物业设备管理(培训幻灯片)

2019/4/20,第四单元,1,第六单元,房屋设备管理,2019/4/20,第四单元,2,学习目的,了解房屋设备的构成和房屋设备管理的基本制度；了解房屋设备管理的日常工作程序和维修管理 熟悉房屋建筑卫生设备、电气设备和楼宇智能化设备三大系统的基本构成 掌握房屋设备管理的七大内容,2019/4/20,第四单元,3,第一节 房屋设备管理概述,房屋设备就是房屋建筑内部附属设备的简称,2019/4/20,第四单元,4,房屋设备的构成,电气设备,卫生设备,智能化设备,2019/4/20,第四单元,5,给水,排水,热水,供暖,供冷,通风,消防,房屋建筑卫生设备构成,2019/4/20,第四单元,6,房屋建筑卫生设备,室内给水设备 用人工方法提供水源，为工作或生活创造条件的设备 室内排水设备 指房屋设备中用来排出污（废）水和屋面雨、雪水的部分,2019/4/20,第四单元,7,房屋建筑卫生设备,热水供应设备 指房屋设备中为用户生产、生活提供热水的设备。包括加热设备、储存设备和管道部分 供暖设备 由热源、输热和散热部分组成。可分为热水供暖设备和蒸汽供暖设备,2019/4/20,第四单元,8,房屋建筑卫生设备,供冷设备 指房屋建筑设备中可以使空气流通，给使用者带来凉爽感觉的部分，包括空调机、冷气机、深井泵、电扇、冷却塔等等,2019/4/20,第四单元,9,空 调 设 备,空调系统的基本组成 工作区（空调区） 空气的输送和分配部分 空气的处理部分 处理空气所需要的冷、热源,2019/4/20,第四单元,10,空调系统的分类,按功能分 一般性空调 工业空调 洁净性空调 按空气处理的方式分 集中式空调、半集中式空调和分散式系统（空调机组） 按结构分 窗式空调与分体式（分离式 ）空调 分体式空调器室内机组有三种形式 落地型；挂壁型；吊顶型,2019/4/20,第四单元,11,房屋建筑卫生设备,通风设备 包括通风机、排气口和净化除尘设备等 消防设备 指房屋建筑设备中为了防火、灭火和火灾发生时保证人、物安全的设备、设施 目前采用的的消防设备仍然以水力灭火为主，如消火栓系统、喷淋系统 配套设施有烟感器、防火卷帘（防火门）以及防火筒（气体、粉末、水剂和泡沫）,2019/4/20,第四单元,12,2019/4/20,第四单元,13,房屋建筑电气设备,供电设备 变压器房内设备、配电房内设备、配电干线、楼层配电箱、备用电源等 照明设备 开关、插座和各种照明灯具等 弱电设备 广播设备、通信设备、电视系统、计算机设备、报警系统、自动监控系统等,2019/4/20,第四单元,14,房屋建筑电气设备,运输设备 电梯 防雷装置 指房屋建筑设备中为了避免房屋遭受雷击而安置的设施，包括避雷针和避雷网，由接闪器、引下线索和接地极三部分组成 防雷等级：一类、二类、三类,2019/4/20,第四单元,15,楼宇智能化设备,计算机监控技术设备 综合布线技术设备 计算机信息管理技术设备 计算机网络与现代通讯技术设备,2019/4/20,第四单元,16,房屋设备管理的方式、内容、制度与 工作规范,房屋设备管理的方式 方式 维修管理和运行管理 管理措施 七大方面的制度,2019/4/20,第四单元,17,房屋设备管理的内容,使用管理 按日常、季节性和紧急情况下使用设备建立运行值班、交接班制度和岗位责任制 维修养护管理 定期检查、日常维修保养制度维修质量标准和维修人员值班制度 安全管理 人员和设备的安全管理 技术档案资料管理,2019/4/20,第四单元,18,房屋设备管理的基本制度,各级人员的岗位职责 工程部经理、技术专业主管、领班、维修技术工人、资料统计员和保管员的职责等 管理制度 预防性计划维修保养制度 值班制度 交接班制度 报告制度和工具领用保管制度,2019/4/20,第四单元,19,日常工作程序,请求检修程序 维修单 大型设备检修程序 事故处理程序 设备改造更新程序,2019/4/20,第四单元,20,房屋设备的维修管理,零星工程 中修工程 大修工程 设备更新和技术改造,2019/4/20,第四单元,21,第二节 房屋设备管理的具体内容,给水设备的管理 建筑物给水方式 城市供水管网供水和二次供水（高层建筑加压水泵、高位水箱） 管理范围界定 高层以楼内供水泵房总水表为界，多层以楼外自来水表为界。之外由供水部门负责，之内由物管企业负责。