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物业经营管理概述_1课件

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  • 卖家[上传人]:F****n
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  • 上传时间:2019-04-20
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    • 1、一、物业经营管理概述 二、房地产投资及其区位选择 三、房地产投资分析技术 四、收益性物业价值评估 五、房地产市场与市场分析 六、租赁管理,七、成本管理 八、合同与风险管理 九、财务管理与绩效评价 十、写字楼物业经营管理 十一、零售商业物业经营管理 十二、物业经营管理的未来发展,物 业 经 营 管 理,考核及成绩组成 1、每人论文一篇(20%) 关于物业经营管理发展。结合教材12章内容。 要求:格式统一规范。 第8周六交。 2、每个小组试题及标准答案一套(30%) 单选50个、多选25个、名词解释10个、问答题10个。 要求:每个题后标第几章内容。第8周六交。 3、基本概念及基本知识测试(闭卷)(30%) 第8周六下午进行。 4、平时表现(20%),第一章 物业经营管理概述,第一节 物业经营管理的概念 第二节 物业管理的层次与工作内容,掌握 1、基本概念 物业经营管理、物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。 2、问答题 (1)物业经营管理与传统物业管理的联系与区别; (2)物业经营管理的对象和目标; (3)物业经营管理的三个层次及相互关系; (4)物业经营管理的战略性内

      2、容和常规性内容。 熟悉 (1)写字楼物业是如何分类的? (2)零售商业物业是如何分类的?,第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理(Property Management)、设施管理(Facilities Management)、房地产资产管理(Real Estate Assets Management)、房地产组合投资管理(Real Estate Portfolio Management)的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,关键词: 1、以收益性物业为对象,强调为业主提供价值 管理服务; 2、贯穿物业整个寿命周期,要满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求,进行策略性管理。 物业经营管理活动(内容)既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。,二、物业经营管理活动的管理对象 收益性物业类型 写字楼 2.零售商业物业

      3、 3.出租型别墅或公寓 4.工业物业 5.酒店和休闲娱乐设施 收益性物业特点 收益性物业通常可以出租给租户使用,可获得 经常性租金收入,是房地产投资信托基金和机构投 资者进行房地产投资的主要物质载体。,(一)写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 对写字楼分类一般考虑12个因素:所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。,(二)零售商业物业 物业经营管理的目的(统一化、专业化) 1、选择优良租户, 2、优化空间内的零售商业的业态组合, 3、保持和不断提升对顾客的吸引力,增加商场人流 以增加其营业额, 4、最终实现业主和投资者的收益目标。 零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。,零售商业物业的分类:,(三)出租型别墅或公寓 别墅(Villa):在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居

      4、点有一定距离,周边环境质量比较高,独立、豪华。 中国人别墅概念与欧美不同: 独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。 公寓(Apaitment):包含有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售,供出租或短期居住。 包括:复式、花园、单间公寓 (四)工业物业 为人类生产活动提供入住空间,包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。,(五)酒店和休闲娱乐设施 主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲度假村、康体娱乐活动(高尔夫、赛马场)提供入住空间的建筑。 酒店与休闲娱乐设施的差别(软、硬件设置和运营管理模式等方面):,三、物业经营管理服务的目标 从业主的角度出发, 在物业经济寿命的全寿命周期内: 1、持续满足租户正常空间使用需求; 2、实现物业各期净收益最大化; 3、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业业主包括直接持有产权的企业或机构,也包括这些企业或机构背后的投资者,什么是REITs 就是房地产投资信托基金,是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围 看,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特

      5、定多数投资 者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并 将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与 我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的 REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属 于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类 似于我国的开放式基金与封闭式基金。,四、物业经营管理企业 物业经营管理企业的发展过程,通常是从物业管理起家,逐渐向上延伸,过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。,第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 (三个层次) 物业管理:核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向业主提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态。 设施管理:设施管理的对象,主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业;服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。,关于设施管理 硬件(建筑、家具和设备) 软件(人、生产过程、环境、安全) 国际设施管理协会(IFMA)定义: 设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的

      6、,以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”,它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。 功能:通过对人和工作的协调,为某一机构创造良好的生产、办公环境。 通常运用生命周期成本及全面质量管理等管理方法。,房地产资产管理: 从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企 业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照物业类型、 地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司 更具有广阔的视角。(见下页) 房地产组合投资管理: 理解和执行物业业主的投资目标; 评价资产管理公司的表现; 审批资产管理公司提出的更新改造计划; 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标; 在合适的时机购置和处置物业资产。,房地产资产管理公司的主要工作任务和目标: 1、负责管理物业公司和设施管理公司 2、监督上述公司行为 3、指导上述公司为物业发展制定战略计划 4、使管理范围的物业在所处子市场内实现价值最大化 5、满足房地产组合投资管理者的要求,创造房地产投资利润的三种基本途径:,在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主中

      7、); 在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营; 在合适的时机售出物业。,物业经营管理公司工作:,物业经营管理公司,个人和机构投资者投资(Reits),二、物业经营管理不同层次之间的关系,物业经营管理三个层次工作的主要职责,三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略:确定资产初始组合非常重要,然后通过买卖来维持和提高资产组合质量 确定标准:结合对市场的跟踪、分析判断,确定不同市场条件下的投资标准(包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化) 构建信息基础:构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库,对信息分类保存 决策分析:投资决策主要取决于预期收益和风险水平。 进行资产组合:选择收益最大和风险最小的那个组合。,资产组合理论的原则: 投资者应该把一些合适的持有物进行分散,从 而有效抵消一部分风险;(不要把鸡蛋放在同一篮子 里) 选择收益最大和风险最小的那个组合。,四、物业经营管理的常规工作 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制,主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。主要工作包括: 现金流和成本管理-(包含租金管理) 日常维修和维护 未来维修和维护-(前期介入、长期维护、维护成本) 设施设备管理 物业保险管理,

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