口高度集中的地方,人流 量巨大,商机无限,无锡在很早以前就形成了以火车站为核心,辐射四周的 商业圈。但从全国范围来说,一个城市的火车站地区的传统商业业态一向是 被人视为低档次的,包括上海、北京等大城市,所以他的繁华程度远不如 CBD 商圈。,代表商街工运路:,工运路北至二

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