地下消防井、消防栓由供水部门负责，其它消防供水系统（消防泵、管道和室内消防栓）由物管公司负责,2019/4/20,第四单元,22,给水设备的管理,防止二次供水的污染 对供水管道、节门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查 跑水、漏水故障及时抢修 消防水泵的定期检查试用,2019/4/20,第四单元,23,给水管道的养护,给水管道的检查 保温防冻 冻裂事故处理,2019/4/20,第四单元,24,排水设备的管理,管理范围界定 室内排水系统由物管企业负责 道路和市政排水设施的管理以3.5m路宽为界,2019/4/20,第四单元,25,排水设备的管理,定期对排水管道进行养护和清通 防止各种杂物堵塞下水道，发现堵塞应及时清通 定期检查排水管道、节门等设备的锈蚀和渗漏，发现问题及时处理 排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物,2019/4/20,第四单元,26,排水设备常见故障的处理,室内排水管道的渗漏 室内下水道的堵塞 室外排水管道的堵塞 卫生设备的修理 水箱、大便器、小便器和面盆、澡盆、淋浴器,2019/4/20,第四单元,27,供电设备的管理,与供电部门工作范围的界定 建立各项设备档案 供电管理的基本内容,2019/4/20,第四单元,28,与供电部门工作范围的界定,低压供电 以供电接户线的第一支撑物为界 10KV高压供电 以变电所外第一断路器或进线套管为界 35KV高压供电 以变电站外第一基电杆为界 计费电能表及附件均由供电部门负责,2019/4/20,第四单元,29,建立各项设备档案,电气平面图、设备管理图和接线图等 用电电压、频率、功率、实测电流等数据 维修记录、运行记录、巡视记录及大修后的试验报告等,2019/4/20,第四单元,30,供电管理的基本内容,负责供电设备的正常运行,维修人员必须持证上岗,并配主管电气工程师; 建立严格的配送电运行制度和电气维修制度; 保证24小时有人值班,做到发现故障及时排除; 保证公共照明、指示、显示灯完好; 停电应预先告示,以防发生意外事故,2019/4/20,第四单元,31,供电设备的日常巡视维护,九个方面,2019/4/20,第四单元,32,安全用电与管理,电气设备接地保护 由于电气设备的绝缘破坏时,其金属外壳会带电,当人体接触这些漏电设备金属外壳时,就要发生触电事故,为了避免这种触电事故的发生,对电气设备的金属外壳要进行接地,这样做被称为电气设备接地保护。 零线不装熔断器的接零保护 一般在单项供电中,只在火线上装熔断器,这时设备外壳保护接零,而且接零采用专线,这样才能达到接零保护。,2019/4/20,第四单元,33,供暖设备管理,采暖系统的维护 运行期间的维护 停运后的维护 锅炉的检查与保养 定期检查和超水压试验 锅炉的保养 湿式保养；干式保养,2019/4/20,第四单元,34,电 梯 设 备,电梯(升降机) 垂直方向的运输设备。它靠电力拖动一个可以载人或物的轿厢,在建筑的井道内导轨上做垂直升降运动 电梯的组成 井道（底坑）和机房：属于房屋建筑部分 传动部分（曳引机 ）：电机和钢索 升降部分：轿厢、对重、平衡链、导轨、门厅 安全装置：降速装置（缓冲器、限速器、安全钳）、锁闭装置和电气安全设备 控制部分：指电气控制设备和必要的线路,包括控制柜、励磁柜和选层器等,2019/4/20,第四单元,35,电 梯 分 类,按使用性质分：客梯、货梯、客货两用梯 按运行速度分 高速梯（甲类 梯）2m/s ；快速梯（乙类梯 ） 1.52m/s；低速梯（丙类梯 ）1/s，1.5m/s 按拖动系统分：交流电梯和直流电梯 按控制方式分：半自动电梯和自动电梯 按乘运结构分：轿箱式电梯和自动扶梯,2019/4/20,第四单元,36,电梯设备管理,电梯准运标准：年度安全检验合格证 电梯日常管理的要求 保洁；巡查；保养；持证操作和维修 电梯维修等级、周期与要求 零维修（小修，全年、半年和周保养三个保养等级）；中修；大修；专项修理；更新改造 对业主等使用人的安全教育,2019/4/20,第四单元,37,空调设备的管理,空调管理制度 岗位责任制 运行管理制度 重要设备操作制度 安全操作和事故报告制度 用户走访制度 重要设备台账制度 日常管理内容 定时开启和关闭系统，进行监视、巡检、记录及设备保养,2019/4/20,第四单元,38,消防设备的管理,室外消防设备 与供水设备管理相同 消防栓的封闭圈和水龙带，要按时进行检查、保养和试用，不合格者及时更换 保证贮水池水量足够，随时补充 应设置备用消防水泵,2019/4/20,第四单元,39,本单元小结1,房屋设备就是房屋建筑内部附属设备的简称，它由房屋建筑卫生设备、房屋建筑电气设备和楼宇智能化设备三大系统组成 房屋设备管理是一个专业性很强的管理，主要由工程部负责，必须做到照规范化、制度化,2019/4/20,第四单元,40,本单元小结2,房屋设备管理的方式有维修管理和运行管理 它的主要管理措施有：建立设备管理账册和重要设备的技术档案；建立设备卡片；建立定期检查、维修和保养制度；建立房屋设备大、中修工程的验收制度；建立房屋设备的更新、调拨、添置、改变、改造、报废等方面的规范和审批制度；建立承租户保管设备的责任制度；建立每年年末对房屋设备进行清查、核对和使用鉴定的制度,2019/4/20,第四单元,41,谢 谢 ！,