物业经营管理概述_1课件

一、物业经营管理概述 二、房地产投资及其区位选择 三、房地产投资分析技术 四、收益性物业价值评估 五、房地产市场与市场分析 六、租赁管理,七、成本管理 八、合同与风险管理 九、财务管理与绩效评价 十、写字楼物业经营管理 十一、零售商业物业经营管理 十二、物业经营管理的未来发展,物 业 经 营 管 理,考核及成绩组成 1、每人论文一篇（20%） 关于物业经营管理发展。结合教材12章内容。 要求：格式统一规范。 第8周六交。 2、每个小组试题及标准答案一套（30%） 单选50个、多选25个、名词解释10个、问答题10个。 要求：每个题后标第几章内容。第8周六交。 3、基本概念及基本知识测试(闭卷）（30%） 第8周六下午进行。 4、平时表现（20%）,第一章 物业经营管理概述,第一节 物业经营管理的概念 第二节 物业管理的层次与工作内容,掌握 1、基本概念 物业经营管理、物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。 2、问答题 （1）物业经营管理与传统物业管理的联系与区别； （2）物业经营管理的对象和目标； （3）物业经营管理的三个层次及相互关系； （4）物业经营管理的战略性内容和常规性内容。 熟悉 （1）写字楼物业是如何分类的？ （2）零售商业物业是如何分类的？,第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（Property Management）、设施管理（Facilities Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,关键词： 1、以收益性物业为对象，强调为业主提供价值 管理服务； 2、贯穿物业整个寿命周期，要满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求，进行策略性管理。 物业经营管理活动（内容）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。,二、物业经营管理活动的管理对象 收益性物业类型 写字楼 2.零售商业物业 3.出租型别墅或公寓 4.工业物业 5.酒店和休闲娱乐设施 收益性物业特点 收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得 经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投 资者进行房地产投资的主要物质载体。,（一）写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。,（二）零售商业物业 物业经营管理的目的（统一化、专业化） 1、选择优良租户， 2、优化空间内的零售商业的业态组合， 3、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流 以增加其营业额， 4、最终实现业主和投资者的收益目标。 零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。,零售商业物业的分类：,（三）出租型别墅或公寓 别墅（Villa)：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，独立、豪华。 中国人别墅概念与欧美不同： 独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。 公寓(Apaitment)：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 包括：复式、花园、单间公寓 （四）工业物业 为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。,（五）酒店和休闲娱乐设施 主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲度假村、康体娱乐活动（高尔夫、赛马场）提供入住空间的建筑。 酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：,三、物业经营管理服务的目标 从业主的角度出发， 在物业经济寿命的全寿命周期内： 1、持续满足租户正常空间使用需求； 2、实现物业各期净收益最大化； 3、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者,什么是REITs 就是房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围 看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资 者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并 将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与 我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属 于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类 似于我国的开放式基金与封闭式基金。,四、物业经营管理企业 物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。,第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 （三个层次） 物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。 设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。,关于设施管理 硬件（建筑、家具和设备） 软件（人、生产过程、环境、安全） 国际设施管理协会（IFMA)定义： 设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。 功能：通过对人和工作的协调，为某一机构创造良好的生产、办公环境。 通常运用生命周期成本及全面质量管理等管理方法。,房地产资产管理： 从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企 业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照物业类型、 地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司 更具有广阔的视角。（见下页） 房地产组合投资管理： 理解和执行物业业主的投资目标； 评价资产管理公司的表现； 审批资产管理公司提出的更新改造计划； 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标； 在合适的时机购置和处置物业资产。,房地产资产管理公司的主要工作任务和目标： 1、负责管理物业公司和设施管理公司 2、监督上述公司行为 3、指导上述公司为物业发展制定战略计划 4、使管理范围的物业在所处子市场内实现价值最大化 5、满足房地产组合投资管理者的要求,创造房地产投资利润的三种基本途径：,在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）； 在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营； 在合适的时机售出物业。,物业经营管理公司工作：,物业经营管理公司,个人和机构投资者投资（Reits),二、物业经营管理不同层次之间的关系,物业经营管理三个层次工作的主要职责,三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量 确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化） 构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存 决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。 进行资产组合：选择收益最大和风险最小的那个组合。,资产组合理论的原则： 投资者应该把一些合适的持有物进行分散，从 而有效抵消一部分风险；（不要把鸡蛋放在同一篮子 里） 选择收益最大和风险最小的那个组合。,四、物业经营管理的常规工作 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。主要工作包括： 现金流和成本管理-（包含租金管理） 日常维修和维护 未来维修和维护-（前期介入、长期维护、维护成本） 设施设备管理 物业保险管理,